購買資質將嚴格受限，經(jīng)濟商品房低價沖擊

　　北京的經(jīng)濟適用房絕對可以用“炙手可熱”來形容。任何一個項目推出，立刻一搶而空，三天三夜進行排號認購一點都不新鮮。然而，隨著優(yōu)質低價的經(jīng)濟商品房越來越多，明年北京經(jīng)濟適用房政策要在位置、面積、供應對象上做出嚴格限制，這些都將導致北京經(jīng)濟適用房真正回歸到其低收入者住房的原始定位。

　　以下決不是經(jīng)濟適用房的廣告詞：位于東南四環(huán)，板樓社區(qū)，擁有溫泉泳池會所、2萬平米的購物中心、陽光西餐廳、咖啡BAR、14萬平米高爾夫公園，規(guī)劃中15號地鐵，總占地12萬平方米，全部準現(xiàn)房銷售，而價格卻只有3880元／平方米；西南四環(huán)邊，緊鄰28萬平方米運動主題公園，容積率1.37，6層板樓，一梯兩戶，13米左右進深，每平方米3950元；東五環(huán)外，10米進深板樓，戶戶朝陽，臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間等每個房間都帶窗，附送精裝修，均價每平方米3800元左右……

　　目前，隨著“挑戰(zhàn)經(jīng)濟適用房”的口號響遍全城，北京開始不斷有面對工薪階層、價格與經(jīng)濟適用房相差無幾，但品質更勝一籌的商品房項目出現(xiàn)。據(jù)業(yè)內人士介紹，北京市場的成熟、競爭的加劇，使房地開發(fā)商越來越注重品質，而與此同時開始告別暴利時代，利潤攤薄，價格走低。不僅如此，明年這種現(xiàn)象會更加明顯，三環(huán)至四環(huán)的經(jīng)濟商品房項目會越來越多，將直接威脅到在低價房中占“霸主”地位的經(jīng)濟適用房。

　　北京市經(jīng)濟適用房自1998年啟動以來，就以低廉的價格構成了對廣大工薪階層購房族的絕對吸引力。1998年10月，包括“天通苑”、“回龍觀文化居住小區(qū)”等19個項目在內的首批經(jīng)濟適用房項目在北京面世。截止到2002年，北京又先后冒出了“通惠家園”、“今日家園”、“頂秀欣園”、“瑞海新城”等30多個經(jīng)濟適用房項目。今年，北京市經(jīng)濟適用房續(xù)建規(guī)模是467萬平方米，新開項目25個，遍布全城。這些經(jīng)濟適用房項目在滿足了廣大工薪階層住房需求的同時，在北京低價房市場上也一直保持著熱銷態(tài)勢，雄踞著低價樓盤市場的“霸主”地位。幾乎每一個經(jīng)濟適用房項目開盤，必然會出現(xiàn)老百姓披星戴月、風餐露宿排長龍等候放號的場面。然而，盡管經(jīng)濟適用房在逐年增加，卻依然無法滿足龐大的市場需求。究其原因，主要是北京的經(jīng)濟適用房長期以來存在定位偏差的問題。

　　在北京經(jīng)濟適用房的發(fā)售過程中，購買資質方面一直存在著較大漏洞，而且經(jīng)濟適用房建筑面積又普遍過大，造成了房屋總價的提升。這使得經(jīng)濟適用房偏離了低收入者這一原本的消費群體。據(jù)調查，在北京近70%的購房人需要的是30萬元以下的住房，希望經(jīng)濟適用房面積在100平方米以下的比例超過了90%，而目前的經(jīng)濟適用房60%以上的房價在30萬元以上，一些經(jīng)濟適用房的面積甚至達到了兩三百平方米。本來只屬于為數(shù)有限的低收入階層的經(jīng)濟適用房，卻成為適合包括高中低在內的最廣大消費者住房。在北京天通苑、回龍觀等小區(qū)，開著價值幾十萬元轎車的住戶大有人在。這些都導致北京的經(jīng)濟適用房建設的越多越不夠用。許多收入處于較低水平、真正需要住房的人卻仍然無房可住。

　　因此，北京市政府規(guī)定，從明年起，北京的經(jīng)濟適用房將全部建設在四外以外，建設面積控制在80平方米左右，單價不超過32萬元，對購買對象進行嚴格審查，并采取公示制度。對此，住宅產(chǎn)業(yè)商會會長聶梅生認為，北京市政府的新政策與市場上經(jīng)濟商品房的出現(xiàn)非常合拍。經(jīng)濟商品房的出現(xiàn)將分流出一大批有一定經(jīng)濟實力、原來準備購買經(jīng)濟適用房的消費者。一方面，一部分消費者資質受限不能再購買經(jīng)濟適用房，另一方面，與以后的經(jīng)濟適用房相比，現(xiàn)在的經(jīng)濟商品房的優(yōu)勢格外明顯，既可以自由選擇戶型，不用排隊等號，又可以按照自己的經(jīng)濟實力選擇面積，不用受限于80平米，性價比又都優(yōu)于經(jīng)濟適用房。在這種情況下，經(jīng)濟適用房就可以成為專門解決較低收入者住房問題的福利性商品房。這樣一來，北京整個房產(chǎn)市場將會扭轉“高低兩頭大”的不正常消費者結構，而能夠形成中間(中檔消費者)大、兩頭(高低)小的合理健康的分布結構。

　　同時，有業(yè)內人士認為，經(jīng)濟適用房對于開發(fā)商來說也已不再是香餑餑。很長時間以來一直有個怪現(xiàn)象，經(jīng)濟適用房明明規(guī)定開發(fā)商只能有3%的利潤，與房地產(chǎn)的高利潤相比可以說是有天壤之別，然而卻仍有大批開發(fā)商爭先恐后的爭著申請開發(fā)這類項目。一位業(yè)內人士透露說，開發(fā)經(jīng)濟適用房，周期短，回錢快，而且保證不愁賣，在某種程度上可以緩解開發(fā)商的資金壓力。而且雖然政府規(guī)定利潤必須控制在3%，實際卻不止于此，開發(fā)商在開發(fā)中利潤很大，特別是大戶型、高總價的房屋對于開發(fā)商利潤更大，但通過做帳等方式卻可將利潤降到3%以下。因為地價低，房價也低，人們很少會質疑他們(通常開發(fā)商在蓋經(jīng)濟適用房的同時，一般還會從政府手里得到一塊好地段的地皮，做為補償和激勵)。但明年啟用新策之后，消費群、戶型限制的嚴格將消除上述一些優(yōu)點。因此，經(jīng)濟適用房在開商眼中也會黯然失色。