上周四本報刊發(fā)的《北京進(jìn)入換房時代》一文引起了讀者的反響。很多讀者來電話，隨著二手房市場的活躍，租賃市場租金的下滑，一個不能回避的痛苦現(xiàn)實是：早先買的房子和現(xiàn)在買的房子都在貶值，新的樓盤永遠(yuǎn)比過去的老樓盤性價比高；北京的開發(fā)量還在繼續(xù)放大，我們買過的舊樓盤，我們打算買的新樓盤會不會繼續(xù)貶值？

　　北京商品房遭遇“貶值”尷尬

　　有兩組市場數(shù)據(jù)可以說明北京的商品房在無一例外地貶值。

　　二手房商品房市場：老樓盤再上市價格縮水得厲害，賣出的價格永遠(yuǎn)沒有買時高，有的甚至貶值近半。根據(jù)我愛我家房屋經(jīng)紀(jì)公司公寓部經(jīng)理王昕介紹，90年代中期在市場上以3000多美金/平方米高價熱銷的一些外銷公寓，如新世界中心、麗晶苑等今天再上市的價格約為13000元/平方米，而當(dāng)時也以2000到2500美金/平方米熱銷的一些普通高檔住宅，如羅馬花園如今能賣到10000元/平方米就已經(jīng)很高。1998年以后推出的樓盤也是如此。

　　租賃市場價格呈現(xiàn)下降趨勢，租金回報率已經(jīng)由最早的20%左右下降到5%—10%。如早期羅馬花園140平方米的公寓租金能到1300美金/月，而如今租金約在7000到8000元/月左右。

　　再看我們自己或身邊的親戚朋友買的房，無論是經(jīng)濟(jì)適用住房還是普通商品房，無論是高檔公寓還是別墅，與這些樓盤的后期產(chǎn)品和周邊新推出的產(chǎn)品相比較，永遠(yuǎn)是價格差不多，但“含金量”卻大大不如，雖沒有明顯的價格下降，但從產(chǎn)品性價比看，已經(jīng)是在降價。

　　“貶值”原因眾說紛紜

　　一位北京有名的“職業(yè)買房投資人”認(rèn)為，租賃市場租金的下滑不是房子本身“貶值”的問題，而是供應(yīng)量放大的問題，真正造成北京商品房貶值的重要原因是：北京人愿意買新房而不愿意買舊房的消費觀念造成北

　　京“老房子”永遠(yuǎn)比“新房子”不值錢。

　　他認(rèn)為市場意識比較淡薄的北京人愛面子，好賭氣，寧愿買4500元/平方米的期房，也不會買邊上一套2500元/平方米的現(xiàn)房。其次，永無止境的供應(yīng)量提供的可選擇性也是二手商品房不值錢的原因。除此外，銀行金融政策不支持二手房交易，不同銀行之間按揭貸款無法轉(zhuǎn)讓等也使得北京二手商品房不受待見，從而出現(xiàn)“貶值”。

　　依蓮軒總經(jīng)理劉博認(rèn)為：很多商品房進(jìn)入二手房市場后出現(xiàn)縮水的情況，一方面是價格回歸的表現(xiàn)———90年代初期，因供不應(yīng)求，北京房價被拉高得有點離譜；另一方面是暴露了這些商品房的缺點，很多樓盤在規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)過程中，存在許多問題，這就像陶制品一樣，殘器終究是要貶值的。

　　從市場層面看，劉博認(rèn)為，二手房縮水還和北京10年來對房地產(chǎn)價值認(rèn)識不準(zhǔn)確相關(guān)，目前北京的規(guī)劃層次不清，沒有體現(xiàn)土地價值，寸土寸金的CBD區(qū)內(nèi)也有四五千元一平方米的普通商品房，價格沒有通過規(guī)劃體現(xiàn)土地價值；體現(xiàn)在行業(yè)競爭上是惡性競爭，而為了生存建造出來的房子永遠(yuǎn)是生存不下去的，是貶值的。

　　華高萊斯總經(jīng)理李忠認(rèn)為，從投資的角度看，北京商品房貶值現(xiàn)象是相對的，比起其他股票、債券等投資手段來講，投資房產(chǎn)的保值率還是最高的。北京房屋出現(xiàn)貶值，需要注意的是技術(shù)性貶值：目前北京房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，房屋產(chǎn)品不斷更新?lián)Q代，使老產(chǎn)品貶值，表現(xiàn)在市場上是：新房房價沒有降，但利潤空間降得厲害；表現(xiàn)在二手房市場上，商品房再交易價值回歸，價格下降。

　　樓市“貶值”引發(fā)四大爭論：

　　其一，產(chǎn)品快速升級是不是造成住宅貶值的原因

　　新盤比老盤品質(zhì)提升，技術(shù)先進(jìn)，材料好，規(guī)劃好，產(chǎn)品理念新等都不是導(dǎo)致老樓盤貶值的主要原因，就自身價值而言，任何一個樓盤都有它自身的價值，真正看房子能不能保值，還要看社區(qū)居民對物業(yè)公共部位的裝修、外立面的形象、社區(qū)形象等是否愛惜。而目前的狀況是，很多業(yè)主對公共財產(chǎn)和公共部分不愛惜，表現(xiàn)在隨意掛空調(diào)機(jī)組，破壞外立面；不交物業(yè)管理費，小區(qū)配套設(shè)施得不到維護(hù)；物業(yè)管理費一降再降，小區(qū)形象不好等等。

　　李忠認(rèn)為，二手房市場的最終形成將促使“社區(qū)”的最終形成。現(xiàn)在社區(qū)居民之間是非利益共同體，不體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益，而一旦二手房市場形成，社區(qū)居民之間將自動形成經(jīng)濟(jì)利益共同體。美國社區(qū)就已經(jīng)形成這樣的狀態(tài)：美國社區(qū)特別強(qiáng)調(diào)杜絕第一塊破玻璃，從本質(zhì)來說，業(yè)主們保護(hù)的不是社區(qū)，而是自己房屋的價值。從這個意義上看，二手房市場的意義應(yīng)該被重新認(rèn)識。

　　其二，城市規(guī)劃沒有按土地價值劃分是否造成住房貶值

　　李忠談道，從城市規(guī)劃學(xué)看，城市的分區(qū)體系有好幾種標(biāo)準(zhǔn)，但目前北京所采用的只是“功能”，無論是CBD還是金融街還是中關(guān)村物流港，無論東城的使館區(qū)，還是海淀的文教等無不是按功能區(qū)劃分。這種規(guī)劃使各個區(qū)域出現(xiàn)交通、環(huán)境等各方面的問題，使房產(chǎn)與地產(chǎn)價值不匹配，房屋出現(xiàn)閑置也是在所難免的事。

　　劉博認(rèn)為，房地產(chǎn)要研究社會學(xué)，所謂“物以類聚，人以群分”，應(yīng)該有街區(qū)規(guī)劃的概念，才能體現(xiàn)地產(chǎn)價值。

　　其三，北京商品房更新?lián)Q代什么時候能趨平穩(wěn)

　　北京新開發(fā)樓盤產(chǎn)品的快速升級而導(dǎo)致的技術(shù)性貶值是北京商品房再交易出現(xiàn)價格下降的原因之一。

　　那么，北京商品房這種快速升級換代的態(tài)勢什么時候能趨于“平穩(wěn)”，買房人買房何時不再遭受“技術(shù)性貶值”？

　　有一點可以肯定，當(dāng)北京的住宅建設(shè)水平與世界同步或走在世界前列的時候，北京的買房人就不會再遭遇“技術(shù)貶值”。而目前，雖然世界級大師已經(jīng)紛紛到北京住宅市場來表演了，但由于北京房地產(chǎn)市場相關(guān)的建材行業(yè)、施工行業(yè)、代理行業(yè)等都需要提高，因此，北京住宅開發(fā)建設(shè)水平達(dá)到世界水平尚需5到10年時間。

　　其四，二手房市場價格是否過低

　　據(jù)介紹，目前，北京的二手房市場價格與一手商品房市場相比，大約便宜30%—40%，而因為二手房價格沒有炒作的成本，多為個人對個人，價格基本回歸到價值，買二手房無論是住還是投資都很合算。

　　部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于社區(qū)建設(shè)、配套優(yōu)勢沒有顯現(xiàn)，再加上北京的商品意識較上海人要差，目前，北京的二手房價格過低。

　　買房要“保值”，買房標(biāo)準(zhǔn)有待“矯正”

　　以上的四點爭論中，不難得出一點：北京商品房再上市普遍出現(xiàn)“縮水”，北京人買房的考慮標(biāo)準(zhǔn)有待“矯正”。李忠認(rèn)為，關(guān)注北京商品房增值還是貶值的問題，其實是買房人對房屋價值的重新認(rèn)識問題———用商品的眼光看房屋，而不再以單純的消費品的眼光看房屋。

　　李忠認(rèn)為，過去，無論是買房人還是開發(fā)商，都用消費品的眼光看房屋，考慮房屋的功能多，而極少考慮房屋的價值；即使考慮了價值，也不充分。如住在三里屯的人投訴三里屯的酒吧擾民，要求將酒吧搬遷出去，就是只考慮了房屋的居住功能，而忽略了價值；買小戶型的人考慮了投資價值，但極少有人考慮交易成本。那么，買房的時候，應(yīng)該怎么去判斷房屋的價值？

　　商品房的價值應(yīng)該包括兩部分：針對具體購買人的使用價值；購買人不用時，再交易時，能賣多少錢。而房地產(chǎn)市場就像潘石屹所講的，房地產(chǎn)市場有三種人，一種是菜農(nóng)，專門種菜的；一種是吃菜的人；還有一種是二道販子，既吃菜，也會倒賣菜。你在買房的時候如何考慮房屋的價值，和你想做吃菜的還是二道販子相關(guān)，根據(jù)你的角色權(quán)重商品房的兩部分價值。這樣，你所買的房屋才不至于“貶值”。余美英