一段時間以來，不少人士著文或發(fā)表意見指出，我國房價太高，應(yīng)該降溫。以北京市一套80平方米的新房售價與戶均收入相比，房價收入比達到11倍，比當年世界銀行駐華專家提供的3～6倍的“國際慣例”高得太多了。還有人以一個近幾年房價上漲最快的城市(其中有兩年增幅超過10%)為例，認為房價的上漲速度太快了。但這些意見還需要細細推敲。

　　首先，世界銀行提供的房價收入比以3～6倍為宜的資料，主要反映美國等發(fā)達國家的 水平，不能稱之為國際慣例。據(jù)聯(lián)合國公布的資料計算，多數(shù)國家，特別是多數(shù)發(fā)展中國家，房價收入比多為8～10倍，有的還超過10倍。它如實地表明，包括我國在內(nèi)的發(fā)展中國家，居民買房的難度要比發(fā)達國家高。如果要求發(fā)展中國家與發(fā)達國家達到同等的房價收入比標準，是不合適的。

　　其次，房價高低是與居民收入相對而言的。我國長期實行低工資制，人民平均收入很低。改革開放后，人民收入雖然逐年增長，但由于人口多和下崗職工多等原因，增長不可能很快。目前，我國仍然是一個平均收入比較低的國家。收入低應(yīng)是居民購房難這個矛盾的主要方面。因而，只看到房價相對地高而看不到居民收入相對地低，是不全面的，也是不公平的。

　　第三，針對我國的實際，準確地評價我國房價，可以概括為兩點：一是從絕對數(shù)看，我國的房價比西方國家低得多。例如，我國房價最高的北京市與日本房價最高的東京市的中等收入住宅價格相比，要差十幾倍到二十倍。所以，從世界各國的水平來衡量，我國還屬于低房價國家；二是因為我國居民的收入比西方國家低得更多，我國的房價收入比反而高于西方國家。從世界各國水平來衡量，屬于居民買房比較困難的國家。

　　第四，北京市的房價遠高于全國的平均房價，不能用它的房價，特別是用它的一套80平方米的新房價計算出的房價收入比，來評價全國的房價水平。以東京為例，東京是日本房價最高的城市，為了解決居民的“購房難”，他們至今仍在大力推行小戶型住宅。據(jù)日本專家提供的資料，東京市近3年建成的幾個供中等收入者居住的住宅小區(qū)，最大的戶型為69平方米，最小的戶型為45平方米。日本人均國內(nèi)生產(chǎn)總值為3.3萬美元，我國只有1千美元。相比之下，我國住房的平均戶型似應(yīng)稍小一些。但前一段時間，卻有人在鼓吹建設(shè)大戶型住宅，或者使用平均每套80平方米的新建住房來計算房價收入比。為何不能把我國中低收入者的戶均住宅面積定得稍小一些呢？

　　第五，隨著經(jīng)濟發(fā)展，住房水平會不斷提高，土地和建筑材料價格以及人工成本會不斷提高。在正常情況下，相同地段同類型的住房，不僅不會降價，而且會不斷地提高價格。

　　第六，目前我國城鎮(zhèn)已有72%以上的居民擁有自己的住房，如果住房降價，首先是廣大有房居民因“住房資產(chǎn)縮水”而受到傷害。特別是用抵押貸款買房還處于還款期的居民，房價降多了，就會產(chǎn)生一種特殊的“住房資產(chǎn)負債”。因此，對是否降低房價，要審慎地考慮廣大居民的利益，不能認為只要降房價就是好事。

　　應(yīng)指出的是，我國正在抓的降低房價，是降低城市的平均房價，主要措施是逐步增加低價位住房的供給比重。這種結(jié)構(gòu)性的降價不會傷害有房的居民。

　　那到底應(yīng)該怎樣才能縮小房價與居民收入之間的差距，解決居民購房難呢？根本措施是把不斷增加居民收入和抑止房價的上漲速度結(jié)合起來，這樣才能解決主要矛盾。

　　首先要通過適度的以經(jīng)濟手段為主的宏觀調(diào)控，使每年房價的提高速度低于居民收入的增長速度，從而保證居民購房能力的逐年增長。從1980年至1998年，由于缺乏經(jīng)驗，我們沒有對房價進行有力的調(diào)控，致使這18年房價上漲與居民收入增長基本持平，沒有收到明顯成效。從1998年至今，每年居民收入增長平均超過10%，而房價平均增長為3.8%，取得了初步成效。

　　應(yīng)看到，最近5年來，全國房價平均每年上漲3.8%，屬于穩(wěn)中有升的正常漲幅以內(nèi)。決不能用個別漲價過快的城市來代替整體，得出全國房價都漲得過快的結(jié)論。

　　其次是推行住房梯度消費，這也是讓不同收入水平的居民“各盡所能，各得其所”，去解決與自己經(jīng)濟條件相適應(yīng)住房的一條最有效的辦法。我國通過房改，用很低的價格將房改房賣給廣大職工。直接的意義，是對廣大職工長期實行低工資制、住房消費含量太少的補償。而深遠的意義則是，奠定了居民住房梯度消費的基礎(chǔ)。例如，居民賣掉60平方米的房改房再去買80平方米一套的住房，難度就小得多了。有人在講房價高時，講的是“白手起家”新買一套房，忘記了計算多數(shù)居民已經(jīng)擁有房改房這筆賬。

　　第三是大力發(fā)展住房二級市場。西方國家每年上市銷售的住房，舊房占80%多，新房不到20%，由于舊房價格低(包括舊住房平均面積小的因素)，就降低了上市的平均房價。而我國上市的舊房少，平均價格就下不來。因此，采取各種積極措施，大力開放“二手房”市場和租房市場，將是降低住房平均價格的一條重要措施。“二手房”上市多了，一方面會增大住房的供給；另一方面，買房居民有了更多的選擇余地去買到自己比較滿意的住房，將會激活住房消費。特別是一些購房能力低的職工，只有大量小一些的舊房上市，他們才能買得起房。我們可以算一筆賬，如果每年有10%的居民進入市場換房，并按每戶換房投入10萬元計算，每年就可增加住房資金1.4萬億元，比近5年平均每年的住房投資多1倍多。對于加快住房建設(shè)、繁榮住房市場、擴大內(nèi)需、促進國民經(jīng)濟發(fā)展，都將具有重要的意義。

　　除此而外，建設(shè)經(jīng)濟適用住房和低價位商品房、實行購房抵押貸款、推行住房公積金、發(fā)展合作建房和減輕購買住房稅費等措施，都會有效地、逐步地提高中低收入居民的購房能力。對于沒有購房能力的最低收入者，則供應(yīng)廉租屋，絕不能以最低收入者買不起房來說明“購房難”。

　　第四，要平抑房價，還必須控制出讓土地的價格。隨著國民經(jīng)濟和城市建設(shè)的發(fā)展，相關(guān)土地會因“級差地租”變化的影響，造成出讓價格的正常上漲。需要控制的，是不正常的過高上漲。這些年來，有些城市采取了拍賣出讓土地的辦法。此法對于增加出讓土地的透明度，避免許多弊端大有好處。但拍賣也有一個明顯的缺點，就是容易過高地抬升地價，這就提出了一個在拍賣時如何控制出讓價的高限問題。同時，有些城市管理不力，出現(xiàn)了一些不合理的圈地和反復(fù)生炒地皮的問題，引起了地價的過高上漲。地價高了，就會抬高房價，最后又轉(zhuǎn)嫁給買房居民來承擔。(文/包宗華) 來源：了望新聞周刊