地價高，導致房價高，還是房價高，影響地價攀升？這個疑問，就象先有雞，再生蛋，還是先有蛋，再孵化出雞一樣，已經成為縈繞在杭州房地產界甚至全國房地產界的一個難解之謎。

　　土地就是最大財富

　　從1998年以來，杭州房地產市場已經連續5年呈上升趨勢，不僅沒有像某一理論所預言的“五年周期”后衰退，近幾年漲勢更是迅猛，被業界稱為“浙江現象”。

　　杭州房價漲幅連續多年居全國前列。西湖邊的有些高級樓盤，賣到幾萬元一平米，照樣供不應求。大部分樓盤還在圖紙階段已經被人們以各種方式一搶而空。據來自國家統計局的調查，2002年第四季度，杭州商品房均價為5861.6元／m2，遠超過北京的4066.7元／m2、上海的4553.8元／m2。地價和房價一樣持續走高。最貴的地價已經達到1800萬元／畝，2.7萬元／m2。

　　關于杭州的樓市，若干年來一直有很多人在喊“要跌了”，或者下斷語“泡沫破滅之日已經不遠”。但最近統計表明，在經受了非典的考驗之后，杭州住宅銷售價格依然漲勢不減，上半年同比漲幅達4.8%，在全國35個大中城市中的排名持續上升。在6月舉行的浙江省10屆房交會上，房價再創新高，比上屆房交會上升了6.2%。

　　統計表明，2003年上半年，杭州市區土地出讓價格同比上漲33.2%。7月17日下午的一次拍賣中，位于文教區的一塊地拍出了讓業內人士驚呼高價的10.55億元。一位著名的國企老總喊出——這個時代，土地就是最大的財富。

　　土地資源稀缺是很本矛盾

　　最近一段時間，浙江現象成為部分輿論的焦點，網上論壇更是一片指責聲。

　　有幾種觀點比較具有代表性。第一個是地價在房產開發投入中所占比重越來越大，開發商轉嫁到購買者頭上，水漲船高，直接抬升了房價。

　　備感壓力的杭州國土系統人士卻認為，這恰恰顛倒了因果關系。正是因為杭州的房子供需關系緊張，才促使開發商看好土地前景，愿意投出高價來競標。他們認為，在市場經濟條件下，不應是成本決定論，而是供求關系決定房價。一位部門負責人對記者說，假設我們對土地強行限價，那么在市場上能賣5000元一平方米的，開發商會因為成本降低而只賣4999元嗎？這只能是政府讓利于開發商，土地不能體現出真正的市場價值。就算開發商也限價，那就是讓利給炒房客，最終入住者還是要以達到張力極點的市場價購入。

　　也有人綜合雙方觀點折衷提出，地價對房價有影響，但并不是決定房價的唯一因素。

　　所有這些觀點的交匯點，就是近年時興的“經營城市”理念，具體到杭州就是該市在全國最早實行的土地儲備制度。

　　1997年，杭州市成立土地儲備中心。1999年起，全市土地由市土管部門統一壟斷調控，俗稱“進籠子”。實行嚴格的土地招標拍賣制度，禁止一切協議出讓行為，并且規定，歷史上遺留下來的未簽合同的協議轉讓項目也要重新評估，補足地價。

　　進了“籠子”的土地由市土地儲備中心統一收購，將毛地處理成凈地，生地處理成熟地后，公開招投標或掛牌拍賣。這一做法已在全國得到推廣。

　　浙江素有“七山一水二分田”之稱，杭州的土地資源同樣短缺。除去享受獨立管理權限的蕭山、余杭和一些開發區的土地，再拿掉市中心的西湖，杭州市國土局真正能調控的只有559.12平方公里，且這些范圍的土地利用率已經相對較高，建設用地非常稀缺。政府長期以來堅持的是“非飽和型穩步適量供地”政策。有一種觀點認為，這種政策有很大好處——保持對土地的饑餓感，才能使土地的拍賣價格在最大可能上接近真正價值。

　　別具意味的體現和三點建議

　　關于雞和蛋的有趣議論在最近備受關注的余杭“圈地”故事中得到了別具意味的體現。

　　余杭是在2001年2月改變行政區劃，由杭州市下屬的縣級市撤市建區劃入杭州市區的，但還擁有不受杭州土地儲備制度限制的批地權。從1999年到2002年的4年中，當地政府把和杭州市區接壤的3萬6千畝土地陸續低價協議出讓給開發商。記者反映這一“圈地”問題后，引起中央和浙江省、杭州市各級政府的高度重視。日前，余杭區委區政府作出“糾錯”決定，收回其中的85宗經營性用地，退還27家房地產商已經繳納的5億多元土地出讓金，并承擔利息和前期財務費用。同時還對已經省批準農轉用，但在2002年底前未供地的項目，一律停止供地，取消項目，收回和停供總計約7000畝土地。

　　按照國家有關規定，這批收回的土地如果開發，必須招投標，就會拍出比當初協議出讓高得多的價格。但同時收回土地導致現有開發項目變得“緊缺”，整治似乎并不能起到直接抑制作用，反而會刺激房價上漲。

　　有專家建議：

　　——土地在集中統一基礎上進入市場化有序流通，這是房地產健康發展的起點。不應以一時的房價高低，作為判斷市場規范與否的單一標準。關鍵是要杜絕多頭批地，嚴禁協議出讓。

　　——增加土地供應的透明度。按照有些國家和地區的經驗，一年內分批推出的土地供應計劃在年初就已全部詳細公布，有助于參加競標的開發商理性判斷，不至于因擔心買不到地而盲目出高價。

　　——政府對市場進行調控時應用經濟手段而不是行政手段。在房價過高時，適當“挖潛”多放一點土地。在市場低迷時，適當收縮增強“饑餓感”。與此同時，加強總體規劃，對到底投放多少土地、投放的力度和層次感進行科學論證，做到心中有數。方益波