四大行廣州全面推出房貸“等額法”和“遞減法”兩種還款方式變更業(yè)務，農(nóng)行在北京開始接受變更申請。

　　近日，關于房貸“等額法”和“遞減法”兩種模式的討論可謂沸沸揚揚，昨天記者獲悉，面對這股突如其來的還款方式“浪潮”，四大銀行在廣州已經(jīng)推出了兩種還款方式的變更業(yè)務，而京城的四大銀行也沒閑著，它們已推出或正醞釀著更大的變革。

　　最近，貸款人向各大銀行房貸部門咨詢的電話幾乎被“打爆”。而民生銀行也借此機會在全國推出了能按照人們收入曲線來確定還款方式的“移 動按揭”。

　　不過，許多貸款人仍然覺得“不解渴”，畢竟京城90%左右的房貸份額被工農(nóng)中建四大銀行所占據(jù)。它們能否為已貸款的客戶提供多種還貸方式，以及這些方式間能否實現(xiàn)靈活變更，更是人們關注的焦點所在。

　　記者追蹤

　　農(nóng)行現(xiàn)在就能變，其他三家正在準備

　　昨天，記者一一咨詢了工農(nóng)中建四大銀行。農(nóng)行北京分行房貸部負責人首先非常肯定地告訴記者：“農(nóng)行目前已經(jīng)完成了計算機系統(tǒng)的所有調(diào)試，做新房貸目前可以用等額本息、等額本金、等額遞增、等額遞減、等比遞增、等比遞減六種還款方式，其中前兩種房貸方式的變更現(xiàn)在就能做。”據(jù)了解，在農(nóng)行變更房貸方式的手續(xù)非常簡單，只要買房人攜帶身份證向買房的經(jīng)辦行申請，簽訂變更協(xié)議，農(nóng)行就根據(jù)客戶要求，將尚未還清的本金，按照“等額本金”(即遞減法)重新計算，客戶就可以在協(xié)議生效后的下一個月按照新的還款金額交款，整個變更過程不收任何的手續(xù)費。不過，值得貸款人注意的是，目前農(nóng)行能進行貸款方式變更的主要是商業(yè)住房貸款，公積金貸款尚無法辦理。

　　中行北京分行有關人士則表示，現(xiàn)在的計算機系統(tǒng)完全能支持還款方式的變更，但是由于這種變更是違反當初銀行與客戶簽訂的合同，因此中行目前尚沒有開辦變更業(yè)務。據(jù)悉，由于中行很早就向客戶推出了“遞減法”，大多數(shù)客戶在貸款初期已按照自己的實際情況做了貸款方式的挑選，其中超過一半的客戶已選擇了“遞減法”，目前提出變更要求的貸款人并不多。

　　在房貸市場能占“半壁江山”、份額甚至更高的建行、工行還在積極籌備中。建行北京分行現(xiàn)在正在緊鑼密鼓地“升級”系統(tǒng)，用建行有關人士的話說：“一旦新系統(tǒng)上馬，別說兩種還貸方式，會有滿足客戶各種需要的多種還款方式推出。而預計新系統(tǒng)的推出就在年內(nèi)。”

　　從工行總行得到的消息則是，工行的房貸系統(tǒng)已經(jīng)能夠辦理變更手續(xù)，現(xiàn)在工行已在廣州等部分大中城市開展房貸方式的變更，但是各地在政策執(zhí)行上有快有慢。記者隨后以買房人的身份從工行方莊支行、豐臺支行了解到，目前北京尚不能進行兩種還款方式的變更。

　　個案研究

　　及時辦變更還能省上萬利息

　　在農(nóng)行貸款買房的李先生，昨天剛剛從農(nóng)行非常順利地進行了房貸還款方式的變更。說起不到一下午就辦完的貸款手續(xù)，李先生

　　特高興：“真沒想到，農(nóng)行這么快就推出了變更業(yè)務。現(xiàn)在多還點錢，既能省利息，還能為以后減少壓力。”

　　據(jù)農(nóng)行工作人員介紹，李先生是2001年7月份在農(nóng)行辦理的15年期40萬商業(yè)貸款。如果一直按“等額法”來還款，李先生每月還款3171.52元，15年共還利息17.08724萬元。現(xiàn)在李先生相當于已經(jīng)用“等額法”還了兩年的貸款，剩余本金為36.242009萬元，平均到剩余13年的每個月本金為2323.21元，再加上利息，李先生變更還款方式后的第一個月，將還款3845.37元，然后以每月10元左右的錢數(shù)遞減，最后一個月需還款2332.29元，總利息為15.802624萬元，比一直按照“等額法”能節(jié)省利息1.2萬多元。

　　專家提示

　　“遞減法”并不適合所有人

　　各家銀行紛紛推出或者醞釀推出兩種還款方式的變更，是否會有許多購房者又要“扎堆兒”進行還款方式的變更呢？

　　銀行專業(yè)人士提醒大家，大可不必。其實，看起來最“劃算”的遞減法還款并不適合所有貸款人，有銀行人士就向記者講述了這樣一個例子。1998年，已能算得上白領階層的何先生向銀行辦理了將近50萬元的住房按揭，采用遞減法還款，期限為10年，最高的第一個月還款9000多元，當時何先生夫妻的月收入加起來還不夠還款，每月都要向親戚借錢來維持。現(xiàn)在，何先生的家庭收入比當時翻了一番，但每月還貸額已經(jīng)降到5000元左右。如果當初采用等額還款法，何先生每月還款額不到6000元，完全有能力輕松支付。

　　另外，農(nóng)行通州支行的肖金喜也給客戶算過一筆賬，現(xiàn)在大多數(shù)貸款客戶都有提前還款、縮短借款期限的計劃。事實上，借款人在貸款兩三年后提前還款、縮短借款期限，就可以取得與“遞減法”大致相同，甚至比“遞減法”還要少付利息的效果。以20年20萬元貸款為例，客戶用“等額法”每月還款1324.33元，用“等本金法”第一個月還款1673.33元。如果客戶用“等額法”3年后縮短3年的還款期，則總支付利息96549.52元，反而比不縮短年限的“遞減法”少支付利息4670.48元。這樣，借款人在整個還款期間既不感到吃力，又享有占用銀行資金，少付利息的便利。總之，還款方式適合自己才是最好。

　　事件回放

　　兩種還款法引發(fā)大討論

　　房貸中等額法與遞減法的爭論，最早從南京傳出。南京某報6月份報道，房子用兩種還貸方式最后造成的利息差距相差萬元以上。而銀行為了多收利息，也為了內(nèi)部操作起來更簡便易行，一般不主動向市民推薦遞減還款法。這一消息隨后在全國引起強烈反響，緊接著北京、深圳等地展開了對還款方式的大討論。

　　在討論中人們發(fā)現(xiàn)，其實從本質(zhì)上說，兩種還款方式的計算原理完全相同，這也說明央行《個人住房貸款管理辦法》規(guī)定住房貸款還款方式有等額本息和等額本金兩種，是經(jīng)得起推敲的。有關專家指出，房貸還款法之所以能引起這次“大討論”的關鍵原因是，部分銀行并沒有向客戶告知這兩種房貸方式，而忽視了貸款人的知情權，才引來貸款人對還款方式的聲討，并有貸款人產(chǎn)生“銀行為了多收利息而有欺詐行為”的誤解。

　　隨后，“明白是怎么回事兒”的貸款人又多方咨詢銀行，能否進行兩種方式的變更，但大多數(shù)人得到的都是否定答復。

　　名詞解釋

　　“等額法”和“遞減法”

　　等額本息還款法(“等額法”)：是借款人每月始終以相等的金額償還貸款本金和利息，償還初期利息支出最大，本金就還得少，以后隨著每月利息支出的逐步減少，歸還本金就逐步增大。

　　等額本金還款法(“遞減法”)：是借款人每月以相等的額度償還貸款本金，利息隨本金逐月遞減，每月還款額亦逐月遞減。由于利息是按照客戶占用銀行資金的時間價值來計算的，所以在相同貸款金額、利率和貸款年限的條件下，貸款初期還本金多的“等額本金還款法”，利息總額一定少于“等額本息還款法”。

　　王旭