文/本刊記者 黃羅維

　　隨著中心城區(qū)房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升，有越來越多的人會(huì)問，到哪里才能買到交通便利、房?jī)r(jià)適中的房子？答案是正在建設(shè)的中環(huán)線就是一個(gè)值得關(guān)注的區(qū)域。我們之所以要到中環(huán)買樓主要是基于以下幾個(gè)原因，一是該區(qū)域的交通情況將在兩年內(nèi)得到很大改善；二是該區(qū)域的房?jī)r(jià)相對(duì)便宜；三是隨著區(qū)域內(nèi)工廠的搬遷，周邊環(huán)境將發(fā)生重大改變；四是中環(huán)區(qū)域內(nèi) 的房產(chǎn)品質(zhì)并不遜色于市中心的房產(chǎn)。當(dāng)然了，最重要的一點(diǎn)是中環(huán)的房產(chǎn)具有較大的升值空間。

　　今天，如果你有機(jī)會(huì)站到上海城市的制高點(diǎn)來俯瞰整個(gè)大都市，你肯定會(huì)為它的磅礴氣勢(shì)而感到驚嘆，出現(xiàn)在我們面前的是一幅城市山林的畫卷，一望無際，綿延開去。

　　腳下的城市是令人心顫的，而在許多年以前，這里卻還只是一個(gè)小漁村，上海的別稱“滬”的意思本身就是一種捕魚的漁網(wǎng)，而那些漁民們可能不曾想到，那時(shí)他們身下的泥濘沙灘可能就是現(xiàn)在的都市核心。

　　19世紀(jì)上海開埠后，這個(gè)城市真正開始了發(fā)展的裂變，它以外灘、南京路一帶為中心，出現(xiàn)了不斷地向外擴(kuò)展，這是一種環(huán)狀運(yùn)動(dòng)，一層一層，先是向西，再向南、向北、然后越江向東，在城市道路一條條向外建設(shè)延伸的同時(shí)，地域的空間也同時(shí)由里向外拓展著，而在上世紀(jì)90年代之后，這種動(dòng)態(tài)的發(fā)展表現(xiàn)得更為清晰了。

　　于是今天當(dāng)我們打開上海的地圖，或許你會(huì)發(fā)現(xiàn)上面縱橫交織，讓人摸不到方向。但靜下來細(xì)細(xì)品味，你就會(huì)洞察到這樣一個(gè)細(xì)節(jié)，這是一張由環(huán)和軸交碰而成的圖形，同樣都是一條條道路，呈線狀延伸的軸代表了城市發(fā)展的方向，圓形的環(huán)則顯示了都市擴(kuò)張的區(qū)域。

　　在這些環(huán)與軸中，目前最為令人關(guān)注的，就是即將出現(xiàn)在申城版圖上的中環(huán)線，它的走向是：自北向西、南、東走翔殷路–邯鄲路–汶水路–真北路–北虹路–虹許路–虹梅路，在上中路越江后接浦東華夏路–申江路–張江路–金橋路，再經(jīng)慶寧寺越江接浦西軍工路至翔殷路。在改善交通的同時(shí)，這條環(huán)線也給上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了不小的影響力。

　　到中環(huán)線買房正當(dāng)時(shí)

　　“現(xiàn)在的房?jī)r(jià)真是不低！”這是當(dāng)前許多購房都會(huì)發(fā)出的感嘆。的確，在目前的中心城范圍內(nèi)，房?jī)r(jià)在每平方米8000元以下的樓盤都非常難找。于是，當(dāng)中環(huán)線的輪廓線出現(xiàn)在我們面前的時(shí)候，它就給購房者提供了一個(gè)新的搜索空間，“去中環(huán)線買樓”也成了許多投資者關(guān)心的一個(gè)新話題。

　　其中房?jī)r(jià)當(dāng)然是最為主要的原因，在上海中心城房?jī)r(jià)不斷高企，在整個(gè)申城4000 ~5000元/平方米房?jī)r(jià)的樓盤成為稀缺產(chǎn)品的同時(shí)，在中環(huán)線附近卻還能找到它們的蹤跡。

　　另外交通的改善也賦予了這一區(qū)域巨大的潛力，舉例來說，在中環(huán)線建成之后，其在浦西沿線的一些樓盤去浦東的車行距離和時(shí)間就會(huì)大大縮短，這也給許多白領(lǐng)購房提供了現(xiàn)實(shí)的條件。

　　當(dāng)然，中環(huán)線周邊環(huán)境的改善也是一個(gè)不可忽略的因素，據(jù)記者了解，未來中環(huán)線周邊的面貌將有較大改觀，許多現(xiàn)在的舊廠房將會(huì)變成一個(gè)個(gè)新型的居住區(qū)，這將使其周邊區(qū)域樓盤的環(huán)境有一個(gè)較大的變化。

　　最后，中環(huán)線附近樓盤的品質(zhì)并不遜于市中心的一些樓盤，這也為其未來的升值潛力提供了較為堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。于是，許多人都說：“到中環(huán)線買樓正當(dāng)時(shí)！”而從更深層次的角度來看，這也是上海整個(gè)城市“環(huán)狀運(yùn)動(dòng)”發(fā)展的結(jié)果，它與中環(huán)線的建設(shè)交織在一起，將給我們投資者的購房理念帶來許多現(xiàn)實(shí)的、未來的新火花。

　　“環(huán)狀運(yùn)動(dòng)”推動(dòng)城市擴(kuò)展

　　中環(huán)線給我們揭示的是一個(gè)環(huán)的概念，環(huán)只是一個(gè)圓圈，在幾何學(xué)上它有著再也簡(jiǎn)單不過的意義，但在一個(gè)城市的地圖上，環(huán)的本身卻又擁有了許多新的含義，它代表了一個(gè)城市向外膨脹的能量和伸展的空間，這是一種自然與人力交合的推動(dòng)。從世界范圍來看，很多城市都是以環(huán)狀的形式向外擴(kuò)張伸展著，一層層，最終形成了整個(gè)大都市的完整骨架，而這同時(shí)也賦予了都市人充分的遐想空間。在英國，新城理論起源于阿伯克比(Patrick Abercrombie)在1940年完成的大倫敦規(guī)劃。該規(guī)劃的主導(dǎo)思想是分散人口、工業(yè)和就業(yè)。它建議把倫敦區(qū)域分成四層：倫敦管理郡(倫敦城市之核心)、內(nèi)城、郊區(qū)(城市建成區(qū)外圍的居住區(qū))和農(nóng)業(yè)區(qū)，這四層的地帶形狀是以倫敦市區(qū)核心地帶為圓心的同心環(huán)狀。在美國，發(fā)展商依據(jù)交通的便捷程度，在中心城市周圍建設(shè)了大量的衛(wèi)星城，并沿著高速公路大規(guī)模建造住宅、郊區(qū)購物中心、寫字樓和停車場(chǎng)，使城市像“攤大餅”'一樣向外蔓延，這種情況在美國北部和中西部的傳統(tǒng)城市尤為明顯。當(dāng)然，城市的發(fā)展并非全是環(huán)形，它還有多種形式，20世紀(jì)以來，人類經(jīng)歷了兩次世界大戰(zhàn)，國際政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)結(jié)構(gòu)發(fā)生了巨大變革，科學(xué)技術(shù)長(zhǎng)足發(fā)展，人文科學(xué)日益進(jìn)步，同時(shí)價(jià)值觀念也起了相應(yīng)的變化，這一切都對(duì)城市規(guī)劃產(chǎn)生了深刻的影響。1933年的《雅典憲章》概述了現(xiàn)代城市所面臨的問題，提出了應(yīng)采取的措施和城市規(guī)劃的任務(wù)，這是現(xiàn)代城市規(guī)劃理論發(fā)展歷程中的里程碑，由此之后，人們開始對(duì)城市擴(kuò)張的規(guī)律進(jìn)行了深入的研究，并提出了多種城市發(fā)展布局的模型，如帶形城市、同心圓式的環(huán)狀城市、楔狀結(jié)構(gòu)城市、多核心城市等。

　　而縱觀上海整個(gè)城市格局的演化變遷，應(yīng)該說它是在環(huán)的波浪運(yùn)動(dòng)和軸的樹枝狀伸展的共同作用下，完成了一個(gè)由小漁村向一座大都市脫胎換骨的進(jìn)程。

　　四個(gè)中心主環(huán)中的重要一環(huán)

　　中環(huán)線也是申城四個(gè)中心主環(huán)中的重要一環(huán)，近幾年來，上海城市的發(fā)展無疑是令人眩目的，如果我們翻開上海的地圖，然后細(xì)研其近期的發(fā)展歷程，可以明顯地感到它那圓環(huán)狀的擴(kuò)張脈動(dòng)，隨著上海城區(qū)外延的不斷擴(kuò)大，這個(gè)輪廓也正越來越清晰地顯現(xiàn)在我們面前，而其中，人們目光的聚焦點(diǎn)又不得不落在這張版圖幾個(gè)主要的中心主環(huán)上，它們分別是內(nèi)環(huán)、中環(huán)、外環(huán)和郊環(huán)，這些環(huán)其實(shí)也分別代表了上海近期新一輪擴(kuò)張的過去、現(xiàn)在和將來。

　　內(nèi)環(huán)–現(xiàn)在它已經(jīng)成了一個(gè)重要的區(qū)域區(qū)分概念，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)通常被視作位居于城市中心的代名詞，而就在上世紀(jì)的80年代，中山北路或者中山南路，許多人可能還會(huì)覺是一個(gè)遙遠(yuǎn)的區(qū)域，而現(xiàn)在這些區(qū)域都成了申城發(fā)展的熱點(diǎn)，我們可以從地圖上明顯地發(fā)現(xiàn)，目前在浦西地區(qū)內(nèi)環(huán)與已經(jīng)與成都高架和延安路高架交織在一起，呈現(xiàn)出一種明顯的網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)。

　　中環(huán)–為了緩解內(nèi)外環(huán)之間的交通狀況，上海又提出了建設(shè)中環(huán)線的設(shè)想，目前這條環(huán)線已進(jìn)入了實(shí)質(zhì)的建設(shè)階段。這條環(huán)線雖然是為緩解交通而建，但在未來它建成之后，就將在內(nèi)外環(huán)線之間添上濃重的一筆，也增添了一個(gè)嶄新的區(qū)域概念。

　　外環(huán)–隨著外環(huán)隧道的通車，整個(gè)外環(huán)線也終于圍合成了一個(gè)真正的環(huán)，從未來的發(fā)展看，許多新的住宅將會(huì)在外環(huán)線的兩翼建造，由此也使上海的城市區(qū)域有了一個(gè)新的有效擴(kuò)張。

　　郊環(huán)–這是上海城市最外圍的一條環(huán)線，它的建設(shè)把許多偏遠(yuǎn)的郊區(qū)納入了都市人的視線，它將聯(lián)接寶山、嘉定、青浦、松江、金山、奉賢、南匯、浦東空港等八個(gè)新城，全長(zhǎng)187公里，它的沿線未來也將出現(xiàn)許多田園般的都市住宅，這是又一次都市人居住和活動(dòng)范圍的大擴(kuò)容。

　　這4個(gè)環(huán)記者把它們稱為上海的4個(gè)中心主環(huán)，如果我們站在人民廣場(chǎng)這一城市的地域軸心，讓視線眺向遠(yuǎn)方，這一層次分明的環(huán)狀運(yùn)動(dòng)分明給我們說了一個(gè)故事，它就是上海從上世紀(jì)80年代以來城市建設(shè)歷史的真實(shí)記錄。

　　環(huán)外區(qū)域已成未來住宅建設(shè)重點(diǎn)

　　去中環(huán)買房給我們帶來的也是一個(gè)購房理念的深化，而且，中環(huán)、外環(huán)的一些區(qū)域也已成為申城未來住宅建設(shè)的重點(diǎn)。環(huán)的運(yùn)動(dòng)有一個(gè)時(shí)間的先后次序，從某種角度來說就有現(xiàn)在已經(jīng)成形的環(huán)和正在發(fā)展形成中的環(huán)，投資者在選擇購房范圍時(shí)視線就不應(yīng)只停留在環(huán)內(nèi)已成熟的區(qū)域上，而應(yīng)把這樣的目光投向環(huán)外一些正待成熟和發(fā)展中的區(qū)域，這樣的行動(dòng)也同時(shí)將隨著環(huán)的運(yùn)動(dòng)而逐漸向外擴(kuò)展。

　　當(dāng)內(nèi)環(huán)線剛剛建設(shè)時(shí)，如果你能把目光盡早地眺向內(nèi)環(huán)外，在內(nèi)環(huán)線幾個(gè)重要結(jié)點(diǎn)的輻射范圍內(nèi)購房，成功的把握就比較大，無論是過去的虹橋地區(qū)，還是現(xiàn)在的世紀(jì)公園區(qū)域，都可以充分印證記者的這一觀點(diǎn)，而這樣的例子還可以舉出很多很多。

　　現(xiàn)在，很多人都會(huì)問記者這樣一個(gè)問題，房?jī)r(jià)漲得這么厲害，將來是會(huì)漲會(huì)跌，大家又該怎么辦？其實(shí)我們大可不必天天研究房?jī)r(jià)的漲跌，應(yīng)該把目光放得遠(yuǎn)一些，去尋找環(huán)外的一些潛力區(qū)域，這倒是眼下一條頗為實(shí)用的對(duì)策。而且與此同時(shí)，目前內(nèi)、外環(huán)之間以及外環(huán)兩翼的許多區(qū)域，已經(jīng)成了有關(guān)方面住宅建設(shè)的重點(diǎn)。

　　上海市建設(shè)和管理委員會(huì)日前宣布今年房地產(chǎn)開發(fā)投資力爭(zhēng)達(dá)到800億元人民幣，新建商品房力爭(zhēng)達(dá)到2000萬平方米，包括300萬平方米中低價(jià)位商品住宅。主管部門海明確指出，去年以來中低價(jià)商品房供應(yīng)量偏少，內(nèi)環(huán)線內(nèi)開工項(xiàng)目偏多等結(jié)構(gòu)性矛盾已經(jīng)顯現(xiàn)，今年要保持房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展，必須引導(dǎo)市場(chǎng)多建內(nèi)外環(huán)線之間的中低價(jià)住宅，以推動(dòng)投資與消費(fèi)的雙向拉動(dòng)。

　　而上海市住宅發(fā)展局規(guī)劃處王安石處長(zhǎng)在接受采訪時(shí)對(duì)記者這樣說：“目前內(nèi)環(huán)線內(nèi)住宅建設(shè)的規(guī)模要達(dá)到全市住宅建設(shè)總量的30%以上，而隨著以后舊區(qū)改造數(shù)量的減少，這一比例將會(huì)有所降低，未來住宅建設(shè)主要會(huì)向環(huán)外發(fā)展，比如說在外環(huán)與一些軌道交通的結(jié)點(diǎn)進(jìn)行組團(tuán)式的住宅建設(shè)，另外就是在外環(huán)的外圍地區(qū)，以及結(jié)合一城九鎮(zhèn)的建設(shè)來發(fā)展住宅。從目前的動(dòng)向來看，中低價(jià)住宅考慮選擇的方向主要是外環(huán)線的兩側(cè)，納入考慮范圍的有近十塊區(qū)域，規(guī)模相對(duì)來說都比較大。今后隨著交通設(shè)施的進(jìn)一步改善，這些外圍地區(qū)與城市中心的交通時(shí)間將會(huì)有效縮短，所以現(xiàn)在投資者的購房方向已經(jīng)可以向環(huán)外拓展。”

　　記者從有關(guān)方面了解到，外環(huán)線周邊聚居區(qū)的形成可能還需要3年左右時(shí)間，而從現(xiàn)實(shí)的角度來說，目前中環(huán)線的外圍地區(qū)就是頗為引人關(guān)注的潛力區(qū)域，它也成了購房者眺向環(huán)外目光的第一個(gè)聚焦點(diǎn)。

　　發(fā)掘潛力區(qū)域是致勝關(guān)鍵所在

　　發(fā)掘出一些潛力區(qū)域是去中環(huán)線買樓能否成功的關(guān)鍵點(diǎn)，上海的發(fā)展是由一次又一次環(huán)的擴(kuò)張和軸的延伸而構(gòu)成的，記者通過研究發(fā)現(xiàn)，其中的發(fā)展主軸與中心主環(huán)的相交處往往會(huì)形成一個(gè)個(gè)的潛力地區(qū)。而在環(huán)的運(yùn)動(dòng)擴(kuò)張過程中，剛開始它們還往往不被人們所重視，但隨著這個(gè)交匯點(diǎn)的最終成形，它們最后往往都會(huì)以一個(gè)新興的極具發(fā)展?jié)摿�區(qū)域的面貌出現(xiàn)在我們面前。這些區(qū)域往往本身也是一個(gè)環(huán)，由一個(gè)區(qū)域中心不斷向外呈放射狀發(fā)展。隨著時(shí)間的推移，它們輻射范圍也會(huì)不斷擴(kuò)大，由此記者把它們稱為輻射輔環(huán)。如果要找一下例證，在內(nèi)環(huán)線上，我們就可以在東南西北找到幾個(gè)這樣的重要輔環(huán)。

　　西面–內(nèi)環(huán)線與上海的東西發(fā)展主軸延安路高架的相匯點(diǎn)形成了虹橋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，而且它又以此點(diǎn)向外輻射，從而對(duì)古北、長(zhǎng)寧等區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)都產(chǎn)生了不小的影響力。

　　南面–中山南路與成都路高架相交之處是世博會(huì)的重要地區(qū)，它已經(jīng)成了上海未來房地產(chǎn)最具潛力的板塊之一。

　　東面–東西發(fā)展主軸延安路高架越江東向延伸，在內(nèi)環(huán)的浦東交匯點(diǎn)處出現(xiàn)了上海房地產(chǎn)市場(chǎng)著名的世紀(jì)公園板塊，這是此輪房產(chǎn)漲勢(shì)中黑馬頻出的地區(qū)。

　　北面–隨著地鐵一號(hào)線延伸段的建成，上海的一條重要南北發(fā)展主軸南北高架經(jīng)共和新路與中山北路相交，這個(gè)區(qū)域已成了閘北區(qū)發(fā)展的重點(diǎn)，由于上海整體目前存在的房?jī)r(jià)北低南高態(tài)勢(shì)，它的潛力也受到了很多人的關(guān)注。

　　不僅內(nèi)環(huán)線是如此，中環(huán)線、外環(huán)線、郊環(huán)線上都已經(jīng)或?qū)��?huì)形成這樣一個(gè)個(gè)輻射輔環(huán)，而如果購房者能夠盡早地發(fā)覺這樣的閃光點(diǎn)，往往就能享受到未來區(qū)域發(fā)展帶來的效能。試想如果有投資者在這樣的環(huán)狀結(jié)構(gòu)剛開始形成時(shí)就先行介入，成為樓市中的大贏家那就有了不小的把握，所以如果希望在中環(huán)線購房獲得成功，也就要去它的沿線發(fā)掘出這樣一個(gè)個(gè)新潛力點(diǎn)。

　　名詞解釋：

　　記者在本文中“大膽”地提出了一些新名詞，其實(shí)這也并不是為了玩什么“概念”，主要的目的是為了讓投資者在購房時(shí)能找到一些脈絡(luò)，尋到一些樓市運(yùn)行軌跡，而下面則是對(duì)它們的一些注解。自然記者并不是一位城市發(fā)展理論專家，這些只是在樓市中研究的一些心得，僅供讀者參考。

　　軸線延伸

　　從一般的城市發(fā)展來看，依軸線發(fā)展往往是其最根本的原理。比如，沿著一條主干道，會(huì)形成很多居住區(qū)，建設(shè)一系列新城鎮(zhèn)等。

　　環(huán)狀運(yùn)動(dòng)

　　一個(gè)城市由小變大，它在沿軸線發(fā)展的同時(shí)，不少也會(huì)呈現(xiàn)出環(huán)狀的擴(kuò)大，這是一種城市運(yùn)動(dòng)，往往會(huì)一層層地向外擴(kuò)張。

　　發(fā)展主軸

　　一個(gè)城市往往會(huì)依幾個(gè)主要的發(fā)展軸發(fā)展，像在上海城市中心，延安路高架、南北高架、共和新路、肇嘉浜路等道路都是重要的發(fā)展主軸。當(dāng)然我也認(rèn)為重要的軌道線路、市郊的主要高速公路等，也會(huì)成為發(fā)展主軸。

　　中心主環(huán)

　　主要指城市擴(kuò)張的幾個(gè)主要層面，在上海主要就是指幾條環(huán)線，它顯示了隨著時(shí)間的推移，城市由里向外的擴(kuò)張層次。

　　輻射輔環(huán)

　　這其實(shí)是一個(gè)區(qū)域概念，它往往會(huì)以一個(gè)中心呈放射狀向外發(fā)展，所以有時(shí)候甚至很難確定它的邊界。比如人們對(duì)于徐家匯、五角場(chǎng)、三林的理解，現(xiàn)在與前幾年相比肯定有很大的不同，最為明顯的，可能是其輻射的范圍越來越大了。

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