文/李求實

　　市中心房價太高，外環又太遠，于是越來越多的投資購房者關注內、外環之間的樓盤，特別是今年上半年規劃中的中環線浦西段動工后。高起點的規劃，宜居的環境，適中的價位，逐步改善的交通，把中環區域的樓盤推向上海樓市舞臺顯著的位置，演繹成一條持久吸引開發商與購房者眼球的“金腰帶”。

　　中環線附近的樓盤，是個地理位置上的概念，而中價房是房屋價格的標簽，現在通常指在4000~6000元/平方米之內，面積在70~120平方米之間的住宅。細細一琢磨，有意思的是兩者竟有不少理念上的重合之處，于是筆者決定花點功夫沿著中環線找一找，看有哪些性價比好的中價房，把它們“拎”出來，供讀者參考。

　　北線樓盤供不應求中環線從普陀自西向東，沿著汶水路，橫穿寶山、閘北、虹口三區，接邯鄲路進入楊浦區。先來看中環線西北環線，它合圍著寶山區并向普陀、閘北兩區深深楔入一角，這一角是大華集團“起家”的根據地，大華集團目前緊鄰行知公園推出楓庭麗苑一期，以小高層為主，共計458套，價格在4500~6400元/平方米。除此之外目前供房量集中在濱江雅苑、多摩園景、康泰新城等幾個樓盤，價格都是4500~5500元/平方米，而楓庭麗苑的景觀房則達到了6400元/平方米的價位，其中多摩園景與楓庭麗苑下半年都有新盤推出。越過中環線向北，值得一提的是上海大學新校區周圍，有許多老盤準備新開，上大聚豐園二期、當代高邸三期、乾恩園二期都已動工，預計今年年底可預售。

　　閘北、虹口兩區境內的中環線兩側，樓盤較少，與這兩區境內中山北路附近地塊新樓盤不斷涌現相比，顯得冷清了許多，但只要有盤可開，基本是一搶而空，供不應求。成億花園、虹涼磬苑二期現都差不多無房可售了，價格已上漲到5000元/平方米以上。

　　楊浦境內的中環線黃金地段，無疑為五角場板塊，最讓人興奮的當數黃興公園板塊，近期市場較為關注的是黃興綠苑三期、佳龍花園、文化佳園等樓盤，五角場周圍近期已動工的還有東茂佳苑、馨達苑等樓盤。

　　新村路、真華路的位置是萬里城-中環家園三期，正在銷售的是6月5日開盤的36號樓，開盤價為5000元/平方米，一段時間以來已上漲到5200元/平方米。售樓處的銷售主管馮先生告訴筆者，八九月份將推出37號樓的二百多套房源，主力房型為兩房兩廳，面積在110平方米左右，預計價格還可能上漲。

　　西線開發較早樓盤供應充沛

　　離開萬里城沿真北路(規劃的中環線)南下，到桃浦路上的上海家園和星河世紀城，這兩個樓盤都是新盤，一左一右，貼著中環線，屬M7、L2、L3軌道交通線與中環線縱橫交錯之最大受益者。上海家園開盤價在4500~5000元，星河世紀城一期預計在今年9月左右開盤，開盤價在5000元/平方米左右，都屬中檔房，兩個樓盤推出的房型也相似，面積都在90~150平方米。桃浦路向西，是高陵路上的真情公寓三期，6月8日開盤價為4300—5600元/平方米。繼續西進，就是祈連山南路的陽光威尼斯，該案總建筑面積100萬平方米，6月1日推出第四代水景住宅共計100多套，小高層4200-4860元/平方米，高層3920—4500元/平方米，雖說有些偏遠，但南北兩側分別有規劃中的軌道交通M6線與R3線，總體來看，該樓盤價格自東向西遞減。

　　繼續南下，就到了中環西線較活躍的板塊——金沙江路板塊，該板塊房產開發較早，各方面配套也較為成熟，各項生活設施俱全，南臨繁華的古北，四周環繞著麥德龍、農工商、紅星美凱龍等大型購物廣場。金沙江路由東至西，也正是規劃中的M5軌道交通線，沿線一字擺開象源麗都、萬景園三期，金沙雅苑·舒詩康庭二期三個樓盤，開盤時間分別是6月8日、6月13日和7月上旬。象源麗都開盤均價在5000元/平方米，92套房子一個多星期已售盡。萬景園三期均價在5500元/平方米，銷售正火。對于舒詩康庭二期，它的售樓先生估計開盤價將高于上次開盤的價格，部份房子價格會突破6000元/平方米。筆者覺得象源麗都在價格上、地段上有一定優勢，該樓盤七八月份可能推出的其后續房源。

　　長寧區域內的中環線沿線，基本上是高檔住宅區，像虹橋怡景苑、天臺家園等樓盤的價格都在7000元/平方米以上。所以我們繞開了長寧板塊和虹橋鎮，南下到古美聚居區。該區域東側是東苑古龍城，它開盤較早，名氣在外，但無房可售。南邊密集地分布著不少今年五六月份開盤的樓盤，如新時代景庭、望族新城、康健麗都、蔚藍城市等，它們的價格更接近于中檔價位的樓盤，大多在4500~5900元/平方米。望族新城主推房型是三房，康健麗都、蔚藍城市都以兩房為主。該地區分布著不少商城、銀行等，基礎設施成熟，這些樓盤本身品質、功能都不錯，開盤前就被購房者關注，所以銷售情況較好。但整個閔行地區今年下半年將有大約四十個新盤推出，巨大的供應量，會對價格的上揚起到抑制作用，短線投資者要慎重出手。

　　中環線在上中路折身向東，進入徐匯地區，除了閔行境內嘉和花苑和中梅苑兩個樓盤外，一路都是半新不舊的工房，沒啥動靜。只有到平福路，才看到了天然居這個樓盤孤獨地聳立在在百色路、上海植物園之間，它身邊沒有同質樓盤相爭，去年10月開盤，價格為6450-8700元/平方米，與前面閔行的樓盤相比，它的銷售進度稍慢。

　　東線升值明顯二手房市場活躍在上世紀90年代發展成形的金橋出口加工區內，證大家園、歐洲陽光城等樓盤已經有了不小的知名度。以金橋路(規劃中環的路線)為縱軸，由浦東大道、浦興路、楊高中路三條平行于黃浦江的道路自北向南將它切分為上下兩個板塊。

　　這上板塊的黃山始信苑、通聯苑、龍騰苑等樓盤，兩三年前開盤價不過3000元/平方米左右，到現在都突破5000元/平方米大關了。近期影響力較大的是在博山東路的東方知音苑、上海未來兩個樓盤，兩者建筑面積都在15萬平方米以上，前者去年開盤，開盤價在4000元/平方米出頭，今年四月再開盤，價格為5500元/平方米；后者在今年四月開盤，開盤均價5200元/平方米。它們今年很快都還有房子推出，就連往北離中環線稍遠的同方錦城二期、麗都康城二期以及新盤景源佳苑，證大家園三期(預計4000-4700元/平方米)等，價格也出現了一定程度的上揚。筆者在一家中介公司碰到一位陳先生，他買了麗都康城二期的一套房子，到他手里已經三易其主了。而靠近浦興路的新世紀名苑，為小高層，價格在6000元/平方米左右，從性價比綜合來看，是值得推薦的樓盤。

　　在下板塊集中有金橋佳苑、金燕愛園、東興華苑、金橋一景等樓盤。最活躍的要數金和家園，自2002年12月開盤以來，一、二期早已售完，上月推出的是100多套的多層房源，均價在4800元/平方米左右，目前所剩不多。中環線往北值得關注的樓盤有金橋公園邊的碧云新天地二期和楊高北路的金橋新城二期，碧云新天地二期正在熱銷，價格在5000元/平方米左右，金橋新城一期銷售上千套，二期7月正式開盤，價格在5500元/平方米左右。

　　南線漲幅驚人風險提前凸現

　　浦東的三林地區，去年以來，逐漸為人們所關注，規劃此區域是為新一輪舊區改造提供動遷房的安置地塊，有不少的優惠政策鼓勵開發商在此擴大中低價商品住宅的開發建設量。實地探訪了解，市民關注的重大工程配套商品房今年底將竣工上市。這些配套房的特征是基本房價在3000 ~3500元/平方米，小區面積一般不小于5萬平方米，房型除少量90平方米左右的三室一廳外，多數是以70平方米的兩室一廳為主，并適當配置45平方米左右的一房一廳。小區多層和高層住宅的容積率分別控制在1.5~2之內，去年開工的“杉林新月”、“永泰花苑”有的已經封頂，它們都略微有些靠外環。

　　以世博會為契機，盧浦大橋、環球主題公園、中環線、M6軌道交通線等諸多利好炒熱了整個上南地區，在一年之內單價上漲1500元的樓盤比比皆是，此地區是上海房價飚升的“領頭羊”，川楊河以南直到華夏西路(規劃的中環線)兩側齊聚的大批樓盤，它們的房價因此拉升不少，如恒大翰城、金蘋果花園、疊翠上南、日月豪庭、銀馬郡庭、明豐花園、嶺南苑等，而且還在不斷涌現新盤。在此區域4500元/平方米的樓盤較難找，5月底開盤的嶺南苑均價5250元/平方米，而稍后開盤的恒大翰城四期均價6000元/平方米，疊翠上南均價也是5700元/平方米。該地區樓盤越開越多，房價越來越高，表明了市場旺盛的需求，但注意到幾個樓盤的地段和品質本身，覺得有的樓盤價難符實，跟風炒作的成分明顯多了，不少投資者購房后在當地的房產中介機構轉手掛牌出讓，但遲遲無人接盤，工作人員告訴筆者這樣的房源會影響到店里的生意。所以對于此地區突破6000元/平方米大關的樓盤，就需要購房者銳利的眼光和慎重的決策。