前6個月，我市商品房銷售面積達381萬平方米，同比增長二成多

　　上半年商品住宅均價5558元

　　目前深圳樓盤可售面積超過500萬平方米，呈現供大于求局面；寫字樓空置率亦呈上升趨勢

　　【本報訊】(深圳商報記者 董超文 實習生 陳靜 通訊員張偉) 今年上半年，我市商品房銷售面積達381萬平方米，其中住宅銷售346萬平方米，均比去年同期增長20%以上。二手房市場成交面積更高達201.72萬平方米，同比增長48.66%。市規劃與國土資源局網上公布的今年上半年商品房銷售統計數據表明，雖然經過SARS的洗禮，但我市房地產市場供應量和有效需求依然保持增長態勢，充分折射出深圳住宅市場的高度成熟。

　　住宅：近七成成交戶型為二、三房

　　上半年二級市場共銷售商品房381萬平方米，成交金額230億元，再創歷史新高，比去年同期增長21.77%以上，增幅較大。從各類型來看，辦公樓銷售面積7.68萬平方米，比去年同期增長2.2%，均價每平方米9861.9元。商鋪面積19.17萬平方米，同比增長了35.04%，均價每平方米1.2萬元。住宅面積346萬平方米，同比增長21%，均價每平方米5558.93元。

　　上半年住宅比去年同期多銷售約80萬平方米，原因有兩方面：一方面，開發商的反季節營銷，效果顯著，一季度銷售業績表現不俗；另一方面，在SARS的影響下，樓市受到沖擊，但一直走在全國前列的深圳房地產迅速找到了應對措施，利用“非常營銷”手段打了一場漂亮仗，也取得了可喜的成績。

　　從住宅成交戶型來看，上半年成交仍以二房、三房為主，占67.68%，這也主要是由于中等戶型住宅恰好滿足了占主體地位的社會階層的住房需求，而一房及公寓小戶型多為單身人士作為投資或過渡型用房，比例較少，僅占5.53%。四房占17.11%；四房以上、復式、別墅等大戶型的房子則多為高收入階層或香港人購買，比例也相應較少，僅占9.66%。這樣分布格局體現了市場的需求層次，也同時與市場的供應結構相符合。

　　從住宅成交的平均單價來看，上半年全市住宅均價為每平方米5558.93元，比去年的每平方米5533元上漲了15元，漲幅為0.27%，表明深圳房地產經過一個階段的發展，隨著關內土地的日益減少，整體均價基本呈微幅上漲趨勢。其中6月的房價復蘇較為明顯，今年5月住宅均價為每平方米5459.36元，6月則為5729.27元，突漲269.9元。

　　二手樓：中價位二手住宅走俏

　　近年來深圳二手樓市場保持高速發展的態勢，其增長速度驚人，屢創新高，增幅均在30%以上。今年上半年我市二手住宅交易面積約201.72萬平方米，同比增長48.66%。

　　上半年我市二手住宅總價主要集中在40萬~60萬元之間，反映了今年深圳繼續以中價位的二手住宅走俏，這類價格的住宅多具備投資和自住雙重概念，所以成為市場的主要成交對象。從總體上看，與2002年同期相比較，總價在40萬元以上的住宅成交量上漲，并且高價位住宅成交增長較快，總價在80萬~100萬元之間的二手物業同比增長了約80%。這表明市民對一些素質較高的二手物業有較高的接納程度。

　　中原地產有關人士認為，一手樓的熱賣將給二手市場帶來更多的房源。同時，一手樓價的高企，將令客戶轉向二手物業，三級市場將會隨著二級市場的成熟逐步趨旺，從而帶動整個房地產的發展。因此預計下半年二手樓總體成交量將以35%的幅度增長，呈平穩上升趨勢。

　　寫字樓：空置面積上升

　　今年上半年，深圳寫字樓市場整體表現為交投兩旺，總共成交約7.68萬平方米。然而業內人士指出，目前深圳寫字樓供應增幅遠遠大于銷售增速，市場承接力有限，深圳寫字樓市場前景不容樂觀。

　　年初受SARS影響，寫字樓需求一度下降，尤其是旅游、進出口貿易等行業對寫字樓的需求大幅下降。到6月份，隨著SARS的漸漸遠去，寫字樓重新煥發生機，上半年寫字樓共銷售608套，總成交面積7.68萬平方米，成交金額7.58億元，均價9861.96元。

　　自1999年到2002年，深圳寫字樓空置率持續下降。但自今年上半年開始，寫字樓市場供應增長幅度遠遠大于銷售增長速度，導致空置面積上升，高達約28萬平方米，空置率也相應提高。

　　中原地產研發部總監張偉認為，下半年寫字樓新推項目將會繼續增加，預計下半年新增供應約為30萬平方米。另據統計，目前中心區正在建設的寫字樓面積高達80萬平方米，如此大的供應量，將給市場帶來很大壓力，寫字樓銷售前景不容樂觀。

　　此外，根據《深圳市產業導向目錄(2003~2004年)》，58種產業和項目被列入限制發展的名單，其中包括高檔寫字樓。

　　未來：市場消化壓力較大

　　上半年新開樓盤64個，入市面積達275萬平方米。其中，南山有19個新盤開盤，入市面積達105萬平方米，占全市的38.38%，比例最高。其次是羅湖、福田、龍崗和寶安，所占比例都在15%左右。鹽田區僅有3個新項目開盤，供應面積僅有5萬多平方米，所占比例也較小。

　　今年上半年深圳房地產二級市場的新增批售面積接近400萬平方米，加上2002年上市的市場存量約500萬平方米，市場上在售樓盤可售面積的數量非常大，已經呈現出供大于求的局面，未來的市場消化壓力較大。

　　相關圖表

　　上半年商品房銷售情況

　　上半年住宅成交戶型分布

　　上半年各價格區間住宅成交比例

　　上半年各區住宅銷售情況