余美英

　　央行121號(hào)文件出臺(tái)后，京城樓市震蕩激烈，業(yè)界議論聲四起。有人說，北京樓市將面臨資金鏈斷裂的危險(xiǎn)；有人認(rèn)為，121號(hào)文件將使一批中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨考驗(yàn)；有人說，121號(hào)文件將抬高房地產(chǎn)企業(yè)入市門檻，最終導(dǎo)致供應(yīng)量的減少而使房價(jià)上漲；有人說，121號(hào)文件最終打擊的是北京房地產(chǎn)的需求市場……121號(hào)文件出臺(tái)后，到底影響了北京樓市什么 ，有可能給北京樓市帶來哪些變數(shù)？

　　█121號(hào)文件核心內(nèi)容是什么

　　劉曉光：有一些條款是重申過去的規(guī)定，如四證齊全、商業(yè)物業(yè)六層按揭等都是以前的規(guī)定。新內(nèi)容只有兩條，一條是封頂才能做按揭，另外一條就是第二套房的70%的貸款。

　　潘石屹：八條內(nèi)容只有兩條是新的：第四條是主體結(jié)構(gòu)不封不發(fā)放按揭；第五條是商業(yè)用房———指寫字樓、商鋪等要竣工驗(yàn)收才能賣，這是影響最大的兩條。

　　陳長春：121號(hào)文件涉及兩個(gè)方面的內(nèi)容，一個(gè)方面是面對(duì)開發(fā)商的“貸”，另一個(gè)方面是面向買房人的“按揭”。從貸的情況來看，某種意義上相當(dāng)于建一條有規(guī)則的高速公路，有一些能提速的車就上了這條高速公路，上不了的車就從輔道上走，而怎樣建立相應(yīng)的輔道是目前最需要考慮的問題。我們要著重考慮的應(yīng)該是按揭這塊，即需求這塊，顯然，121號(hào)文件堵住了需求這條路。

　　█121號(hào)文件是否抑制了住房需求市場

　　劉曉光：121號(hào)政策對(duì)首創(chuàng)置業(yè)沒有什么影響，但是對(duì)很多地產(chǎn)商應(yīng)該有很大的影響。房子明明可以預(yù)售，卻不讓它預(yù)售，讓它延期按揭，這是浪費(fèi)資源，是打壓投資環(huán)境，是降低消費(fèi)需求。

　　任志強(qiáng)：按照121文件，北京樓市將沒有二級(jí)市場和三級(jí)市場———沒有第二套房，怎么會(huì)有二級(jí)市場呢？把二級(jí)市場消滅了，三級(jí)市場也就消滅了。沒有二級(jí)市場、三級(jí)市場，也就沒有住宅梯級(jí)消費(fèi)市場，北京的房地產(chǎn)市場又將回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代。

　　█121號(hào)文件對(duì)誰影響最大

　　姚軍：121號(hào)文件很顯然是在打擊中小開發(fā)商。我們屬于典型的中小發(fā)展商，現(xiàn)在不慎做了高檔房，進(jìn)了121號(hào)文件的“重災(zāi)區(qū)”了。北京4000多家發(fā)展商，絕大多數(shù)是中小發(fā)展商，121號(hào)文件意味著中小發(fā)展商所得到的金融政策扶持力度將非常差。中小發(fā)展商要盡快跑，跑慢一點(diǎn)就要死了。

　　潘石屹：有一個(gè)特別有意思的問題：我們這個(gè)年代的人，想想前十年、二十年，大家吃的、穿的是什么，就能得出市場經(jīng)濟(jì)是好東西這個(gè)結(jié)論。而市場經(jīng)濟(jì)就是公平競爭，如果競爭規(guī)則對(duì)中小的東西起到危害了，不能充分競爭的話，我們就會(huì)失去競爭能力。121號(hào)文件出臺(tái)后，幾乎所有的媒體、有關(guān)部門的人都在講，中小型開發(fā)商要找死了。其實(shí)，這樣的腔調(diào)是不了解市場經(jīng)濟(jì)的精髓。我們這么多年就是因?yàn)榘脆囆∑街贫ǖ氖袌鼋?jīng)濟(jì)的路線走過來，我們才富裕起來了，但是今天，如果我們要違背市場經(jīng)濟(jì)規(guī)則，我們可能會(huì)倒退。

　　劉曉光：房地產(chǎn)行業(yè)最可怕的就是所有權(quán)的價(jià)值降低。如果中小企業(yè)給打壓掉了，房價(jià)勢(shì)必受打壓，出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)，就有可

　　能出現(xiàn)老百姓買了房后出現(xiàn)貶值現(xiàn)象，而一旦這些年大家買的房子成了負(fù)資產(chǎn)，損失可能就是幾千個(gè)億的事。

　　█121號(hào)文件是不是有關(guān)方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的“預(yù)警”

　　任志強(qiáng)：我不認(rèn)為是“預(yù)警”。政府的責(zé)任是公正地公布信息指數(shù)。美國銀行貸款，先請(qǐng)一個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)來評(píng)估，評(píng)估機(jī)構(gòu)認(rèn)為可以，就給你貸款。而現(xiàn)在我們的銀行沒有評(píng)估能力，只看財(cái)務(wù)報(bào)表來作貸款決策，這是不符合國際上通行的做法的。

　　田占雄：121號(hào)文件調(diào)整經(jīng)濟(jì)，調(diào)整的點(diǎn)是對(duì)的，但是調(diào)整的杠桿是不對(duì)的。個(gè)人消費(fèi)的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系是個(gè)人跟銀行所簽訂的關(guān)系，并不是跟房地產(chǎn)商發(fā)生關(guān)系。銀行并沒有把錢貸給開發(fā)商，現(xiàn)在通過限制個(gè)人按揭來把這條資金鏈弄斷，是不對(duì)的。

　　█房價(jià)是漲還是降的

　　潘石屹：121號(hào)文件出臺(tái)以后，北京房價(jià)在漲。因?yàn)?21號(hào)文件通過七個(gè)途徑不給房地產(chǎn)行業(yè)資金，一定會(huì)影響北京樓市的供應(yīng)量。當(dāng)供應(yīng)量降下來，而需求量保持一定的情況下，房價(jià)應(yīng)該上漲。這里說的是現(xiàn)房的價(jià)格會(huì)漲，因?yàn)楝F(xiàn)房畢竟沒有風(fēng)險(xiǎn)。而期房，隨著購買人的風(fēng)險(xiǎn)的加大，期房有可能會(huì)出現(xiàn)打價(jià)格戰(zhàn)的趨勢(shì)，這是121號(hào)文件出臺(tái)以后對(duì)房價(jià)的影響。

　　謝強(qiáng)：121號(hào)文件的出臺(tái)，大宗土地的拍賣也會(huì)受到影響。根據(jù)已經(jīng)出臺(tái)的規(guī)定，以后土地都要搞拍賣、掛牌等公開交易，但是誰會(huì)去買？買土地的錢怎么辦？這也將影響到供應(yīng)量。

　　任志強(qiáng)：房價(jià)不但不會(huì)降，反而會(huì)上升。土地供應(yīng)少了，中小開發(fā)商退出了，市場供應(yīng)總量一定會(huì)縮小。供應(yīng)量縮小以后，房屋的價(jià)格一定會(huì)上升。

　　█北京城市品質(zhì)的提升會(huì)不會(huì)受央行政策影響

　　陳長春：從某種意義上看，建什么樣的房子，就是建什么樣的城市。從121號(hào)文件看，有關(guān)方面顯然是在抑制高檔住宅項(xiàng)目，鼓勵(lì)中低檔住宅項(xiàng)目�，F(xiàn)在上海、北京等地都在談?wù)撎岣叱鞘衅焚|(zhì)的話

　　題，我想大家可以思考一下有關(guān)城市品質(zhì)和發(fā)展商之間的關(guān)系這一問題。不妨設(shè)想一下，如果CBD區(qū)域用2500元、3000元的房價(jià)建設(shè)，未來北京CBD區(qū)域會(huì)是什么樣？CBD這樣的區(qū)域發(fā)展究竟要發(fā)展四五千元錢平庸的樓盤，還是應(yīng)建設(shè)八九千元錢甚至上萬元錢的高品質(zhì)的樓盤？不難看出，城市品質(zhì)受很多政策的影響，這里面包括銀行政策、包括稅收政策，也包括現(xiàn)在各個(gè)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)支持政策。未來CBD能不能做起來，做成什么樣，不是發(fā)展商單方面所能解決的。

　　我們究竟要打造一個(gè)怎么樣的北京，要把北京建設(shè)成什么樣？方方面面都應(yīng)該認(rèn)真思考。

　　任志強(qiáng)：121號(hào)文件實(shí)際已經(jīng)告訴我們，北京的城市品質(zhì)不能升級(jí)。拿今年經(jīng)濟(jì)適用住房最集中的南城來舉例，本來南城的發(fā)展就相對(duì)落后，現(xiàn)在建大批經(jīng)濟(jì)適用住房，住了一大批中層收入者，帶動(dòng)的是比較低的購買力，南城的財(cái)政收入不會(huì)因此提高多少，而財(cái)政支出會(huì)大大增加，以后南城會(huì)怎樣？大家可以想一想。

　　劉曉光：一個(gè)城市有高品質(zhì)的形象，必備具有三個(gè)條件，第一，物價(jià)高，消費(fèi)市場發(fā)達(dá)；第二，高級(jí)人才聚集；第三，城市發(fā)展前景如何，即明天會(huì)怎么樣。從這三方面看，央行的新政策對(duì)北京城市品質(zhì)的提升顯然是有影響的。

　　謝強(qiáng)：作為一個(gè)國際大都市，北京房地產(chǎn)的發(fā)展應(yīng)該符合國際大都市的發(fā)展。國家提出發(fā)展信息化、城市化，其中，城市化是最基本的。而房地產(chǎn)商在城市化的道路上起著不可磨滅的作用，但房地產(chǎn)商需要各行各業(yè)，尤其是金融界的支持。

　　李世恒：北京市奧運(yùn)工程正在啟動(dòng)，許多項(xiàng)目都在上馬。今年年初，北京市政府就提出了要優(yōu)化投資環(huán)境，北京的城市品質(zhì)也面臨升級(jí)。應(yīng)該說政府的職責(zé)要充分體現(xiàn)，首先要充分尊重市場規(guī)律，其次是要保證政策的持續(xù)和穩(wěn)定�！侗本┣嗄陥�(bào)》作為主流媒體，舉辦城市論壇的目的是集各方智慧來論證城市發(fā)展過程中，各方所應(yīng)該和能夠承擔(dān)的責(zé)任，全面促進(jìn)城市發(fā)展提升城市品質(zhì)，謝謝各位參與我們的活動(dòng)。