文/本刊記者 施華

　　央行《通知》抬高房貸門檻后，開發(fā)商將面臨怎樣的資金壓力，由此，投資者又會(huì)面臨怎樣的入市風(fēng)險(xiǎn)？對(duì)此，記者做了一番探訪，試圖將整條開發(fā)資金鏈呈現(xiàn)在投資者面前，以提醒投資者謹(jǐn)慎入市。

　　自有資金不低于30%

　　《通知》指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金(指所有者權(quán)益)應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%。就目前國內(nèi)市場而言，有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都不具備這一條件，依據(jù)《通知》根本進(jìn)不了開發(fā)門檻，也沒有機(jī)會(huì)開發(fā)該項(xiàng)目了。

　　沒有了銀行的貸款，這些企業(yè)到哪里去融資？而現(xiàn)實(shí)中的國內(nèi)房地產(chǎn)融資環(huán)境是：在資本市場融資，股權(quán)融資機(jī)會(huì)小，近3萬多家開發(fā)企業(yè)中用公開發(fā)行股票融資的企業(yè)約為130多家(包括境內(nèi)外上市、買殼及改變業(yè)務(wù)方向)僅占0.4%；在債券融資市場，沒有企業(yè)債券的發(fā)行，沒有不動(dòng)產(chǎn)基金和不動(dòng)產(chǎn)信托基金的支持。至今，銀行扔是唯一債權(quán)融資出口。

　　土地價(jià)格全額支付

　　《通知》指出，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。而在以往，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款支付土地出讓金的現(xiàn)象是比較普遍的。為了防止“空手套白狼”現(xiàn)象的發(fā)生，央行在對(duì)土地出讓金的限制明顯提高了。

　　根據(jù)《通知》規(guī)定，只有土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)才能向銀行申請抵押貸款，而房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否申請并沒有明確說明，如果不能用取得的土地進(jìn)行貸款，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力就要增加許多。在房價(jià)構(gòu)成成本中，主要有土地成本、資金時(shí)間成本、建筑工程成本、財(cái)務(wù)成本、配套成本與廣告、銷售成本等。目前，個(gè)別區(qū)域的土地成本已高達(dá)房屋總成本的50%-60%，而其中土地出讓金占土地成本的30%，也就是說，開發(fā)商在與土地出讓方簽約后，為獲得國有土地使用權(quán)證書，就要向政府交付占到總投資15%-18%的土地出讓金。此項(xiàng)資金占用的成本不可以小量，且完全得靠企業(yè)自身的資力，資金風(fēng)險(xiǎn)自己不待言。

　　墊資開發(fā)難延續(xù)

　　建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，這一違規(guī)操作本來就不應(yīng)該出現(xiàn)在金融市場的舞臺(tái)，但在不規(guī)范的市場面前，這種現(xiàn)象屢禁不絕。面對(duì)建筑商的頻頻主動(dòng)上門，朝南坐的開發(fā)商提出此等違規(guī)要求早已司空見慣，也就無人去破壞這一“規(guī)矩”，只好任由其滋生蔓延了。因此，這房屋總成本30%的建設(shè)款，開發(fā)商就不必自己“買單”，建筑物的產(chǎn)權(quán)仍舊歸自己，此等好事干嘛不做。

　　根據(jù)《通知》的精神，建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動(dòng)資金貸款用于購買施工所必需的設(shè)備(如塔吊、挖土機(jī)、推土機(jī)等)。如果企業(yè)將貸款挪作他用的，如購買建筑材料等，經(jīng)辦銀行會(huì)限期追回挪用資金，并向當(dāng)?shù)仄渌�的商業(yè)銀行通報(bào)該企業(yè)違規(guī)行為，各商業(yè)銀行將不再對(duì)該企業(yè)提供相應(yīng)的信貸支持。由于多數(shù)的建筑施工企業(yè)自有資金也不足，銀行的流動(dòng)資金貸款對(duì)企業(yè)的幫助非常大，如果這一政策得到嚴(yán)格執(zhí)行，房地產(chǎn)開發(fā)商通過施工單位墊資來獲得資金的途徑將被堵死。

　　結(jié)構(gòu)封頂才能發(fā)放住房貸款

　　《通知》指出，“商業(yè)銀行只能對(duì)購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款”。

　　在此之前，高層住宅只要蓋到2/3就可以公開預(yù)售，銀行也自然可以發(fā)放住房貸款了。這一條對(duì)開發(fā)商的影響有，但并不大。以一幢30層樓為例，原來蓋到20層就可以預(yù)售了，現(xiàn)在要蓋到30層才能辦貸款，這中間的時(shí)間大約為2個(gè)月(按每層6天)計(jì)算。如果前面幾道坎開發(fā)商能邁過去，那最后這2個(gè)月咬咬牙也就挺過去了。

　　從上面幾個(gè)方面看，開發(fā)商要獲得銀行資金的難度增加了，發(fā)生資金鏈斷裂的可能性也增加了。一旦發(fā)生資金短缺的情況，就會(huì)導(dǎo)致新爛尾樓的出現(xiàn)，購房者不能不提防。當(dāng)然，這種風(fēng)險(xiǎn)是短期的，市場經(jīng)過規(guī)范，發(fā)展會(huì)更健康，人們的居住條件會(huì)得到進(jìn)一步改善，投資房產(chǎn)的安全性也將提高。