王旭

　　本報(bào)記者上周末調(diào)查京城40家樓盤，發(fā)現(xiàn)其中10家樓盤準(zhǔn)備上調(diào)房價(jià)

　　剛剛過去的周末，京城不少樓盤的售樓處和樣板間又恢復(fù)了“非典”前的熱鬧。除了人們被非典壓抑了很久的購房熱情強(qiáng)烈迸發(fā)外，近日的房貸政策“好像”也對北京樓盤的銷

售產(chǎn)生了一定影響。在外企工作的劉先生，前幾天就接到了一樓盤銷售人員打來的電話。這位熱情的銷售人員急切地告訴劉先生：“這兩天，將要實(shí)行的房貸政策讓一些原本猶豫的人下定決心，整個(gè)樓盤銷售比前一段時(shí)間緊俏多了，月底將會(huì)對樓盤提價(jià)。”銷售人員讓劉先生趕快來看看，否則想要的戶型可就買不著了。

　　近日出臺的房貸政策真會(huì)刺激京城樓盤賣得更火，還是房地產(chǎn)銷售商慣用的銷售手段？京城樓市將會(huì)呈現(xiàn)什么樣的價(jià)格走勢？記者利用周末兩天時(shí)間，對京城樓盤做了一番暗訪調(diào)查。

　　-現(xiàn)場

　　四分之一受訪樓盤宣布漲價(jià)

　　-周六上午10點(diǎn)：挪威小伙也知道房貸新政策

　　記者首先來到位于大望路的華貿(mào)中心接待處，這里的房價(jià)在每平方米1萬元左右。原本以為如此高檔的住房只有少數(shù)投資者青睞，沒想到銷售大廳里竟然有十幾撥看房人，在沙盤模型旁圍了一圈人。據(jù)銷售經(jīng)理張軍介紹，從5月20日開始前期認(rèn)購的華貿(mào)中心，目前已經(jīng)訂出了100多套房子，尤其是上周，銷售行情相當(dāng)不錯(cuò)。由于內(nèi)部認(rèn)購期將滿，月底前每平方米會(huì)略微上調(diào)幾百元。

　　就在記者采訪期間，一位挪威小伙子雄威(Bjorn)訂下了一套價(jià)值80多萬的住宅。這位在京開著一家小型IT公司的挪威小伙兒用特“溜”的中文告訴記者，他來看華貿(mào)兩次了，對華貿(mào)的品質(zhì)、地理位置和規(guī)劃中的高檔酒店、寫字樓都相當(dāng)滿意。當(dāng)記者詢問他是否知道最近公布的房貸新政策時(shí)，雄威聳了聳肩，靦腆地說：“我專門看過這個(gè)政策，我知道以后貸款買房可能要多交利息。所以決定現(xiàn)在訂房，畢竟在北京的辦公和住宅兩套房都要月供，能少點(diǎn)利息就爭取少點(diǎn)。”

　　-周六下午2點(diǎn)：買房人特別關(guān)心新政策影響

　　記者下午又來到了位于東南三環(huán)附近的“御景園”和“山水文園”，這兩個(gè)項(xiàng)目的價(jià)位分別在6000元到1萬元左右。“山水文園”一上午就訂出了10套房。當(dāng)記者詢問目前用房貸買房的情況時(shí)，銷售人員介紹說，其實(shí)購房人主要還是看房子的品質(zhì)才作決定，而且高檔住宅一般人的首付都在房款的一半左右，也有少數(shù)買房人特別關(guān)心新的房貸政策。

　　-周日上午11點(diǎn)：“慧谷陽光”發(fā)了漲價(jià)通告

　　走進(jìn)位于望京的“慧谷陽光”銷售大廳，首先看到的就是一張“漲價(jià)通告”。通知上說，由于一期樓盤接近尾聲，二期樓盤也將開始，將從6月23日起對項(xiàng)目進(jìn)行1.5%到5%的價(jià)格上調(diào)。如果以一套60萬左右的住房上調(diào)1.5%來估算，一套房子也得多交近1萬元。由于銷售人員都預(yù)先給一些客戶進(jìn)行了通知，所以在調(diào)價(jià)前一天，買房人也幾乎坐滿了整個(gè)銷售大廳。

　　記者兩天內(nèi)先后去了東三環(huán)邊上房地產(chǎn)項(xiàng)目“山水文園”、“御景園”，東四環(huán)附近的“觀筑”、“金港·國際”、“珠江帝景”等將近10個(gè)樓盤，同時(shí)電話咨詢了朝陽區(qū)內(nèi)價(jià)位在5000到8000元左右的近30家樓盤。在總計(jì)大約40家樓盤里，有將近10家的樓盤宣稱近日將上調(diào)房價(jià)，占到了記者調(diào)查樓盤中的四分之一左右。

　　-追蹤

　　漲價(jià)是炒作還是趨勢

　　樓盤銷售人員給記者分析的樓盤漲價(jià)原因大多由于內(nèi)部利好消息所致。比如說，認(rèn)購期已滿，重新恢復(fù)到原定的高價(jià)位；月底即將開始夏季房展會(huì)，“到時(shí)候人氣更足，我們的樓盤將會(huì)更好賣。”有些銷售人員在介紹完樓盤后，也會(huì)補(bǔ)充一句：“現(xiàn)在想貸款買房希望首付款比較少的客戶都愿意早點(diǎn)買房，買房的人比前一段時(shí)間多了不少。等以后房貸新政策實(shí)行了，估計(jì)房貸首付就上升到四成左右了。”

　　還有銷售商表示，央行的房貸政策在一定程度上，對中高檔樓盤的銷售其實(shí)是利好因素。因?yàn)樾滦刨J政策的推出會(huì)打壓部分還沒有獲得銷售資格的樓盤，減少了高檔住房、別墅的市場供應(yīng)量，那么現(xiàn)在銷售的樓盤就變成了“香餑餑”。北京想投資高檔住房或TOWNHOUSE的人可不少，房源一緊俏，當(dāng)然不愁賣不出去。另外，房貸新政策也促使一部分猶豫不決的人下定決心購房。眾人拾柴火焰高，現(xiàn)有樓盤價(jià)格也將跟著水漲船高。

　　不過，一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)開發(fā)商則向記者坦言，樓盤漲價(jià)跟房貸新政策之間并無直接聯(lián)系。其實(shí)，近日一些中高檔樓盤價(jià)格微漲，一方面是遵從房地產(chǎn)銷售的價(jià)格延續(xù)慣例，大多采用低開高走的策略，越接近現(xiàn)房，價(jià)格越高的客觀規(guī)律；另一方面，賣房子的絕對不會(huì)說自己的房子要降價(jià)，否則這不等于“搬起石頭砸了自己的腳”嗎？任何一個(gè)消費(fèi)者或房地產(chǎn)商當(dāng)然都希望自己買的房產(chǎn)項(xiàng)目具有升值潛力，因此會(huì)千方百計(jì)想很多辦法來促其上漲，這其中也包括常見的“炒概念”。即便是少數(shù)銷售不出去的樓盤，房地產(chǎn)商也不會(huì)采用直接降價(jià)的方式，最多通過內(nèi)部打折讓利的方式“間接降價(jià)”，還讓消費(fèi)者感覺自己“撿了一個(gè)大便宜”。所以，消費(fèi)者買房時(shí)一定要有自己的判斷力。

　　-解讀

　　新政策影響到底多大

　　在近期對房貸新政策的討論中,一個(gè)假設(shè)的前提是,央行政策的按時(shí)按規(guī)定執(zhí)行，房貸政策何時(shí)能具體執(zhí)行就成為關(guān)注的焦點(diǎn)。央行在該《通知》中，并沒有明確指出商業(yè)銀行執(zhí)行政策的時(shí)間，也沒有像其他規(guī)章制度發(fā)布時(shí)出現(xiàn)的“自本通知發(fā)布之日起，立即執(zhí)行”的字眼。

　　有銀行人士告訴記者，央行一般都會(huì)給商業(yè)銀行一些空間，任自由掌握，操作細(xì)則最后由各家銀行來定。從記者了解的情況來看，各家商業(yè)銀行目前也都處在觀望階段，新政策并沒有馬上執(zhí)行。一位商業(yè)銀行住房信貸部有關(guān)負(fù)責(zé)人說，政策雖說已出臺，但主要看如何操作。操作屬于市場行為，誰也不會(huì)把客戶拒之門外。如果沒有強(qiáng)令執(zhí)行，沒有具體操作細(xì)則，市場競爭的最終結(jié)果將有可能是各家銀行仍執(zhí)行原來的政策。他稱，這項(xiàng)至少現(xiàn)在看來缺乏可操作性的新政策很可能面臨著風(fēng)險(xiǎn)。因此，目前的確存在著許多不確定因素。

　　-聲音

　　新浪網(wǎng)近日推出了消費(fèi)者如何看待央行新政策的網(wǎng)上調(diào)查。截至昨天下午3點(diǎn)，有300多名網(wǎng)民參與了調(diào)查。在“房貸新政策能否有效擠壓市場水分”的問題中，68.77%的網(wǎng)民選擇“可能”，31.23%的網(wǎng)民選擇“不能”；在“央行房貸新政策現(xiàn)階段出臺是否有必要”的問題中，70.70%的網(wǎng)民選擇“有必要”，21.25%的網(wǎng)民選擇“沒必要”，8.06%的網(wǎng)民選擇“說不清”；對于“房價(jià)會(huì)不會(huì)降”，45.83%的網(wǎng)民選擇一定會(huì)，54.17%的網(wǎng)民選擇“不會(huì)”或者“說不清”；至于“新政策影響下，是否會(huì)出現(xiàn)‘爛尾樓’現(xiàn)象”，68.47%的網(wǎng)民認(rèn)為“會(huì)出現(xiàn)”，31.53%的網(wǎng)民認(rèn)為“不會(huì)出現(xiàn)”。

　　-數(shù)字

　　根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局6月發(fā)布的統(tǒng)計(jì)資料顯示，2002年北京市商品房平均售價(jià)為每平方米4764元，同比下降298元，達(dá)到1997年以來的最低點(diǎn)。

　　不過，盡管北京市2002年的商品房平均價(jià)格創(chuàng)下了5年來的最低點(diǎn)，但仍相當(dāng)于全國平均房價(jià)的兩倍。

　　這份統(tǒng)計(jì)資料顯示：房價(jià)降下來的主要原因是當(dāng)年經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格帶動(dòng)所致，但北京房價(jià)在全國仍處于高價(jià)位，相當(dāng)于全國平均房價(jià)的兩倍，比上海市平均售價(jià)高出一成半，而北京市2002年人均可支配收入1.25萬元，低于上海6個(gè)百分點(diǎn)。

　　-個(gè)案

　　“我付月供也有壓力”

　　年僅31歲的挪威小伙子雄威(Bjorn)六年前來中國旅游而喜歡上了北京，當(dāng)時(shí)就決定留下來工作。兩年前，雄威在朝陽公園南側(cè)開設(shè)了一家屬于自己的小型IT公司，事業(yè)逐漸發(fā)展起來。這個(gè)挪威小伙子也逐漸有了在北京買房，真正安家落戶的想法。“我也看上了華貿(mào)中心120多平方米的兩居室，但是考慮到能承受的價(jià)格，最后還是選擇了80多平方米、有兩個(gè)廳的一居室。”由于現(xiàn)在雄威每個(gè)月都要支付公司的房租，且有一些日常的固定開銷，還有現(xiàn)在住房的房租，如果再加上買房后的房貸，對雄威來說，“每月能付得起，但是覺得還是有一些壓力。”

　　雄威曾讓樓盤銷售人員給他算過一筆“細(xì)賬”：80萬元的房子，向銀行借款40萬元，如果能貸到期限為20年的貸款，按現(xiàn)在優(yōu)惠的住房商業(yè)貸款年利率5.04%計(jì)算，每月還款2648.67元，還款總額635680.73元。如果銀行取消優(yōu)惠，執(zhí)行常規(guī)貸款利率5.76%的話，每月則需還款2810.62元，還款總額674548.33元。兩個(gè)一比較，這套房子的還款總額增加了38867.6元，要多付3萬多元的利息。雄威說，也可能還有一種可能性，就是對外國人的房貸最高期限是15年，那每個(gè)月又要多準(zhǔn)備些房款了。

　　-視點(diǎn)一

　　買期房當(dāng)心“爛尾樓”

　　-SOHO中國董事長潘石屹

　　曾自詡為房地產(chǎn)行業(yè)“不結(jié)盟隊(duì)伍”中的潘石屹，接受采訪時(shí)說話相當(dāng)直白。當(dāng)記者剛剛拋出“有房地產(chǎn)商認(rèn)為，房貸新政策會(huì)刺激京城樓盤銷售”的觀點(diǎn)時(shí)，潘石屹的回答是：“有些房地產(chǎn)商的話不一定可信，資金鏈都快斷了，有沒有能力籌集到下一筆資金，能不能保證期房不成為爛尾項(xiàng)目都是疑問，這時(shí)候期房銷售火如何談起？”

　　在潘石屹眼里，央行的121號文件中的大部分內(nèi)容都在以往出現(xiàn)過，只是這次要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行。只有“對購房人貸款的限制和門檻的提高”是新的，但這突然改變了“游戲規(guī)則”。潘石屹回憶說，在公司剛剛看到央行的121號文件的隨后48小時(shí)，是全公司最緊張的時(shí)刻，有關(guān)人員全都沒有休息。

　　不過，潘石屹預(yù)計(jì)，如果房貸新政策按時(shí)按規(guī)定執(zhí)行，“不出半年，有許多房地產(chǎn)商就支持不住了，就會(huì)虛脫”。有可能出現(xiàn)“由于資金缺口，一部分房地產(chǎn)公司資金鏈條斷裂，公司破產(chǎn)，項(xiàng)目成為‘爛尾樓’”的現(xiàn)象。

　　對于個(gè)人購買第二套住房、高檔住房提高房貸門檻的政策，潘石屹估計(jì)一年之內(nèi)不大可能完全執(zhí)行，但是在現(xiàn)存多種未知數(shù)的情況下，潘石屹的建議是，目前買現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房的問題不大，但是購期房的風(fēng)險(xiǎn)增大，購房人首先要了解公司的實(shí)力，有沒有能力把期房建成現(xiàn)房，再作決定。大家賺點(diǎn)錢也不容易，投資還應(yīng)謹(jǐn)慎，切忌聞風(fēng)而動(dòng)。

　　-視點(diǎn)二

　　價(jià)格戰(zhàn)可能性并不大

　　-華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司總經(jīng)理助理胡曉珅

　　央行新的房貸政策由于提高了購買第二套以上住房的首付款比例，以及上調(diào)高檔房和第二套房貸款利率，這在局部上，可能會(huì)刺激想少付首付款，或者少交利息的消費(fèi)者下定決心購房。但同時(shí)也應(yīng)看到，這個(gè)政策也會(huì)使相當(dāng)一部分還看不清形勢的人選擇觀望，甚至放棄投資的打算。因此，從短期來說，房地產(chǎn)交易量可能會(huì)略有上升，但從長期來看，算不上利好消息，還可能由于消費(fèi)者的謹(jǐn)慎，對項(xiàng)目銷售產(chǎn)生影響。

　　北京房地產(chǎn)價(jià)格，估計(jì)會(huì)保持比較穩(wěn)定的趨勢，不會(huì)有太多降價(jià)的可能。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的利潤空間并不大，隨著央行政策的執(zhí)行，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本的提高，企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的總成本也會(huì)提高。

　　央行在政策出臺時(shí)也表達(dá)了房地產(chǎn)行業(yè)“優(yōu)勝劣汰”，促使整個(gè)行業(yè)健康發(fā)展的初衷，估計(jì)京城將會(huì)有一些堅(jiān)持不住的項(xiàng)目出現(xiàn)變成“爛尾”的危機(jī)。

　　少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)逃脫“爛尾”的途徑，將有可能選擇樓盤降價(jià)或者其他實(shí)力雄厚的品牌公司進(jìn)入等辦法。預(yù)計(jì)選擇品牌公司的可能性更大一些，因?yàn)轫?xiàng)目降價(jià)消費(fèi)者不一定會(huì)認(rèn)可，而選擇公司間的合作，可能達(dá)成雙贏局面。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目打價(jià)格戰(zhàn)的可能性并不大。