□周運珠

　　最高人民法院于2003年5月7日公布、6月1日起施行的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，對房地產交易中發生糾紛較多的一些問題如何具體適用法律作了較為明確、具體的規定。作為買房人，該怎樣正確理解《解釋》？買房時為保護自己的合法權益，又該注意哪些問題呢？

　　銷售廣告可以視為合同內容

　　《解釋》明確規定商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但具備如下條件的，應當視為要約：1、對商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾；2、此說明和允諾具體確定；3、對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響。

　　對符合上述條件的說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

　　目前開發商的銷售廣告或宣傳資料95%以上都在不顯眼的角落有一行意思大致相同的小字：“本廣告的最終解釋權歸開發商所有，相關數據以政府最終批準文件為準。�惯@并不能免除開發商的誠信責任，只要其宣傳的內容符合解釋中所規定的要約條件，開發商違反時，仍應當承擔違約責任。

　　提醒買房人：為了保護自己的合法權益，應當保留有關的銷售廣告和宣傳資料。

　　簽約失敗應退定金

　　按《解釋》的規定，將簽訂商品房買賣合同前所交付的定金作為立約定金。如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理。但因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

　　買房時常見的情況是雙方都有誠意簽訂買賣合同，基于誠實信用原則進行公平談判，但因對合同的某些條款意見不一，最終導致簽約失敗。對這種情況，不能歸責于當事人的任何一方，此時出賣人是應當將定金返還買受人的。

　　提醒買房人：一定要保留好雙方不能協商一致，從而導致合同未能訂立的證據(證人證言、錄音等)。

　　惡意欺詐應付雙倍賠償

　　《解釋》明確，具有下列情形之一，買房人可要求雙倍賠償：1、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；2、商品房買賣合同訂立后，出賣人又

　　將該房屋出賣給第三人；3、出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；4、出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；5、出賣人訂立商品房買賣合同時，故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。具備上述五種情形之一的，買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款

　　一倍的賠償責任。

　　商品房買賣過程中，房地產開發企業惡意違約和欺詐，損害買受人權益的事件屢有發生，按《解釋》的規定，開發商將為此承擔賠償責任，最高不超過已付購房款的一倍。這一規定將較好地遏制和制裁惡意違約、欺詐等嚴重損害市場交易安全的行為。

　　提醒買房人：第一、買房時應詳細詢問開發商是否有上述5種情況，并將此情況通過錄音等方式記錄下來，作為證據保留；第二、如果發現開發商可能存在上述情況，應向有關部

　　門進行查詢、取證。

　　“交鑰匙”就算房屋交付使用

　　《解釋》明確規定，對房屋的轉移占有，即“交鑰匙”，視為房屋的交付使用。但如果當事人在合同中明確約定了房屋的交付使用不僅是轉移占有，而且要同時轉移房屋所有權的，從其約定。

　　關于房屋的交付使用，買賣雙方的理解不一致，出賣人通常認為“交鑰匙”即是房屋交付使用，而買受人則往往認為，房屋所有權轉移才是房屋的交付使用，由此而引發的糾紛不斷。《解釋》有了明確規定，對買賣雙方來說都很重要。

　　提醒買房人：第一、簽約時應明確房屋交付的條件、時間等；第二、如果房屋存在相關問題，不符合合同約定的交付條件，買房人應該拒絕受領房屋鑰匙，避免收到鑰匙后形成對自己不利的既成事實。

　　質量不合格可退房和要求賠償

　　《解釋》明確規定因房屋質量不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，法院應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

　　提醒買房人：在自己自行或者委托他人修復時，應保留好出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的證據。

　　不能如期取得房產證可要求賠償

　　《解釋》規定由于出賣人的原因，在一定期限內，買受人不能如期辦理房產證，出賣人應承擔違約責任。商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人有權請求解除合同和賠償損失。

　　因開發商的原因不能如期辦理房產證引發的糾紛屢見不鮮，如利用集體所有土地開發的項目；未經立項批準的項目；未取得規劃審批的項目；沒有銷售許可證的房屋；未經驗收或驗收不合格的房屋；土地或房屋未解除抵押的；開發商未繳納相關稅費等。在這些情況下，買受人都不能辦理房產證。當然，不能如期辦理產權證，還可能有其它一些原因，應另當別論。

　　提醒買房人：要想解除合同和獲得賠償，必須要注意三點：

　　一、自己不要有任何過錯，比如及時將辦理產權證要求的證件等提交給開發商，并且讓其簽收，注明收到日期，以分清責任；

　　二、根據合同第15條關于產權登記的約定，向有關部門查詢開發商是否按照合同約定或法律規定履行了“產權登記備案”的義務；

　　三、如果涉及土地等被抵押，向有關部門查詢抵押是否已經釋放。

　　買賣合同不輕易被認定無效

　　《解釋》對一些具體情形下商品房預售合同的效力作了規定，如出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效；但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持等。

　　《解釋》的這些內容從立法本意上不輕易將商品房買賣合同確認無效，從而有利于交易關系的穩定和當事人合法權益的保護，也有利于商品房市場的健康發展。

　　支持拆遷戶優先取得補償安置房

　　拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。

　　此規定體現了對被拆遷人合法權益的保護，即法院支持被拆遷人優先取得補償安置房屋。如果被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議，無法取得房屋的拆遷戶可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求房地產開發企業承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

　　但購房者要注意，本《解釋》只調整商品房買賣糾紛，包括商品房預售和商品房現售，而其他的房屋買賣糾紛如集資房、房改房、經濟適用房等則不適用。