本報今天消息《中國經(jīng)濟時報》報道：最高人民法院日前公布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。該《解釋》將于6月1日起實行。但法律界人士提醒：今后百姓購房仍需打醒精神。

　　售樓廣告未必都算合同

　　首先，把售樓廣告視為合同條款，貨不對板時追究房產(chǎn)商，這并不容易。《解釋》第三條規(guī)定了“……出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的”，可以視為合同條款。

　　這里面其實規(guī)定了兩個并列的條件，即要是“開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)”的，又要是對合同“訂立以及房屋價格的確定有重大影響”的。前一個條件的意思是，廣告中對開發(fā)規(guī)劃范圍(俗稱“紅線”)以外的說明和允諾，是不能視為合同條款的。而目前很多房屋買賣糾紛，往往來自于發(fā)展商對周邊環(huán)境的承諾，所以說廣告內(nèi)容并非全都能視為合同條款。

　　而后一個條件就更要小心。什么是對合同“訂立以及房屋價格的確定有重大影響的”？業(yè)主覺得采光好的房屋對他訂立合同有重大影響，業(yè)主也可能覺得小區(qū)內(nèi)的會所按時交付對房屋價格有重大的影響，但這些到底能否獲得法院的支持，還要看法官對各種“影響”是否“重大”的理解。

　　因此，有必要提醒買房人：售樓廣告“紅線”以外的任何承諾均不要輕信，諸如輕軌、公園、水景……也別指望廣告的內(nèi)容能夠被法院認定是合同內(nèi)容，最好是將廣告的內(nèi)容寫進合同為好。

　　“雙倍賠償”不同尋常理解

　　又比如，媒體關注最多的《解釋》對房產(chǎn)商的懲罰性“雙倍賠償”，只能起到一個威懾作用。《解釋》中第八條、第九條雖然規(guī)定了五種可以獲得一倍賠償?shù)那樾危�但是真要證明買房人受到的損害適用這五種情形并不容易。

　　首先，其前提必須是“導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的”(第八條)和“導致合同無效或者被撤銷、解除的”(第九條)。即是說，買房人如果能夠取得房屋，就不再適用這兩條可以“雙倍賠償”的條款。其次是房產(chǎn)商“故意隱瞞”(第九條)中的“故意”是非常難確定的。

　　此外，《解釋》第十條，確定了如果發(fā)展商將買房人已購的房子另外賣給第三方，可以判令發(fā)展商與那個第三方簽署的合同無效。但卻不能再要求“雙倍賠償”了。這和一般老百姓理解的“買一賠一”是有著本質(zhì)不同的。在一定情況下，房子拿不到了，才有可能獲得“雙倍賠償”，如果能拿到房子，就沒有“雙倍賠償”。