本報見習記者王小霞

　　最高人民法院日前公布了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》�熞韵潞喎Q《解釋》�牎Ｔ摻忉寣⒂�6月1日起實行。法律界人士表示：該解釋的公布解決和填補了房地產法律的某些空白，但仍然顯得倉促、不嚴謹，并非購房者的“保護神”。因此購房人在買房時還需多加注意。

　　拆遷、產權證糾紛現身司法解釋

　　此次司法《解釋》剛剛對外公布，中國經濟時報記者隨即收到諸多業界人士的電話，表示該解釋的出臺給業界帶來了一些欣喜。

　　房地產業著名律師秦兵認為，該《解釋》第七條規定第一次明確了房屋拆遷的問題。過去大家把房屋拆遷當成一種政府與居民安置的行政過渡形式對待，在房屋拆遷方面法律條文也非常少甚至是空白。現在高院司法解釋將房屋拆遷作為合同關系確立，有利于維護拆遷戶的利益。

　　同時，第十八條對產權證的規定使大家眼前一亮，過去對此一直沒有明確規定，現在把產權證的發放時間做了規定，最多不能超過一年。以前，房地產買賣合同中有關產權證的官司非常多，但都沒有可依據的法律來界定，有了高院的司法解釋，以后，產權證的官司就有了很好的解決依據。

　　據了解，此次高院司法《解釋》，對商品房預售合同的效力、銷售廣告、拆遷補償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風險承擔、商品房質量、包銷和擔保貸款�煱唇遥牭确矫嫒绾尉唧w適用法律作出更加明確、具體的規定。其中，對房地產開發企業嚴重違反誠實信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規定可以適用懲罰性賠償原則。

　　司法解釋并非絕對的公平

　　高院司法解釋雖然給房地產合同糾紛的解決帶來了希望，但是，仔細琢磨其中的一些條文后就會發現，它并不完美。

　　在房地產界素有維權斗士之稱的舒可心認為，作為買房人應該把法律的公平(區別于事實的公平)性看成是相對的。因此，就必須承認法律上的公平本身也一定會有對自己不利的一面。

　　首先，要把廣告內容視為合同條款并不容易。《解釋》第三條規定了“……出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的”可以視為合同條款。

　　這里面其實規定了兩個同時并列的條件，即要是“開發規劃范圍內”的，又要是對合同“訂立以及房屋價格的確定有重大影響”的。前一個條件就是說，廣告中對開發規劃范圍(俗稱“紅線”)以外的說明和允諾，是不能視為合同條款的。而目前很多房屋買賣糾紛，是來自于發展商對周邊環境的承諾。所以說廣告內容并不能真的都能視為合同條款。

　　而并列的后一個條件就更難讓買房人開心。什么是對合同“訂立以及房屋價格的確定有重大影響的”？業主覺得采光好的房屋對他訂立合同有重大影響；業主也可能覺得小區內的會所按時交付對房屋價格有重大的影響；等等。可這些到底能否獲得法院的支持，還要看法官對各種“影響”是否“重大”的理解。法官又不買房，他怎么能知道業主到底看中了這個房子的哪些品質呢？說到底，是法官的“自由裁量權”最終決定判決。

　　因此，我們有責任提醒買房人：“紅線”以外的任何承諾均不要相信，諸如輕軌、公園、水景……。也別指望廣告的內容能夠被法院認定是合同內容，最好是將廣告的內容寫進合同為好。

　　其次，認購小定(訂金)退還更難。《解釋》的第四條和第五條規定，將使得買房人要求退還“小定”更加困難。首先，《解釋》第四條將“認購、訂購、預訂等方式”認定為合法，并且將此時收取的一般是“訂金”的款項，視為一般合同定金，“如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理”。

　　想想看，錢已經在發展商手里了，我們又如何能夠證明是發展商的原因導致“未能訂立商品房買賣合同”呢？一個合同是否能夠簽署，絕大多數情況是買賣雙方不能就合同的全部條款達成一致意見，所以，一般情況下根本無法分清責任，業主繳納的“小定”也就無從追回了。

　　然后，《解釋》中第五條又稱，如果上述協議“具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同”。就是說，不一定非要簽署《商品房買賣合同示范文本》，您隨意簽署的那個協議，有可能本身就是商品房買賣合同了！

　　所以，買房人千萬不要隨意簽署任何協議；在繳納“小定”的各類協議中，盡量注明“無條件退還”的字樣；當然，最好的就是在律師或者專業人士的協助下，直接簽署《商品房買賣合同示范文本》。

　　最后，懲罰性“雙倍賠償”，只能起到個威懾作用。《解釋》中第八條、第九條雖然規定了五種可以獲得一倍賠償的情形，但是真要說明買房人受到的傷害適用這五種情形并不容易。

　　首先，其前提必須是“導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的”(《解釋》第八條)和“導致合同無效或者被撤銷、解除的”(《解釋》第九條)。就是說，買房人如果能夠取得房屋，就不再適用這兩條可以“雙倍賠償”的條款。其次是“故意隱瞞”(《解釋》第九條)中的“故意”是非常難確定的。

　　此外，《解釋》第十條，確定了買房人如果在發展商將他所購買的房子另外賣給了第三方時，將支持他“要房子”的請求，可以判令發展商與那個第三方簽署的合同無效。但卻不能再要求“雙倍賠償”了。這和一般老百姓理解的“買一賠一”是有著本質不同的。在一定情況下，房子拿不到了，才有可能獲得“雙倍賠償”，如果能拿到房子，就沒有“雙倍賠償”。的確，懲罰性賠償的目的，畢竟是為了威懾惡意違約行為和違法行為的發生，而非為了買房人獲利。

　　所以，舒可心認為，房地產市場的法制建設進程是向前走的。但是，買賣雙方的爾虞我詐、勾心斗角是市場的必然產物，指望絕對的公平是幼稚的。如何提高我們自身潛意識中的防范意識，如何養成利用法律資源的生活習慣，如何提高我們運用法律的水平，才是現代商品經濟社會中一個社會人應該具備的素質。