本報記者劉世昕

　　國內一家熱門網站近期做了這樣一項調查，“房地產市場有沒有泡沫？”兩萬多張投票中，70%以上的人認為有泡沫。其實，學者、政府部門以及地產商們關于“房地產市場究竟是已經形成泡沫，還是只是過熱”的唇槍舌劍已經進行了不短的時間。

　　不管是“泡沫論者”，還是“過熱論者”，大多認為，房地產市場存在這樣那樣的問題，但基礎和條件與上個世紀90年代初的“房地產熱”截然不同。當前，政府對房地產市場的宏觀調控，應實行軟著陸。簡單的行政手段一刀切，可能引起市場的大起大落。

　　別墅叫停到底是利空還是利好？

　　今年2月，國土資源部緊急通知：停止別墅類用地的土地供應，對過量供應的地方，要認真進行清理。禁令一出，在房地產市場引起不小的波瀾。

　　政府部門解釋，近一段時間，一些地方別墅建設過多，住宅產品出現結構性失衡。對別墅發展的限制，是控制土地浪費的重要手段，和2002年起實施的土地掛牌拍賣政策一樣。

　　而一些業內人士卻在擔憂，一道禁令把所有別墅都一棒子打死，很難說這種做法是不是符合市場規律。畢竟，市場上對別墅還有需求。

　　他們還擔心，這個禁令可能讓手里有資源的地產商乘機哄抬別墅價格。因為早年從事房地產的人都知道，1994年別墅曾經遭遇過一次封殺，隨后供應量銳減。但緊接著，就是近幾年別墅復蘇后的價格狂飚。

　　有媒體甚至說，“對此前拿到用地許可證的項目和在售項目來說，禁令的頒布簡直就是利好”。

　　事實上，手里握有別墅土地的部分開發商也認為，新政策意味著新的市場機遇。據說，一些大城市的開發商已準備啟動原定繼續擱置的別墅項目。

　　還有消息說，3月中旬舉行的一個“別墅土地政策透析”研討會上，有業內人士認為，受到國土資源部別墅類土地供應叫停和大城市別墅需求量有力支撐等因素的影響，一些大城市別墅價格在未來幾年還將上升。

　　中國社會科學院經濟研究所研究員汪利娜長期關注國內的房地產市場。她說，采取“一刀切”的手法封殺一切別墅是有問題的。目前，我國房地產市場過熱是局部的，就拿別墅來說，有的地方的確呈膨脹勢頭，有的地方可能還沒有起步，一棍子打死的做法遏制了正常的需求發展。

　　汪利娜說：“作為學者，我們很擔心政府會像對待別墅一樣對待其他房地產項目。現在關于給房地產市場擠泡沫的呼聲特別多，政府一定要理性地分析，不能硬著陸。”

　　房地產熱中有沒有合理因素？

　　不久前發布的《中國行業景氣分析報告》稱：“國內區域性房地產泡沫已經出現�！眻蟾娼忉屨f，判斷房地產泡沫的標準有“五高”，即投資的持續超高增長，消費的持續超高增長，房價持續大幅攀升或持續居高不下，房地產投資所占比重偏高及房價收入比明顯偏高，并且持續兩年以上。

　　要談國內的房地產熱就不能不說杭州的事。房地產泡沫論的主張者往往會用杭州年年走高的房價來支持自己的觀點。有媒體曾經這樣評說，“杭州的樓市目前呈現的是一種灼熱的狀態”。

　　據浙江省城調隊統計資料顯示，杭州商品房價格從1998年的每平方米3278元，增長到2002年上半年的每平方米4749元，漲幅達44.8%，而同期GDP增長速度達到53%，杭州是國內房價漲幅最高的城市之一。

　　什么原因使得一個省會城市的房價節節攀升？國土資源部奉命前往調查并在近期提交了調查報告。

　　這份報告出人意料地強調，“表面上看杭州市房價增幅較大，但仔細研究，有相當的合理成分，并非虛漲，不能籠統地講杭州市房價高�！眹�土資源部官員宮玉泉分析道，合理的成分是指，老市區房地產供給嚴重不足，本市人口和外來人口需求旺盛，兩方面的原因導致杭州房價必然上漲。

　　汪利娜認為，從全國范圍來說，房價上漲也有合理因素：近幾年，購房低息貸款、減免稅費、戶籍制度松動三大政策刺激了居民購房。從房地產持續投資熱點的分布來看，主要集中在以廣州、上海和北京為主導的三大城市群。三大地帶是中國經濟增長最快的地區，經濟的發展、居民收入水平的提高，消費升級換代，大量外資的進入和勞動力的流動都會增加對房地產的需求。

　　汪利娜和國土資源部官員都有一個共識，與20世紀90年代初單一投資拉動產生的泡沫不同，這一輪房地產熱主要是消費需求拉動的，與這兩年住房制度改革加快等因素有關。國內房地產市場的投資過度是局部的，北京、上海、廣州熱了，但還有不少地區的市場可能才剛剛啟動。

　　正因為房地產市場過熱中還有一些理性的因素，過熱是局部的，所以不少學者和政府部門都提出降溫或者擠泡沫不能一刀切。即便《中國行業景氣分析報告》稱“區域性房地產泡沫已經出現”，其研究者也還是溫和地建議：政府通過間接調控以實現房地產的“軟著陸”，不能搞急剎車。

　　有學者認為，目前我國商品房空置率已經超過國際商品房空置率10%的警戒線，這是房地產泡沫的標志之一。汪利娜分析說，空置率上升無論何種原因都不是一個好現象，意味著供給與需求的不匹配、占壓銀行資金多，但不能一概用空置率說事。

　　她說，以住宅為例，我國房地產開發的房屋多是高層和多層，國外多是一家一戶住宅，不同質的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，國外的空置率是以全部存量房為分母，而我國城鎮存量房有多少至今仍是一個未知數。還有，地區經濟實力的不同，對空置商品房屋的承受能力也大不相同。

　　真正的憂患

　　總體形勢看好，并不意味著沒有問題和隱憂。汪利娜說：“我國房地產業潛在的風險不在總量，而在結構；不在速度，而在質量。”一些大城市經濟適用房單位價格雖由政府控制，但是由于每套住宅的建筑面積大、建筑標準高，造成每套住宅總價位過高，結果許多工薪階層還是買不起。

　　國土資源部在杭州的調查說，根據對杭州2002年7月份推出的經濟適用房統計，共出售937套，平均每套建筑面積126.69平方米，其中建筑面積120平方米以上的占75%，90平方米以下的僅有8套。

　　《中國行業景氣分析報告》也稱，商品房結構不合理的矛盾將突出。高檔商品房購買力將明顯不足，商品住宅積壓加重；中低檔商品房購買力相對較強，但供給卻相對不足，而且價格明顯偏高。

　　一些地產商認為，炒地圈地熱是房價攀高的根源。汪利娜直言，常住人口多、老外多、外來人口多、高收入者多和集團購買多都會推動房價上揚。但是，土地市場的不規范，炒地圈地熱等是造成大城市房攀升的根本原因。一位房地產老板在很多場合舉例說，有位開發商竟一次圈下了1.8萬畝土地，這已經遠遠不是小區建設的概念，而更像是城鎮建設。

　　每年6000多億元的房地產開發投資中，約有61%的資金來自銀行信貸。中國人民銀行貨幣政策委員會在2002年第2季度的貨幣政策執行報告中已經提醒，防范房地產過熱引發金融風險�！吨袊�行業景氣分析報告》警告說，要高度警惕房地產泡沫繼續膨脹可能對金融系統和經濟的沖擊。

　　有專家分析，銀行借貸作為一種融資的手段，其本身并不是泡沫，能否誘發泡沫，取決于資金的投向和使用效率。如果將資金投向市場需求潛力大的中、低檔普通住宅，投資的結果可以滿足社會需求，增進社會的財富。反之，盲目炒地、炒高檔樓宇、高檔娛樂設施，表面上熱得不得了，實際上供求關系嚴重失衡，泡沫就不可避免了。

　　目前房地產開發貸款發放中，還存在一些銀行盲目追求市場占有率、信貸規模，對資質不全的開發商發放貸款，在個人住房抵押貸款發放中，盲目競爭，擅自降低首付比例的情況。專家認為，這些行為都加大了房地產信貸風險。

　　政府手里有哪些牌？

　　雖然房地產市場究竟是否泡沫尚無定論，但相關部門已經陸續出臺各種旨在規范市場的文件。

　　從政府出來下海到北京一家房地產公司的楊先生說，房地產商們都在密切關注政府的動向。去年起，相關部委就頻繁地發布通知和意見。

　　比如，去年，建設部等六部委下發了《關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若干意見》。這是近年來國家六部委首次聯手調控房地產市場。

　　之后，國土資源部和監察部又聯合下發了《關于嚴格實行經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓的通知》。

　　今年國土資源部連出重拳，要求清理各類園區用地，加強土地供應調控，加大監管力度，防止少數開發商圈占大量土地，浪費資源和沖擊市場。

　　地產商和專家從一道緊跟一道的政令看出，政府已經采取措施遏制房地產熱。但大家都在呼吁對于不同情況的房地產熱。政府的調控方式也應有所不同。楊先生說，關鍵還是要讓市場說了算。

　　汪利娜認為，目前最重要的是從土地源頭入手，規范土地市場。加快建設有形的土地市場，土地出讓都應納入有形市場，避免“黑箱”操作。而且，招標并非簡單地讓出價高者中標。政府可用綜合指標，包括企業資質、以往開發業績、土地使用方向、開發項目的市場前景等等，來確定中標者的資格。這樣，政府才可以有效地調控土地供給的規模、條件、時序和位置，有效地保障百姓亟須的普通住宅用地供給，防止信息不對稱為一些人圈地、炒地謀取暴利提供便利。

　　針對房地產市場存在的供給結構失衡，專家建議，政府應適時調高投資別墅、高檔公寓、高檔娛樂設施、商廈寫字樓的貸款利率，調高個人非自住房的貸款利率，使低息政策更好地向中低收入者傾斜。政府還應對高檔不動產開征不動產稅，并可采取累進稅制，抑制奢靡之風泛濫。