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　　新年伊始，一直議論紛紛的房地產“泡沫”的話題集中了這個行業所有人員的注意，房地產行業在泡沫聲中度過驚險的2002年。進入新年，房地產的泡沫紛爭是否有了答案？

　　泡沫警報是否存在？

　　房地產業在我國是個朝陽產業，這幾年更充當了拉動經濟的角色。統計資料表明，2001年，我國房地產開發投資對GDP增長的直接貢獻率為1.3個百分點，加上間接貢獻率可達到1.9～2.5個百分點，相當于占到GDP增長率的26%～34%。房地產業在國民經濟發展中，扮演著越來越重要的角色，也越來越受到人們的關注。

　　2002年年初，高速發展的房地產業首度受到質疑，各種言論四起。事實上，去年以來，對房地產市場運行態勢一直存在不同聲音，到后來，這種聲音逐漸發展成必須加強對房地產市場宏觀調控。8月27日，經國務院同意，建設部等6部委聯合發出《關于加強房地產宏觀調控促進房地產市場健康發展的若干意見》后，仍有人認為調控力度不夠。10月中旬，建設部分兵各地，經過一番調研分析，作出了“全國房地產市場總體上保持健康、快速發展態勢，但部分地區存在投資增幅過大、土地供應過量、價格上漲過快和結構不合理等問題，個別地區問題還較嚴重”的基本判斷，并向國務院上報了《當前我國房地產市場運行情況分析報告》，該報告在年底的中央經濟工作會議前以參閱文件的形式印發各地。

　　當然，作為泡沫的爭論的背景，也離不開國家相關政策的影響。房地產投資年增速超過30%，是在城鎮居民多年來住房狀況極差的條件下，與全國各地基礎設施建設高速發展、城市化速度加快及農村人口大量向城鎮轉移相伴而行的，而且這個增速充其量只比全國平均固定資產投資增速高5個百分點。由于房地產業從竣工驗收到完成銷售需要一定時間，空置時間在一年以內應視為合理空置。目前，商品房真正空置一年以上的只有4000萬平方米左右，這個數字占近年來每年3億平方米的商品房總竣工面積的比例只有13%多一點，空置房作為商品房的必要庫存，超過10%雖然多了一點，但也很難斷言這就是出現了房地產泡沫。

　　專家稱，考察房地產是否過熱的另一項重要指標是，房價與收入之比。目前，比較通行的說法認為，按照國際慣例，房價收入比在3～6倍之間為合理區間，而在我國許多大城市，新房價格與居民收入比高達十幾倍，由此推斷房地產市場存在嚴重泡沫。但是，也有觀點指出，目前，房地產無論是投資、銷售，都處在一個合理的發展階段。房地產離泡沫之說尚欠距離，整體并沒有形成泡沫。于是，只是局部過熱，是泡沫苗頭，就成為無泡沫的最好托詞。

　　據國家統計局的數字，2002年1月~10月，全國完成房地產投資5588億元，同比增長29.8%。投資增長的幅度不可謂不快，但銷售的增長幅度更大，1月～10月，全國商品房共實現銷售額3059億元，同比增長35.4%。與此同時，房地產稅收也實現了同步增長。

　　去年前10個月，與房地產業相關的稅收收入大幅度增長，其中土地增值稅累計收入15億元，比上年同期增長85.4%；房產稅收入237億元，同比增長21%；城鎮土地使用稅收入64億元，同比增長10.6%；耕地占用稅和契稅增幅也分別高達44.75%和44.52%。另外，據國家稅務總局對全國190戶重點房地產企業的稅源監控顯示，2002年1月~11月，這190家企業主營業務收入達457.42億元，同比增長42.92%，繳納企業所得稅7.85億元，同比增長90%。

　　房地產行業所涉及的幾個稅種稅收增長情況，似乎又在證明房地產業目前仍呈一個良好的發展態勢。房地產在國民經濟中不可替代的地位，決定了房地產市場的高潮還在后面。目前，我國城鎮人均住房建筑面積21平方米；按照“十五”規劃，到2005年，城市人均住宅建筑面積將達到22平方米；到2010年時，可望達到人均25平方米。世界各國的經驗表明，在人均住宅面積達到30～35平方米之前，會保持較旺盛的住房需求，我國房地產市場的潛力還很大。國際經驗表明，城市化程度在30%～60%之間，房產市場將進入高速發展期，我國目前的城市化水平大約是36%，正處于房產市場的快速發展時期。房地產業長期向好，投資至少在10年內將保持兩位數的增長。

　　“泡沫”究竟有多大？

　　有關房地產有無泡沫的問題，自然會引來不同的看法。在中國房地產業，深圳萬科企業股份有限公司王石的觀點自然不可忽視。

　　國土資源部2002年5月初發布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，該規定指出，自2002年7月1日起，全國各地區的商業、旅游、娛樂、寫字樓和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標拍賣掛牌方式出讓。正是這旨在減少暗箱操作土地購買的可能性的文件，導致了房地產業正在演繹一場瘋狂的“圈地運動”。

　　在王石看來，現在圈地已經完全失去理智，原來是幾百平方米，后來劃到幾千平方米，現在已劃到幾萬平方米，甚至幾十萬平方米。原來地價是50萬元一畝，現在漲到70萬元，原來劃下的1000畝地就能掙兩個億，相當于萬科一年的利潤。他認為，最近爭論頗多的房地產“泡沫”其實不是房子的泡沫，而是土地的泡沫，而且這是一把雙刃劍。1987年以來，從深圳、海南一直到北京，所有破產、倒閉流亡海外的房地產開發商，出問題都出在土地上。

　　而另一位房地產業的權威人士新華遠總裁任志強更是斷言：房地產泡沫的論題最終將由市場作判斷。他認為，從市場中的反映就可以知道現有房價不但已被市場所接受，并且購售兩旺，竣、銷平衡。從全年已竣工的商品房數量與銷售的總面積數量相比，銷售率在96%以上。按商品房竣工面積中有相當約10%以上的面積是不能被列入可銷售面積的規定看，實際銷售的面積大于已竣工商品房面積中的實際可銷售面積。因此房價是否虛高不是經濟學家與官員口頭的評價，而是市場決定的。市場目前的反映是房價沒有虛高。

　　進一步分析后，任志強更指出，銷售大于竣工同樣也說明實際的購買力水平被經濟學家們的理論數字統計所低估了。首先，2002年人均收入的增長幅度大于房價的增長幅度，說明實際購買力超過房價的增長，而非低于房價的增長。其二，現有商品房的供給量在每個城市中僅僅為該城市家庭戶數約5%的供給套。不能按城市的收入平均水平計算實際購買力。其三，每個城市中平均有50%~70%是政府投資拉動的強制性消費和非本城市消費。如城市的危改，市政基礎設施建設，農轉非的城市化等等都將形成征地、拆遷、補償的費用計算在投資中而未計算在實際購買力之中。任何城市中如果能有5%的家庭的實際購買力進入商品房市場，就足以使現有的房地產市場不但能保持高速增長，并且不會出現消費斷層。即使我國已保持了五年的房地產高速增長，但房改的政策并沒有使城市中的實際購買力全部釋放出來，并且還有不斷增加新的實際購買力進入購房的行列。

　　泡沫之說地方反映不一

　　理論上的爭論和宏觀上的探討，似乎沒有各地現身說法更實際一些。

　　針對外界有關上海樓市存在泡沫的說法，上海市統計局局長潘建新1月29日說，上海房地產市場運行情況總體屬于良好的、健康的。

　　據上海市統計局披露的數據，2002年，上海商品房投資額為720.23億元，同比增長14.2%。其中，住宅投資額為555.6億元，同比增長26.5%。商品房銷售額807.98億元，同比增長16.3%。其中，住宅銷售額為733.48億元，同比增長19.2%。在商品房住宅銷售面積中，個人購房比重已達97.5%，比上年提高4.1個百分點。存量房交易的過戶面積達1790.48萬平方米，比上年增長25.9%。

　　潘建新認為，上海房地產市場運行狀況的良好與健康，主要表現為：

　　一是商品房的市場供求總體平衡。在2000年以來的3年中，上海商品房竣工面積累計為5418萬平方米，銷售面積為5315萬平方米。其中，商品住宅的竣工面積和銷售面積分別為4620萬平方米和4966萬平方米。2002年，上海商品住宅銷售面積1839.05萬平方米，比上年增長9.4%。從3年累計數和2002年數字來看，都反映出市場供求平衡。

　　二是商品房空置面積大幅減少。到2002年末，全市空置一年以上的商品房有279.48萬平方米，比上年末減少了295.96萬平方米，減幅達51.4%。

　　三是銷售價格呈平緩上升態勢，價格波動不是很大。2002年，上海商品房住宅價格指數上升了8.7%。

　　潘建新稱，房地產市場泡沫主要是指風險性，但目前上海樓市的風險還不大。從房地產開發資金來源看，銀行貸款的比重占22%，房地產企業自籌資金比重占26%。由于市場銷售較好，上海樓市的資金回籠速度比較快，預付定金等預付款比重占41%。上海房地產市場的成熟度較高，使樓市風險得到有效控制。

　　同是經濟發達省份，山東省企業調查隊一項調查結果卻顯示，商品房空置率進入危險區。山東省企業調查隊在全省范圍內對296家具有三級及三級資質以上的房地產企業進行了一次專項調查。調查表明：近年來，山東省房地產業開發投資強勁，已成為拉動國民經濟快速增長的重要因素和擴大內需的支柱產業之一。但房地產開發投資也存在一些突出問題，個別市和某些方面已顯現過熱苗頭，尤其是商品房空置率進入危險區，必須引起高度重視。

　　調查發現，山東省房地產開發投資于1998年開始駛入快車道，到2002年達到395億元，比2001年增長32.8%。1995年到2002年，全省房地產業增加值平均每年增長10.9%，占國內生產總值的比重由1995年的3.2%提高到4.0%，對國民經濟發展的貢獻率達到6.1%。

　　山東房地產業發展存在的主要問題有：企業負債率偏高，資金依賴性過大。從調查的296家房地產開發企業來看，企業的資產負債率居高不下，且呈現增長趨勢。2001年和2002年分別達到77.5%和78.1%。根據調查結果分析，當前房地產企業資金來源中，有50%甚至更多資金來源于銀行貸款，潛伏的金融風險較大。空置面積逐年增加，空置率進入危險區。

　　據年報統計，全省2001年空置商品房面積達到508.4萬平方米，比2000年增長12.8%。截至2002年9月30日，商品房空置面積占2002年全年預計房屋竣工面積的26.9%，比2001年增加3.2個百分點，商品房空置率已處于危險區間。

　　曾經被業界視為泡沫之代表的海南地產去年也由低谷開始轉暖，有關人士指出，房地產泡沫給海口經濟發展帶來的負面影響是非常慘痛的，但也不能因為這樣就拒絕房地產業的發展。新一輪的房地產開發是經濟發展的必然結果，其發展趨勢總體而言是好的，談不上出現了“泡沫”。

　　海南有關方面表示，新一輪的房地產投資是對原房地產項目的續建和重新啟動。以海口市為例，新一輪房地產業的發展是以處置為前提的，對符合規劃環保要求的高質量的房地產項目有限量地建設，也是有益于海口經濟發展全局的。據統計，正在平整場地和施工的項目中，屬于1998年后新批的項目僅有7個，其中已建成的有亞洲豪苑、昌茂花園、新世界康居花園、京江花園4個項目。西海岸正在施工的房地產項目，都是原已報批的項目和部分土地補償的項目，是對積壓房地產的盤活和消化，有利于全市逐步消除經濟發展的包袱。新一輪房地產投資建設資金主要來源于社會投資。從投資來看，主要是外商直接投資和國內企業自籌投資。國有商業銀行在經濟過熱以來，對海南企業的貸款已經十分慎重，尤其是對房地產項目貸款更是設置了許多嚴格的條件。因此，目前海口的房地產項目依靠國有商業銀行貸款難度很大，更不可能再玩炒作房地產的“空手道”。

　　有專家指出，我國房地產泡沫主要集中于“二線城市”。浙江省的一位房地產開發商表示，浙江的房地產突出的表現是房價的“迅猛上漲”。有些地區如杭州、寧波、溫州等更是直追“一線城市”北京、上海、廣州等。有統計顯示，在全國15個副省級城市和4個直轄市中，杭州房價漲幅1998年、1999年位居第五，2000年、2001年排名第三，1998年到2001年短短4年間，杭州的住房銷售的平均價格從每平方米平均2000元漲到4000多元。在浙江省第九屆房交會上，參展的127個樓盤，平均售價為5274元，二手房平均售價為4100元。浙江省有關部門表示，浙江房地產開發企業也存在著規模過小、房地產開發整體水平不高等問題。據有關部門統計，目前浙江全省有房地產企業1905家，其中一級房地產企業僅有25家，二級房地產企業有180家，三四級房地產企業則占了89.24%，資金實力小，開發企業抗風險能力低，而且有相當一部分是從未涉足過房地產開發的企業，設計、開發品位偏低，房產質量和后續管理上留有大量隱患。因此，有人斷言，早期的開發失序導致浙江的房地產市場開始出現泡沫化跡象。

　　類似的現象也出現在廣東，有人以空置商品房有增多現象表示，“房地產泡沫”初現廣東。廣東省企業調查隊日前抽選省內609家房地產企業進行調查，在調查的企業中，2000年末空置商品房面積為555萬平方米，2001年為562萬平方米，2002年的統計到9月30日，空置626萬平方米。其中，這三年的空置住宅面積分別為391萬平方米、389萬平方米和416萬平方米，分別占當年空置商品房面積的70%、69%和66%。在空置住宅中，又以普通住宅居多。值得關注的是，住宅中經濟適用房并沒有過多空置，別墅、商業用房和辦公室空置也很少。

　　調查還發現了廣東房地產存在的問題。企業資產負債率較高，2001年高達73%；企業融資途徑單一，潛在金融風險加大；商品房銷售面積和銷售率下降，銷售額減少；商品房空置面積速度加快，一年以下的空置面積增加。

　　房地產的問題是局部過熱？

　　真正的官方說法來自建設部。1月13日在全國住宅與房地產工作會議上，建設部提供的材料顯示，在住房改革制度的推動下，這幾年我國的房地產市場在投資高速增長中，保持了供求兩旺，供求總量基本平衡、漸趨合理，銷售價格走勢與整體經濟發展基本吻合的走勢，沒有出現大起大落。部分地區“過熱”、“虛熱”問題主要表現在以下6個方面：

　　部分省市政府指導思想上的偏差，導致房地產開發規模過大。主要表現為不顧當地經濟發展水平和實際需要，盲目攀比、急功近利，搞勞民傷財的所謂“形象工程”、“政績工程”，許多工程通過過量供應土地和擴大房地產開發規模平衡資金。如東北一個貧困縣建設了一個面積達6萬平方米的大廣場；有的城市不顧市場需求，熱衷于建設商業步行街，造成大量商業用房空置。還有少數城市，追求不切實際的經濟增長指標，制定過高的房地產投資計劃，導致市場供過于求，空置房增加。

　　部分地區城市規劃和土地供應失控，導致投資增幅過大、土地供應過量，攤子鋪得太大，存在潛在的市場風險。據統計，2002年1至11月，有7個省市房地產開發投資增幅超過了40%；有8個省市新開工面積增幅超過40%；個別省市房地產開發新購土地投資同比增長150%。主要原因之一，是有的城市政府將規劃、土地管理權限下放到開發區、大學城、科技園區和旅游度假區等，導致多頭供地、未完成詳細規劃擅自出讓土地等問題。在縣(市)改區過程中，也普遍存在原土地出讓管理權限3年不變的做法，縣(市)政府受利益驅動超規模供應建設用地。另一個重要原因，是政府對存量土地缺乏有效的管理和調控，大量已批出的土地以及開發企業通過收購、兼并企業新獲得的土地集中投放市場，導致房地產開發的無序擴張。如新疆一家公司近兩年陸續收購了11家企業，開發了大量商品房，空置總量達40萬平方米，占全區空置商品房總量的1/4。

　　有些地區不能有效調控市場，房價上漲過快。近幾年，我國城市土地價格保持高增長，去年個別城市一些區位的地價上漲了一倍以上。有的城市商品房平均銷售價格連續幾年大幅度上漲，遠遠高于同期人均可支配收入增幅。有的住宅項目一二年內價格成倍增長，引發“炒樓花”、“炒認購號”等投機行為，導致不同程度的“過熱”。華東某市一個項目，1999年一期銷售價2000元/平方米，去年第四期上漲到3500元/平方米，吸引了大量投資性購房，最多的1個人購買了8套商品房。

　　部分地區不重視經濟適用住房建設，導致住房供應結構不合理，空置量增加；個別地區甚至背離“人多、地少、底子薄”的國情，建設“豪宅”。有的城市片面強調以地生財，減少甚至取消經濟適用住房建設，房價上漲過快。如有的城市經濟適用住房供求比達1：8。沈陽市取消了經濟適用住房和國有企業利用自有土地進行集資合作建房的政策，中低收入家庭難以入市買房。有的開發企業為追求高額利潤，盲目上大戶型、高層、高檔項目，超越居民支付能力，造成嚴重空置。一些房地產項目的單棟住宅占地幾十畝、幾百畝；單棟住宅標價上千萬元，甚至近億元。嚴重浪費土地資源，影響了可持續發展戰略的實施，也造成了社會心理的失衡。

　　建設部副部長劉志峰說，上述問題雖然只在局部地區存在，但如不及時采取措施，加強調控，極有可能導致房地產的進一步“過熱”，加劇市場供求矛盾，不僅影響房地產市場的健康發展，而且會影響金融秩序，影響國民經濟的健康運行。

　　治理泡沫需要“軟著陸”

　　針對房地產的現狀，建設部要求，各地建設和房地產主管部門對當前房地產市場的發展態熱在加以密切關注和警惕的同時，從加強宏觀調控入手和實現房地產業健康發展必須“軟著陸”的角度出發，采取切實措施加以解決。在調控過程中，要針對房地產市場區域性強、發展不平衡的特點，因地制宜，切忌一刀切。同時要充分考慮房地產對經濟增長影響較大的實際，堅持兩手抓：一手抓市場搞活，培育和保護城鎮居民住房消費的積極性，加快消化已上市和即將上市的商品房，防止空置房的上升和市場的大起大落；一手抓市場調控，采取果斷措施解決“過熱”、“虛熱”問題。

　　據了解，針對當前房地產市場存在的問題，為確保房地產業繼續健康發展，建設部將在近期對房地產業市場采取以下調整措施：

　　加大工作力度，認真貫徹落實去年8月，經國務院同意，建設部等六部門聯合下發的《關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若干意見》(以下簡稱《若干意見》)，重點是：加強對房地產開發項目的管理；充分發揮城市規劃對房地產開發的調控和引導作用；強化土地供應管理；嚴格審核房地產開發項目貸款條件，防范金融風險；調整供應結構，大力發展適應中低收入家庭支付能力的住房。建設部同時將會同有關部門組成聯合檢查組，在近期對各地貫徹落實《若干意見》情況進行一次全面檢查。

　　完善商品房預售管理制度。近年來，廣東、上海、浙江等地陸續提高了商品房預售條件，對于限制資金實力不強的房地產開發企業新開項目，防止投機、炒作和樓盤“爛尾”等產生了積極的作用。鑒于《城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》均規定投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上方可預售，經請示全國人大、國務院法制辦同意，可以在全國范圍內提高商品房預售條件。建設部將盡快修改《商品房預售管理辦法》，提高商品房預售條件,規范商品房預售款監管制度。

　　修改完善商品房空置面積指標體系。目前，我國關于商品房空置指標的設置不盡合理，把剛竣工待銷售的商品房全部納入空置范圍，使得商品房空置量不夠真實，與國外有關指標無法比較，難以對市場運行情況作出及時準確判斷。建設部已和國家統計局達成初步共識，將盡快修改完善商品房空置面積指標體系。

　　建立房地產市場預警體系。建設部將會同有關部門加快研究建立房地產市場預警體系，建立房地產市場信息披露制度，及時向社會發布市場信息，引導房地產開發企業理性投資、住房消費者理性消費。同時督促各城市人民政府盡快建立房地產開發項目庫制度，根據市場預警體系反映的市場運行情況，及時調整房地產開發規模和供應結構。

　　建立房地產市場調控的協調機制。房地產市場調控的主要手段是土地供應、規劃管理、項目管理、信貸與銷售政策等，涉及到建設、國土、計劃、人民銀行、財政等相關部門。房地產市場調控需要在各部門統一認識的基礎上協調行動，保證政策方向一致。將建立有關部門參加的部際聯席會議制度，定期對房地產市場運行情況進行研究分析，及時提出調控措施。

　　在抓好上述工作的同時，建設部還將與國土資源部共同研究改革土地使用權有償、有期限出讓制度。目前，我國實行的土地使用權有償、有期限出讓制度，對于改善土地供應、提升城市功能、促進經濟發展起到了重要作用。但隨著經濟發展，50年、70年一次性征收土地收益的弊端日益顯現。不少城市為了增加本屆政府的財政收入，大量出讓土地，給城市的可持續發展帶來極其不利的影響，也是誘發房地產過熱的源頭。將一次性征收土地出讓金變為分年征收土地租金，可以從源頭上控制土地的無序供應，降低商品房建造成本，保證城市建設有持續、穩定的資金來源。