□李長松 殷莉

　　多年來，北京房價高居全國首位，高昂的房價一直是很多在北京生活的人安身立命的一大障礙。但北京市有關部門最新統計資料顯示，2002年北京商品住宅平均銷售價格比2001年下降了249元，降到自1997年以來的最低點。那么，這249元能多大程度上被買房人感覺到呢？房價變動對北京房地產市場將帶來什么變化？

　　北京房價一年降了249元

　　作為各城市中規模最大、價格水平最高的房地產市場，北京的房地產價格對國內房地產整體價格走勢都具有很大影響。而根據國家計委和國家統計局對全國35個大中城市房地產市場的調查，2002年第四季度，全國房地產市場繼續保持了增長態勢，房屋銷售價格比上一年上漲了3.5%。在各地房地產市場價格普遍保持上漲勢頭的時候，為什么北京的房價偏偏會下跌？

　　北京房地產管理局局長苗樂如告訴筆者：“和2001年相比，2002年，全市房價的平均價格為每平方米4467元。”據介紹，2000年北京的商品住宅價格為每平方米4557元，2001年為4715.9元。筆者注意到，近3年來北京商品住宅的年度價格，幾乎都在4500元左右波動，雖然漲跌沒超過300元，但去年的平均房價卻達到了3年來的最低點。

　　北京的商品住宅價下跌的同時，2002年我國東部地區的寧波、青島、上海、杭州等地房屋銷售價格卻繼續保持大幅增長，漲幅維持在6%以上，最高達到了17.8%；就連蘭州、銀川、重慶等城市受西部開發建設帶動，房屋銷售價格也上漲了3.5%到5.4%。

　　房價降了沒感覺

　　統計數據顯示，2002年北京市共銷售商品住宅面積1604.4萬平方米，比上年增長42.3%，而商品住宅平均銷售價格卻比2001年下降了249元。這對要買房的北京人來說無疑是個好消息。但他們真能在市場上買到比過去便宜的房子嗎？筆者對北京房地產市場進行了采訪。

　　沿著長安街從國貿中心附近開始往東，在所調查的樓盤中幾乎沒有一家的房價比去年下跌，有的甚至比去年同期有所上漲。接受采訪的購房者表示，他們沒有感覺到北京的房價下跌。通州位于北京的最東部，修建中的輕軌八通線正向這里延伸，它是北京房地產活躍的地帶。筆者隨機走進了一家新華聯家園的售樓處。銷售代表王紅軍介紹，在此購房的主要是在國貿工作的年輕人，白領占到一半以上。

　　在售樓部的一面墻上貼著售控一覽表，筆者看到大部分房號上都貼上了標志著已經售出的小紅旗。在旁邊的價格表上，有著“無折扣銷售”的字樣。王紅軍稱，90%多的房已銷空，現剩房子不多。

　　據了解，新華聯家園的總面積達到50萬平方米，在當地算是規模比較大的。目前現房的均價為每平方米3350元，而去年同期還不到3000元。王紅軍表示，整個地區、整個項目的均價指數都有一定提升，大概上漲了200元左右。

　　離開新華聯家園，筆者來到馬路斜對面的翠屏北里。售樓處的置業顧問尹秋告訴我們，他們的現房均價為3130元，比去年同期漲了100多元。目前已經發售了90%。

　　翠屏北里置業顧問尹秋說：“有30%是北京市拆遷來的，將近50%是外地的。比如在國貿的白領，這些人基本上收入較高。”

　　“經濟房”拉低了北京房價

　　采訪中，很多普通購房者都反映，從房地產商給出的價格上很難感覺到北京的房價在降，一些樓盤的價格甚至在一路上揚。北京市房地產管理局表示，統計數據與現實感受間出現的差異現象并不矛盾。

　　截止到2002年，北京市已經建成的經濟適用房總面積達316.4萬平方米，大面積的經濟適用房雖然拉低了平均房價，但卻不能真正反映出商品房的價格變化。

　　長安新城是北京西部四環路附近最大的經濟適用房小區。盡管這里的現房是2002年底才竣工交付使用的，但是筆者來到這里時，在售樓處卻沒有看到消費者爭購的場面。

　　北京大成開發集團有限公司銷售經理周營梅稱，“我們在賣時就是期房，在售罄時也是期房”。

　　由于在長安街延長線附近，地理位置比以往開發的經濟適用房要優越，加上7萬平方米的綠化環境條件，學校、幼兒園、2萬平方米的體育廣場等配套設施，接近商品房的品質。消費者都期房認購，爭購的熱潮在2001年就已掀起。

　　據介紹，長安新城社區分經濟適用房和商品房兩部分先后開發。經濟適用房部分執行市政府的最高限價———每平方米3950元。比同一地段，他們開發的商品房，價格要低1000到2000元。而期房和現房價格一樣。買到房準備入住的業主，對認購的場面仍然記憶猶新。

　　筆者從查詢售樓處的電腦記錄得知，有近3萬戶人在此登記，而實際能銷售的只有4000套左右，不到認購數比例的15%。盡管社區內后期經濟適用房即將完工，但是仍不能滿足中低收入市民的需求。業主普遍認為，北京市民的收入和高價格的商品房不相匹配。

　　在經濟適用房火爆的同時，2002年北京商品房銷售中出現了一種反差：單價5000元以上的樓盤銷量下跌，5000元以下的樓盤銷量卻平穩增長。消費者對低價位房產的需求依然強勁。一些房地產開發商看到這點，聞風而動，開始調整自己的市場戰略。

　　《市場報》(2003年03月04日第二版)