經(jīng)濟頭腦比較敏銳的購房者即便有足夠的資金，也會選擇貸款購房的方式，這樣可以把剩余的自有資金投向收益更高的領(lǐng)域。

　　如果從購房投資角度考慮，貸款更是很重要的一種投資工具，怎樣申貸還貸更經(jīng)濟、更合理，是非常有講究的，其實投資買房也是一個理財過程

　　厲莉

　　在現(xiàn)代社會，經(jīng)濟頭腦比較敏銳的購房者即便有足夠的資金，也會選擇貸款購房的方式，這樣可以把剩余的自有資金投向收益更高的領(lǐng)域。如果從購房投資角度考慮，貸款更是很重要的一種投資工具，怎樣申貸還貸更經(jīng)濟、更合理，是非常有講究的，其實投資買房也是一個理財過程。

　　專家認為，買房者在買房前最好對自己的借貸能力作一個比較綜合的評估，因為首先大多數(shù)的房產(chǎn)商都有30%的首付要求。其次要充分評估自己每月償還住房貸款本息所能承受的能力，即：每月家庭收入(主要指工資及其他變現(xiàn)強的金融資產(chǎn))、每月必需支出(指日常生活必需開支和備用資金)的差額，是否大于住房貸款每月所需償還的貸款本息。上海等城市的一些銀行推出的“零首付”按揭貸款，對于那些未攢足30%購房首付款的家庭來說既是喜訊，但同時也將相應(yīng)增加貸戶的每月還額。要充分估計一切的費用，因為申請個人住房貸款、個人住房委托貸款、二手房抵押貸款和個人住房裝修貸款，除了支付貸款利息外，借款人還需支付諸如律師費、公證費、保險費、資產(chǎn)評估費、抵押登記費、過戶費及其他相關(guān)稅費。

　　科學(xué)選擇個人住房貸款品種

　　目前各大銀行推出的住房貸款品種大致有以下幾種：個人住房公積金擔保貸款；個人住房商業(yè)性貸款；個人住房組合貸款；為競拍購房者提供的個人住房貸款；商業(yè)用房抵押貸款；外省市居民個人住房貸款；本市農(nóng)民個人住房貸款；個人住房裝修貸款；個人住房轉(zhuǎn)讓貸款。

　　如工行推出的“幸福家居”個人住房貸款系列，突破了傳統(tǒng)個人住房貸款常規(guī)，是一個綜合性、連續(xù)性、長久性的理財服務(wù)方案。其特點是：當您首次置業(yè)或投資不動產(chǎn)時，可選擇個人住房按揭貸款、個人住房公積金貸款、個人商用房貸款、個人住房組合貸款、港幣按揭貸款；當您想提升住房的品質(zhì)和功能時，可選擇個人住房裝修貸款、個人住房加按揭貸款；當您準備換樓、或想藉物業(yè)升值時，可選擇“以樓供樓”按揭貸款、二手房按揭貸款、轉(zhuǎn)按揭貸款。特別是新推出的個人住房加按揭貸款、“以樓供樓”按揭貸款以及港幣按揭貸款，其在概念、服務(wù)方式等方面的創(chuàng)新，真正體現(xiàn)了“以人為本”的思想。

　　中國建設(shè)銀行在全國各地全力推廣“樂得家”個人住房貸款品牌。在方便客戶和提高效率方面，建行致力于探索和推廣適合個人住房貸款的審批方式和標準化操作流程，逐步實現(xiàn)個人住房貸款的集中審批和管理，為客戶提供方便、快捷、高效、優(yōu)質(zhì)的“一條龍”服務(wù)，切實提高業(yè)務(wù)辦理效率。

　　選擇合理的還貸方式

　　還款安排主要是決定貸款期限和首付率。絕大多數(shù)住房貸款采用分期還款的方式，即每月等額歸還貸款本息。在房價一定的情況下，選擇不同的貸款期限、首付率，就會決定不同的月均還款水平。通常貸款期限越長或者首付率越高，每月需要還款的金額越小，反之則相反。預(yù)期的每月收入水平是決定還款安排的客觀制約因素。

　　目前最常用的三種計息還貸方式：1、到期一次還本付息法。借款人在貸款期內(nèi)，不是按月償還本息，而是貸款到期后一次性歸還全部本金和利息，目前人民銀行頒布的1年期內(nèi)(含1年)的個人住房貸款，采用的就是這種方式。2、等額本息還款法是貸款的本金之和采用按月等額還款的一種方式。由于月還款額相同，簡單又干脆，適用于在整個貸款期內(nèi)家庭收入有穩(wěn)定來源的貸戶，如國家機關(guān)、科研、教學(xué)單位人員等。目前住房公積金貸款和多數(shù)銀行的商業(yè)性個人住房貸款都采用了這種方式。3、等額本金還款法(又稱利隨本清法、等本不等息還款法)就是借款入將貸款額平均分攤到整個還款內(nèi)每期(月)歸還，同時付清上一交易日至本次還款日間的貸款利息的一種還款方式。這種方式每月的償還額逐月減少，較適合于已經(jīng)有一定的積蓄，但預(yù)期收入可能逐漸減少的借款人，如中老年職工家庭，其現(xiàn)有一定的積蓄，但今后隨著退休臨近收入將遞減。該方式1999年1月推出，正被各銀行逐漸采用。

　　防范利率變動風險

　　住房貸款利率實行的是浮動利率，只要人民銀行調(diào)整利率，借款人償還的利率就會發(fā)生相應(yīng)的變化，房貸中借款人面臨較大的利率風險。

　　在西方發(fā)達國家，銀行通常向借款人提供利率風險防范工具，例如利率互換、利率期權(quán)，前者允許借款人將浮動利率調(diào)換成固定的利率，無論利率上漲還是下跌，借款人都只支付事先約定的固定的利率。后者允許借款人為貸款期內(nèi)所支付的利率確定一個最高水平，利率下跌時借款人按照較低的利率水平支付利息，利率上漲不超過事先確定的封頂水平時，借款人按照上漲后的利率支付利息，一旦利率超過封頂水平，借款人則按照封頂利率支付利息。

　　中國目前銀行只提供外匯買賣掉期和外匯買賣期權(quán)，尚未辦理利率互換、利率期權(quán)，沒有行之有效的風險管理工具，借款人規(guī)避利率風險的能力比較弱。

　　如果預(yù)期利率下調(diào)，股票和債券市場的價格將上漲，這時借款人償還的利息比以前減少，可以將利率變動節(jié)省出來的資金投向證券市場。如果預(yù)期利率上漲，為了減輕多支付利息造成的損失，借款人在支付能力許可的情況下應(yīng)該盡可能多地提前償還本金。