主持人：預測消費熱點，評說投資迷津，這里是《中國財經報道》特別節目《財經開局2003》，今天我們一起來談論中國房地產業的玄機。2003年，中國房地產業能否更加的理性，怎樣能夠避免房地產行業泡沫的產生，這就是今天節目談論的重點。來到演播室參與話題討論的是中國房地產協會秘書長顧云昌和本欄目財經觀察員趙曉。

　　2003年1月，一些帶有風險和降價之說的預測，在北京、杭州、廣東以及上海等地引發

了“房地產泡沫說”的大討論，為此記者采訪了幾位行業里的權威當事人，聽聽他們是怎么說的。

　　2003年1月，深圳決定為房地產降溫，減少賣地接近四成。不久后，北京將要調整房地產投資的消息也隨之傳來，那么房地產業是不是過熱了呢？一份統計數據表明，目前全國商品房空置面積已超過1.25億平方米，對這些數字帶來的有無泡沫的疑問，企業家們說法不一。

　　中房集團總裁孟曉蘇：挖煤的、發電的、作股票的、開飯店的、賣飼料的、作家電的、賣防曬霜的、作方便面的都來搞房地產投資，大家都來生產，房地產就會出現過熱。

　　深圳萬科集團總裁王石：我認為就中國目前來講，就房地產本身是不是“泡沫”，不是很準確。

　　寰宇信達行地產顧問公司總裁鄧智仁：在中國房地產，我不認為有泡沫存在，單純從樓價來講，可以講是偏高。

　　面對市場出現的各種觀點和意見，有關主管部門的聲音隨之傳來，建設部發出了建造房地產業理性之年的信號。1月13日，全國住宅與房地產工作會議在武漢召開，這次會議肯定了近年來房地產行業總體上健康、理性的發展態勢，同時對目前突出的行業問題作了歸納。

　　建設部副部長劉志峰：目前部分地區投資增幅過大、土地供應過量、價格上漲過快，出現不同程度的“過熱”、“虛熱”和結構性問題，存在較嚴重的市場風險。

　　對于部分城市目前所顯現的房地產開發規模過大、土地供應過量、投資增幅過大、價格上漲過快等問題，建設部提出了在2003年加強宏觀調控、整頓市場秩序、培育住房消費等一系列工作重點。

　　建設部住宅與房地產業司司長謝家瑾：2003年上半年，部里將完成房地產市場預警體系的研究，并選擇已開展預警體系研究的5個城市試運行。年底前，在35個大中城市和部分有代表性的城市推廣使用。

　　主持人：不管是業內人士還是專家，大家對目前的房地產現狀可以說是眾說紛紜，那么趙博士以您的研究來看，目前的中國房地產業發展情況究竟是泡沫過多還是過熱？

　　趙曉：我認為現在房地產基本上處于啟動的發展期。我覺得泡沫的形成其實都談不上，因為我們的房地產主要是從2000年開始的，而現在才短短的兩年過程，有過泡沫形成期，泡沫的高峰期，然后再逐漸的泡沫破滅期，房地產的泡沫應該說從各國的情況來看都很難完全避免。

　　顧云昌：據2002年前十個月的統計，投資增長和竣工增長是28%，銷售增長是30%，銷售密集的增長是37%。也就是說銷售密集的增長在增長里還高于竣工和投資的增長率，所以我認為總體上中國的房價市場這幾年是理性的、是健康的。

　　主持人：為什么現在不少人士同時指出，我們要警惕、要注意房地產出現泡沫。

　　顧云昌：因為這幾年銷售太好了，大家都看好房地產業，因為房地產業銷售好、利潤好大家都來投資，形成投資的土地增長，這是容易產生熱情況，一些地方的控制面積的確在增長，比如說廣州地區，它的控制面積現在增加很快，是一種過熱的表現，這是一種情況；另外一種和廣州不一樣的情況，像杭州市價格上升很快，這里邊會不會形成泡沫，它的漲幅不是1.3%的問題，它的漲幅快得多，那么人們擔心在漲幅快城市會不會出現泡沫，在那些控制量多的城市會不會出現過熱，應該說局部的地區已經發生了過熱的現象，這種過熱現象、泡沫行為會不會波及到全國的房地產業這是人們擔心的。

　　主持人：建設部提出的2003年調控和整頓的工作重點給市場未來發展定下了一個基調，這將會對一些房地產發展的熱點地區產生一定的影響，在這么多的熱點地區中，杭州的房地產業可以說別有一番滋味。

　　進入2003年，“杭州的房子賣瘋了”幾乎成了樓市中的一個常用語，在年初杭州的房地產交易會上，杭州八大城區和周邊地區的40多個新樓盤上市，從現場銷售價格來看，仍然保持居高不下的勢頭。

　　賣房者：15000元一平米

　　記者：老百姓能接受嗎？

　　賣房者：現在我們的價位比較低。

　　購房者：價格對我們來講還是有點貴。

　　購房者：太貴了！太貴了！

　　目前杭州市區商品房的價格一般都在6000元/米以上，市郊的商品房也在3000-—4000元平米之間。就連經濟適用房的房價也水漲船高，98年開盤的商品房---南都德家當時每平米是2800元，4年后與它一河之隔的經濟適用房佳麗新苑的價格已經超出了許多。有關專家指出：隨著杭州將土地拍賣和招投標列為地方法規，拆遷安置的市場化以及城市化的推進，杭州的房價很難降下來，如何給百姓提供物美價廉的房子，仍將是杭州樓市面臨的問題。

　　主持人：人們都在說杭州這兩年房地產的價格攀升得非常快，所以很多人都說杭州地區的地價漲得太快了。但業內人士表示：房地產價格還會穩步的攀升，您看現在成本很高，利潤空間比較小，對這樣一個現象趙博士您怎么來理解？

　　趙曉：很多的鄉鎮企業家是所謂的離土不離鄉，城市化的進一步過程，使得城市的發展更偏向于一些大城市，所以他們會搬到大城市來，大城市的房價會漲得更快一些。但這個問題在什么地方呢？就是說如果房價漲得太快，這個城市的成本上升非常快，會出現一個問題，就是杭州市沒有競爭力。很多比如說打工仔、打工妹，他就沒法在這個城市生活。

　　顧云昌：浙江樓之所以出現這個有一個問題就是許多投資者進入市場買房子，溫州人、臺州人這些人首先帶動樓市上升的，溫州購房團跑到杭州去買房，一個團一個團的買，一棟樓一棟樓的買，溫州人賺了錢我也開始買，向銀行借錢自己貸款買房，造成了一批投資客。投資這種炒房的人也容易產生市場供不應求的另一種情況，他這個需求不是真正的實際需求，而是一種虛擬需求，造成了樓價的往上升，這是應該引起注意的。

　　主持人：不僅在東部地區，北京的房地產業目前的表現在全國同樣很有代表性。說起樓價，不能不說到北京，均價每平方米4570元是全國房價平均值的兩倍多，可是2003年1月9日，北京市統計局的數據顯示，2002年房價比2001年平均售價降了780.6元，同時作為京城房地產價格晴雨表的偉業指數，也預測今年北京房價價格是趨降，于是北京房價的漲跌就成了一個懸念。

　　從2002年下半年以來，一向是鋪天蓋地的房地產廣告開始了悄然隱退，而以往從不出手的經濟適用房項目卻大手筆的走上了版面，排大隊買經濟實用房絕對不是新聞。

　　寰宇信達行地產顧問公司總裁鄧智仁：經濟適用房和商鋪2003年需求要漲。

　　今典集團董事長張寶全：5000元的項目多了，8000元的項目少了，平均房價必然下降，2003年這種態勢會繼續持續。

　　中房集團總裁孟曉蘇：房屋的品質在提高，越蓋越好，現在有高科技加進去，今后還要加上精裝修，看起來房價是在提高。

　　走訪中,開發商們坦言如今只是微利可圖，北京很多項目的稅收占到開發盈利50%以上，營銷費用大都在8-10%，凈利潤大都在10%以下，有的還只是賺個吆喝，要想真正把房價降下來，房地產商們自己說了不算。有人預言，面對這種微利甚至無利的局面，北京現有的4000多家房地產企業，今年將有30%被淘汰或整合。

　　今典集團董事長張寶全：對于企業而言今年是專業化淘汰的一年。

　　寰宇信達行地產顧問公司總裁鄧智仁：2001年底高峰期間買下土地的，我相信到2003年、2004年推出來的時候可能要賠錢。

　　主持人：其實北京的房地產市場情況，在全國確實具有特殊性。在北京市場里，八千多塊錢以上的高檔房也有排隊購買的現象，四五千塊錢的中檔房也有人排隊購買，而兩三千塊錢的經濟適用房，這種低價格的房子，也會出現連夜排隊購買的情況。那么為什么在這個市場里會有這么多豐富多彩的現象？

　　顧云昌：我跟蹤一百個樓盤，高檔、中檔、中低檔都跟蹤，跟蹤以后這一年當中變化多少，是一個指數，指數是去年北京市0.3%，說明北京的房價去年是走穩的增加了0.3%，比全國價格還要低。這說明什么呢？說明北京市的供求關系比全國要合理，北京供大于求比全國要嚴重一點，我是純粹從供求關系來看。現在北京市場會出現什么問題？政府部門、開發商和投資者去年就意識到了，就是結構性的過剩，現在北京市場出現的問題就是中高檔價位的房子偏多，中低檔的偏少，在這樣的情況下，如果大家加大中低檔的供應那么這個市場就會可持續的發展。

　　主持人：建設部以及一些主管部門現在提出要把2003年建設成房地產業的理性之年，同時提出要加強對房地產市場的宏觀調控力度。那么顧秘書長，政府有關部門究竟如何來規范這個市場，怎么來調控這個市場？

　　顧云昌：據我觀測，恐怕國家部門也會從以下幾個部門進行調控：一是加強對土地供應的宏觀調控，比如說有些地方，房地產供應加大了，土地供應方面應該收量，如果供不應求的地方土地要放量，土地的調控非常重要，這是一個源頭；第二，就是金融部門，為了防止房地產一旦出現問題，對金融的影響，當然還有重要的問題就是加強加大經濟型住房的開發。因為從目前來看，中國的市場存在結構性問題，如何把結構性調整得更好一點，使更多的中等收入家庭能夠進入市場賣房子，或者再加大開放二級市場，使中低收入家庭也能進入市場買房子，我感覺一方面，住宅作為新的經濟緊張點，作為拉動內需的一個熱點，這個作用千萬不能輕視了。

　　趙曉：我認為理性的發展為兩個層面：一個叫做理性的支持；另二個叫理性的規范。我們不可設想，如果住房的開放和投資，高達30%的增長速度，如果掉了一半，我們的GDP會是什么樣子，所以我覺得談理性的發展，發展是硬道理是最重要的。我們的各個部門應該盡量的使它仍然保持一個比如說30%的增長速度，但是這種30%的增長速度又是在更加健康和規范的基礎上形成的，如果說你規范了，但是房地產的投資增長剛剛開始啟動勢頭又下來的，我不認為這是理性的。

　　主持人：在今天的中國房地產市場上，全國各地的開發商們攜巨資和成熟的理念、策略，在北京、天津、上海、成都、重慶等等大城市安營扎寨，大批中介、物業公司也在這個市場上相繼搶灘。面對市場的大變化，有人就開發商下一步的比拼重點將集中在房地產的性能價位比上。