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文/黃羅維 施華
自市建委下發(fā)《關(guān)于加強新建商品房住宅家庭居室裝飾裝修若干規(guī)定》后，全裝修商品房在本市房地產(chǎn)市場中的比重有所增加。作為一項新事物，全裝修房有關(guān)合同文本及相應(yīng)法律保障措施尚未完全跟上。在此情況下，購房者購買全裝修房，應(yīng)注意關(guān)于裝修部分的約定。目前，本市全裝修房合同主要采用兩種方式簽訂：一是沿用“2000版”合同，但在
附件三有關(guān)裝修的部分中詳細(xì)寫入裝修的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)等；另一種則是房產(chǎn)商另行提供有關(guān)裝修標(biāo)準(zhǔn)的附件，供雙方協(xié)商簽訂。無論是何種方式，購房者都應(yīng)注意以下五點：
一、了解房屋總價中房款與裝修款的比例。現(xiàn)行全裝修房的定價一般是房款加裝修款，購房者應(yīng)了解總價中裝修部分的價格，并根據(jù)周邊房產(chǎn)價格及開發(fā)商提供的裝修標(biāo)準(zhǔn)來判斷購買全裝修房是否劃算(據(jù)最新數(shù)據(jù)，目前商品房的裝修費標(biāo)準(zhǔn)一般為每平方米800—1200元)。此外，在核價時還應(yīng)注意裝修部分的項目和收費是否存在重疊情況。
二、詳細(xì)約定裝修項目及標(biāo)準(zhǔn)。一般來說，裝修項目與標(biāo)準(zhǔn)約定得越詳細(xì)，對購房者權(quán)益的保障力度越高。目前使用的商品房買賣合同中盡管有裝飾、裝修標(biāo)準(zhǔn)的約定，但內(nèi)容只有簡單的外墻、內(nèi)墻、衛(wèi)生間等項目，對裝飾材料的品牌、顏色、施工工藝等諸多細(xì)節(jié)內(nèi)容缺乏明確約定無法滿足購房者購買全裝修房的要求。購房者可以與房產(chǎn)商詳細(xì)約定裝修項目及其標(biāo)準(zhǔn)，對品牌、價格或相應(yīng)的檔次、顏色、規(guī)格、工藝等作出詳細(xì)約定。萬一日后發(fā)生糾紛，購房者就有據(jù)可依。
三、在合同中加入“所有裝飾裝修應(yīng)不低于《上海住宅裝飾裝修驗收標(biāo)準(zhǔn)》”的條款。由于多數(shù)購房者缺乏裝修方面的專業(yè)知識，對房產(chǎn)商提供的裝修應(yīng)達(dá)什么標(biāo)準(zhǔn)并不清楚，對此筆者建議購房者參考上海市技術(shù)監(jiān)督局、上海市建設(shè)委員會發(fā)布的《上海住宅裝飾裝修驗收標(biāo)準(zhǔn)》或《高級建筑裝飾工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》，這兩個文件詳細(xì)規(guī)定了裝修的標(biāo)準(zhǔn)。如《上海住宅裝飾裝修驗收標(biāo)準(zhǔn)》中對衛(wèi)生潔具的規(guī)定是，衛(wèi)生潔具安裝完畢后，應(yīng)進(jìn)行不少于2小時的滲漏試驗。如購房者覺得將這些標(biāo)準(zhǔn)一項項訂入合同過于復(fù)雜，則可以考慮在合同中加入類似“所有裝飾裝修應(yīng)不低于《上海住宅裝飾裝修驗收標(biāo)準(zhǔn)》”的條款。
四、考慮裝修項目日后需變更該如何處理的問題。關(guān)于這點，購房者可與開發(fā)商約定，裝修改動需簽署工程變更單以明確改動的項目和時間，同時約定工程變更單上須有購房者的簽字蓋章才具有法律效力。
五、考慮如出現(xiàn)糾紛應(yīng)如何解決。根據(jù)現(xiàn)行的商品房買賣合同，對于裝修部分的違約處理方法主要有兩種：一是賠償雙倍的裝飾、設(shè)備差價；二是協(xié)商處理。如果購房者選擇第一種方式的話，則須明確約定各種裝飾裝修及設(shè)備的價格標(biāo)準(zhǔn)，避免發(fā)生爭議時缺乏索賠依據(jù)。
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