一邊是樓價下跌30%~50%，一邊是寫字樓租金持續上漲，沉寂與火爆交互支撐著金融震蕩下的胡志明市房地產市場。

　　越南6月21日發布的數據顯示，胡志明市一類寫字樓月平均租金已上漲至每平方米80美元，排名全球第13位。

　　自2009年1月1日起，越南房地產的大門將向世界敞開——“有條件允許外國人在越南購房”。來自越南官方的統計，已有超過10億美元的資金站在市場的門口。越南房地產的未來將走向何方？

　　炒房是富人的游戲

　　在過去幾年里，越南被稱為繼中國之后最有投資價值的市場，房價連續以每年20%以上的速度攀升。2007年，越南房價大幅攀升，有的漲幅達到駭人的300%~400%。

　　一個被廣泛引用的數據是，胡志明市中心的房價達到了每平方米5000美元，商業地產的價格超過了東京銀座和紐約第五大道。僅在四個月前的2月13日，越南CBRE公司還預報越南2008年不動產需求量激增、房地產市場將較去年活躍，為何又忽然出現了30%~50%的跌幅呢？是什么影響了越南樓價的波動？

　　王慶波認為，房價上漲與越南人對黃金的追捧熱情相關。“比如說你買房子、買土地，一般人會問你這塊地值多少黃金。”王慶波說，“越南這個國家是將黃金看成是第二種、第三種可以流通的貨幣來對待的。所以越南有黃金存款利率，黃金跟美元可以在市場上直接兌換。”過去幾年黃金本身上漲了3倍，房價也必然水漲船高，這是美元貶值造成全球通貨膨脹的一個縮影。其次，越南的股市一度虛高，越南人炒股賺了錢，又習慣投資房產。

　　世邦魏理仕研究部近期發布了最新的研究成果，匯總了截至2008年3月31日的過去12個月中租金最貴及租金增長最快的全球市場跟蹤調查的結果。報告顯示，胡志明市在該時間段內租金增長最快，增幅高達94%，成為全球寫字樓租金增長最快的城市。美國不動產服務公司Cushman&Wakefield認為，胡志明市寫字樓租金持續走高是由于越南經濟發展和外國直接投資增長迅速，對寫字樓的需求量很大，市場由此供不應求。

　　越南投資網CEO李偉認為，“由于政府對外資在越南購房的限制導致需求無處釋放，從而帶動了租金上漲的火爆局面。”

　　越南法律規定，外國人不能在越南買房，所以如果外商在越南開公司找辦公室通常只能采取租賃的方式，或者以當地越南人的名義買房。由于后者存在一定的法律風險，所以越南的購房主力主要是當地的富人，而非外資。因此，房價下跌影響的也主要是這部分當地的富人，對越南普通居民來說通常該買不起的還是買不起。

　　富興美是由臺灣中央貿易開發公司興建的一個越南居住示范區，是當地的富人區，房價最高時達到每平方米2500~3000美元，現在是每平方米1500~1800美元，下跌了35%~50%。但這對于月薪200美元左右的普通白領來說，還是太貴了。

　　胡志明市的房地產價格呈現明顯的地域分化，如第一郡的平均房價要遠高于第五郡。普遍認為，胡志明市高檔商品房價格大約跌了30%~50%，中低檔的房子的價格則沒有跌這么多。

　　越南中國商會會長楊真認為，越南房價的下降主要是受銀行緊縮貨幣政策的影響，“在如此高的利率和通脹下，地產市場的沉寂不可避免。”

　　在此之前，依靠銀行貸款是越南本土地產開發和代理商們的通行辦法是，一些開發商甚至70%~80%的項目資金都來自于借貸。但是現在，由于政府采取緊縮貨幣政策，只允許借貸項目30%的資金，各商業銀行的最高貸款利率由原來的18%調高到21%。炒房者失去資金支持，又背負了很重的利息，只好紛紛拋售以緩解壓力，從而導致了樓價大跌。