楊小舟

　　底特律的房地產市場一片混亂，混亂到即便是房產中介都不否認。“市場非常、非常差，”在郊外擁有一處房屋的杰尼佛·韋特哀嘆道，“簡直是糟透了�！�

　　一向是底特律反面的圣迭戈，房價也在下跌，不過跌得還沒那么慘�！暗拇_，這是個麻煩重重的市場，但還不算糟糕。”房產中介萊昂娜·克萊恩辯解說。

　　態度不同的原因其實很簡單。在底特律這樣的大城市，過去房價11%的跌幅只不過是汽車工業不景氣導致本地經濟下滑的又一個征兆。而在圣迭戈，7.3%的跌幅歸功于那里的藍天碧海，圣迭戈就業形勢也還不錯。然而現在，“房地產市場正在拖累經濟的其他部分。”圣迭戈大學經濟學家艾倫·金說。

　　同樣的情況還出現在洛杉磯、舊金山、菲尼克斯、拉斯維加斯、邁阿密、華盛頓、紐約和佛羅里達的坦帕這些

房價在2006年暴漲的大城市和地區。截至今年6月，美國全國房價在過去12個月內下跌了3.2%，而美國經濟增長1.9%。

　　經濟學家現在開始擔憂，

房地產暴跌可能會將經濟拋向衰退。

　　“就業報告顯示消極狀況，這并不意味著經濟衰退就開始了�！苯洕�周期研究所的萊可斯曼·阿丘杉說。但是風險的確存在，阿丘杉認為，如果貸款市場無法冷卻下來，情況會更糟。如果從現在開始的一個月里，一個有良好信用的貸款者仍然不能拿到合理利率的抵押貸款，經濟衰退就非�？赡馨l生。

　　市場體系開始崩潰

　　上世紀90年代末，美國的個人住房擁有率較低。美國政府利用低利率及減稅政策，鼓勵居民購房，并以建筑業來拉動整個經濟的成長，從而帶動了美國的一波房地產大漲。

　　這幾年，持續的利率下降是支持美國房地產持續繁榮的重要因素。從2000年下半年開始，美聯儲的貨幣政策從加息周期轉變為減息周期。低利率政策使美國有一個十分寬松的金融環境，成為推動美國房地產市場繁榮的動力。從2001年1月到2006年房地產市場達到頂峰時，所創造的就業新崗位占全美新崗位的46%。現在，繁榮不再的主要原因是，在圣迭戈，兩位數的年增長率讓大多數中等收入購房者望房興嘆。于是各金融機構向貸款者提供更寬松的借貸標準和靈活性很高的的貸款(零首付、回贈率等等)，讓貸款買房的人相信，只有房價繼續上揚，他們才能夠以高價售出或者能夠以房養房。而當房價去年停止增長的時候，這個體系開始崩潰。

　　房地產市場的低迷還將持續一段時間。“在隧道的盡頭談論燈光還為時過早�！泵绹�高頻率經濟研究所首席經濟學家艾蘭·謝菲得森說。謝菲得森是2005年就預警樓市危機的幾個人之一。現在，他認為大量未售樓盤將會導致建筑工程減少、工人失業等等后果。“我不想稱其為無盡的循環，因為它會結束的，”他說，“但不是不久以后。”

　　不再是區域問題

　　以前，在談到蕭條話題時，地產商們的回答都是經典套路：“人們的購房需求特點是區域性的，不是全國性的�！闭\然，在一些地方，房價平穩沒有飆升，現在也自然沒有跌落，比如西雅圖和波特蘭、達拉斯和夏洛特等地。

　　但在這次房價風波中，許多大都市都未能幸免于難。當次貸成為一個全國性問題的時候，地產商們就不能安坐于“區域性”理論之上了。而且現在看來這不僅是美國一個國家的問題，歐洲、

澳大利亞、南非的房價都在飆升。而在“升潮”潮頭的兩個國家：英國和澳大利亞就曾經歷了2004和2005年的房地產市場衰退，當然，現在都已經過去了。從他們的經驗看，美國的這次地產風波也有可能很快平復。這也說明一個規律：全球性的漲價只能以全球性的跌價結束。

　　趁跌價買房子

　　經濟學家羅伯特·席勒承認目前海邊的地產仍舊是物以稀為貴，但他接著指出，“雖然人們不能再在海邊開辟什么新土地，但我們可以向垂直空間發展�！�

　　這種海邊的“垂直發展”，在佛羅里達房地產的起起伏伏中扮演了重要角色。在大邁阿密地區，目前有4萬個居住單元正在修建。

　　地產咨詢師劉易斯·古德金認為，這些“庫存”需要大概五至七年才能被完全消化。相應地，這就為當地的房地、建筑等相關產業帶來歷時五至七年的負面影響。接下來的巨大考驗就是，美國的經濟運行能否保持這樣長時間的平穩發展以承受這種巨大壓力而不興風波。現在看起來局勢不妙，但仍舊有許多變數：比如聯邦利率政策、國會的緊急援助以及世界經濟的漲落。

　　避開“是否會帶來經濟衰退”這個問題不談，飆升后的市場落潮也給一些人帶來了好處，顯然有一些人可以買得起房子了。約翰·塔托夫婦終于在圣迭戈買到了一所房子。31歲的塔托是一位臨床心理醫生，“數年前我們就想買棟房子，但那時候實在是太貴了。我們參加了三處不同房產的競標，但好像每次總是不夠價錢。”8月份，他們終于以40.5萬美元的價格買下了一棟被抵押賣出的房子，這比他們三年前的計劃開銷甚至還要低一些。

　　如果這真的是如席勒所預言的又一次房價的“非理性繁榮”，那么，在對應的“非理性衰退”階段，我們就可以“撿拾”到自己心儀已久的房子了。