文/易憲容

　　此次奧巴馬幫助900萬房奴保住房產(chǎn)的計(jì)劃可謂一場(chǎng)拯救美國(guó)夢(mèng)的智慧之戰(zhàn)

　　美國(guó)總統(tǒng)奧巴馬2月18日公布耗資最高可達(dá)2750億美元的《屋主可負(fù)擔(dān)能力和穩(wěn)定計(jì)劃》(Homeowner Affordability and Stability Plan，簡(jiǎn)稱HASP，3月4日發(fā)布細(xì)則)。有媒體將此計(jì)劃和林肯的《解決黑人奴隸宣言》并提：美國(guó)當(dāng)前房奴解放運(yùn)動(dòng)。這一計(jì)劃將幫助大約900萬房奴保住房產(chǎn)(據(jù)穆迪公司統(tǒng)計(jì)，目前27%的房屋實(shí)際價(jià)值低于購(gòu)房者的房貸)。該計(jì)劃的內(nèi)容包括四個(gè)方面。

　　第一，提高美國(guó)家庭的“清償力”，放寬按揭貸款再融資限制，幫助信用良好的房主獲得“再融資”便利，以及減少大部分家庭的月供支出。這項(xiàng)措施有望幫助400萬至500萬房主實(shí)現(xiàn)按揭貸款再融資。

　　第二，保障美國(guó)家庭的“穩(wěn)定性”，鼓勵(lì)房貸機(jī)構(gòu)減“月供”(花旗集團(tuán)3月2日表示，將允許某些新近失業(yè)的房屋貸款人暫時(shí)減少每月還款額度)。具體措施包括減少房貸相關(guān)支出在家庭收入中的占比，降低按期繳納適當(dāng)月供的家庭失去房屋的幾率，提供債務(wù)重組機(jī)會(huì)讓家庭月供支出降至可承受的范圍，以及防止投機(jī)者利用政府救助牟利。這項(xiàng)措施將惠及300萬至400萬房主。

　　第三，加強(qiáng)對(duì)房利美和房地美的支持，以維持較低按揭利率水平。目的是鼓勵(lì)中產(chǎn)階級(jí)家庭繼續(xù)購(gòu)房，提振市場(chǎng)信心。

　　第四，那些沒有責(zé)任感的房屋購(gòu)買者、肆無忌憚的房地產(chǎn)貸款商以及見利忘義的投資者被完全排除在這次計(jì)劃之外。

　　可以看到，HASP直接指向了房地產(chǎn)的問題及核心，即如何來解決那些無支付能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的居民的償還能力的問題，如何降低居民按揭貸款的成本，以及鼓勵(lì)“兩房”更多的低利率按揭貸問題。該計(jì)劃對(duì)吹大房地產(chǎn)泡沫的任何因素或政策都不鼓勵(lì)，反之保持了足夠的警惕，即使是在房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)過程中仍然嚴(yán)格限制住房投資。

　　這次金融危機(jī)就是由房地產(chǎn)次貸風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的，要讓這次危機(jī)能夠穩(wěn)定下來，必須先穩(wěn)定危機(jī)的源頭。這樣不僅能夠逐漸減弱危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)，也可以讓低收入美國(guó)居民在居住條件不喪失的情況下渡過難關(guān)，而且還可以讓更多的居民有能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，重振市場(chǎng)信心。可以說，該計(jì)劃落實(shí)所起到的作用會(huì)相當(dāng)大。

　　以此來對(duì)照中國(guó)，最近中國(guó)房地產(chǎn)救市政策往往是，只要能夠讓房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售增長(zhǎng)的政策就無所不用其極：住房購(gòu)買入戶口與減免個(gè)人所得稅、重新放開第二套住房購(gòu)買的優(yōu)惠政策。更有所謂房地產(chǎn)行業(yè)組織(實(shí)際上是房地產(chǎn)企業(yè)的聯(lián)盟)用所謂報(bào)告，要求政府出臺(tái)誘導(dǎo)居民進(jìn)入高價(jià)房市場(chǎng)的政策，如購(gòu)買房補(bǔ)貼，但就是不提房地產(chǎn)企業(yè)自身在整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)周期性調(diào)整中該做什么。

　　同樣是救房地產(chǎn)，美國(guó)是針對(duì)居民按揭貸款負(fù)擔(dān)能力，如何來扼制房地產(chǎn)的泡沫，讓居民走出債務(wù)的困境；中國(guó)不少的救市政策是如何讓過高的房?jī)r(jià)或房地產(chǎn)泡沫持續(xù)，讓居民進(jìn)入高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)、成為幾十年難以擺脫的房奴。可以說，這種救市政策不改變，不僅會(huì)摧毀中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也會(huì)摧毀經(jīng)濟(jì)持續(xù)成長(zhǎng)。

　　對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)理解不同，站在不同的角度，根據(jù)不同的情況，可以出臺(tái)不同的救市政策，但是這些政策的出臺(tái)其實(shí)是一種智慧的展示。無論是中國(guó)還是美國(guó)，都是面對(duì)前所未有的局面，沒有經(jīng)驗(yàn)可借鑒，也沒有理論可指導(dǎo)，有的是如何把已有的經(jīng)驗(yàn)與知識(shí)轉(zhuǎn)化為智慧，真正找到解決辦法。

　　奧巴馬表示，“如果不采取大膽行動(dòng)來制止經(jīng)濟(jì)螺旋式下降，住房危機(jī)有可能讓‘美國(guó)夢(mèng)’破滅。”——我們有理由相信，此次救市可謂一場(chǎng)拯救美國(guó)夢(mèng)的智慧之戰(zhàn)。

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