果然不出預計，總價值約5萬億美元的美國商業(yè)房地產(chǎn)市場(辦公樓宇、賓館、零售物業(yè)等)，現(xiàn)在正進入迅速惡化的狀態(tài)。因為來自資本市場的融資通道和來自銀行業(yè)的貸款通道同時被切斷。

　　公開數(shù)據(jù)表明，商業(yè)房地產(chǎn)的貸款拖欠率，在2008年第四季度，已經(jīng)上升到2.6%，達到13年來的最高。同時，行業(yè)內(nèi)預測，到2010年，商業(yè)房地產(chǎn)的貸款拖欠率將急速飆升至10%左右，達到1991年來的最高點。

　　據(jù)美國房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2009年將會有4000億美元的商業(yè)房地產(chǎn)貸款到期。在目前銀行信貸幾乎拿不到的時代，商業(yè)房地產(chǎn)的擁有者們?nèi)绾稳セI集到數(shù)千億的資金，正成為最近一段時間華爾街上的重要話題。

　　值得注意的是，在商業(yè)房地產(chǎn)的上游，房地產(chǎn)發(fā)展商的“建設貸款”也在惡化。據(jù)美國商務部的數(shù)據(jù)，2008年第四季度建設貸款的貸款違約率從第三季度的9.6%，已經(jīng)上升到11.6%。

　　商業(yè)房地產(chǎn)貸款市場出現(xiàn)危機

　　商業(yè)房產(chǎn)市場出現(xiàn)的問題，跟美國2008年經(jīng)濟大幅衰退有著異常緊密的聯(lián)系。2009年2月最新發(fā)布的數(shù)據(jù)表明，美國的整體失業(yè)率已達到7.6%。在過去的2008年，整個美國有近260萬人失去工作。2009年1月，美國就曾出現(xiàn)在半天之內(nèi)，多家公司同時宣布裁員總計近兩萬人的新聞事件。

　　“大量的公司裁員之后，自然減少了對辦公樓宇的需求。辦公樓宇的租金收入在走軟之后，大樓的業(yè)主就會交不起按揭，貸款拖欠率就會上升。宏觀經(jīng)濟對商業(yè)房地產(chǎn)的影響是十分直接的。”美國National City Bank 企業(yè)資產(chǎn)管理部副總裁劉以棟在接受本報采訪時說。

　　房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)表明，紐約這樣的中心城市，辦公樓宇的空置率也超過了10%。國際房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)仲量行的數(shù)據(jù)是，隨著經(jīng)濟衰退加劇，2009年紐約辦公樓宇的空置率可能會達到19%。

　　“因為現(xiàn)在美國銀行大幅提高了貸款要求。很多商業(yè)房地產(chǎn)當時簽的是再融資協(xié)議。也就是說，在貸款的前七年或者前十年只交利息。但是現(xiàn)在到期了，卻無法再得到銀行的再融資。這一塊會形成很大的違約風險。因為一個大樓往往就是數(shù)十億美元的貸款。”劉以棟說。

　　失業(yè)率的高漲以及經(jīng)濟不景氣，對商業(yè)房地產(chǎn)的另兩塊也形成直接沖擊。

　　一是賓館業(yè)。因為經(jīng)濟活動減少，賓館的入住率大幅減少。這對賓館酒店的業(yè)主來說，手上的現(xiàn)金流的減少，對身上背的巨額貸款來說，還起來就有些吃力。

　　另外一部分是商用零售物業(yè)，特別是SHOPPING MALL這種大型物業(yè)。

　　因為消費者對未來信心減少，最近美國零售業(yè)一直情況慘淡。美國最著名的連鎖百貨業(yè)巨頭梅西百貨在2月份宣布裁員7000名。而著名的連鎖企業(yè)電子城則宣布從破產(chǎn)保護進入破產(chǎn)清算。

　　當商鋪空置率上升，出租租金也大幅下滑。大型零售地產(chǎn)的投資者隨即也陷入還不上按揭貸款的險境。

　　據(jù)美國房地產(chǎn)行業(yè)的統(tǒng)計，最近零售業(yè)的空置率達到11%左右，整體租金從峰值下滑近30%。

　　在衰退的情況下，美國商業(yè)地產(chǎn)的面值也大幅波動，甚至連紐約這種金融與商業(yè)中心也不能幸免。

　　房地產(chǎn)商靠抵押為核心借貸手段，物業(yè)市值減少，對其未來可以借到手的貸款也會形成大幅影響。

　　“爛蘋果”

　　如此，建立在5萬億美元商業(yè)房地產(chǎn)貸款市場之上的近3000億美元商業(yè)房地產(chǎn)證券市場，因2008年底整個CMBS市場交易整體崩潰，2009年商業(yè)房地產(chǎn)風險正在加大，而正進一步變成“爛蘋果”。

　　評級公司穆迪和標準普爾等最近公開表示，將重新整理這一市場上的風險評估，對之前的評級做出調(diào)整。這對持有這些資產(chǎn)的投資銀行和傳統(tǒng)商業(yè)銀行，將形成巨大的打擊。

　　2月6日，穆迪宣布，下調(diào)美國銀行的一個價值23億美元的商業(yè)貸款按揭轉(zhuǎn)手證券的評級。

　　同日，穆迪還下調(diào)了花旗銀行一個17億美元的商業(yè)貸款按揭證券的評級。在該按揭包里，有17項物業(yè)風險加大。

　　這只是穆迪等評級機構(gòu)做出的風險評級下調(diào)的一部分而已。據(jù)惠譽評級去年12月發(fā)布的報告，在3000億美元CMBS市場中，可分為“多重借貸者”和“大型貸款”兩類。其中“多重借貸者”有307個房地產(chǎn)項目被下調(diào)評級。而“大型貸款”品類中較高風險等級的BBB-B級產(chǎn)品，在2009年的形勢將會進一步惡化。惠譽評級統(tǒng)計的數(shù)據(jù)是，在其評級的項目范圍中，如果有1個“大型貸款”項目被調(diào)高評級，就有10個項目被調(diào)低評級。整體市場的形勢非常惡劣。

　　在CMBS之上的衍生產(chǎn)品CDO市場，在2009年的形勢也會更為惡化。但是因為整體市場較小，所以不會造成太大影響。

　　評級公司這種幾個英文字母換來換去的文字游戲，似乎顯得晦澀難懂。但是對于這些證券或債券的持有者來說，是真金白銀的損失。

　　而對上市的大型投資銀行和商業(yè)銀行，這就意味著，他們手上持有的部分商業(yè)房地產(chǎn)按揭證券產(chǎn)品，將會讓其有新一輪的減記風潮。

　　“對他們來說，這就像沒有生意的水果店，籃子里的蘋果又爛了幾個。” 資深MBS專家李戍民在接受采訪時做了一個形象的比喻。李戍民現(xiàn)在BroadStreet Group任中國投資部主管。因為投資銀行無法將CMBS產(chǎn)品銷售出去，這些急劇惡化的資產(chǎn)現(xiàn)在就只能放在自己的資產(chǎn)賬本上等著減記。

　　“JP摩根、花旗、美國銀行、摩根士坦利等公司持有的這些資產(chǎn)都不少。”另一位華爾街大行的資深交易員在接受記者采訪時說。