日本市場再遇寒冬

　　新華網東京12月28日電 (記者 劉浩遠) 房地產市場動向可以說是日本經濟景氣的晴雨表。美國次貸危機以及隨后爆發的全球性金融危機，不僅導致日本經濟出現衰退，也使剛剛有所好轉的日本房地產市場再次遭遇寒冬。

　　日本民間調查機構不動產研究所公布的調查結果表明，今年11月份，日本首都圈住宅銷量同比下

　　降14.9%，連續15個月低于上年同期水平。1月至11月累計住宅銷售量約3.7萬套，預計全年銷量為4.2萬套，比2007年減少約三成。日本另一大都市圈近畿圈的住宅銷量也在大幅下降，11月份僅銷售住宅1716套，同比減少20.7%，預計全年銷量將比上年減少兩成左右。

　　在住宅銷量持續下降的情況下，日本新建住宅開工量和新建住宅供應量也在低位徘徊。據日本國土交通省公布的數據，經季節調整后按年率換算日本全國住宅開工量從4月份的115.2萬套下降到10月份的102.7萬套。同期，首都圈的新建住宅供應量月均僅為3600套左右，但是首都圈和近畿圈積壓代售住宅量合計高達3萬套。

　　次貸危機爆發后，歐美房地產基金撤離日本市場，對日本房市造成較大打擊。在上市的房地產投資信托交易市場，去年5月份外國投資者買超607億日元(1美元約合90日元)，到今年6月份轉為賣超380億日元，至今一直處于賣超狀態。

　　房地產市場需求低迷，也使日本住宅用地價格加速下跌，商業用地價格由升轉降。據日本國土交通省公布的日本全國地價調查結果，今年上半年，日本全國商業用地平均價格同比下降0.8%，這是自去年同期商業用地價格時隔16年首次出現上升后，再次轉為下跌；全國住宅用地平均價格同比跌幅擴大到1.2%，連續17年出現下降。

　　與此同時，房地產行業的倒閉企業數量也在急劇增加。今年4月至11月，共有304家房地產企業倒閉，數量同比增加22.1%。導致房地產企業倒閉的原因除市場不景氣外，還包括資金借貸困難。據日本帝國數據庫的調查結果，在房地產行業約有25%的企業難以從銀行獲得所需資金，在倒閉的企業中約有四成多是因為貸不到款而倒閉。

　　房地產市場的不景氣狀況及其對日本經濟社會的影響，已引起日本政府的高度重視。在日本政府最新出臺的一攬子緊急經濟對策中，也把刺激房地產市場作為一項重要內容。根據該對策，日本政府將對大型都市地產開發商給予總額110億日元的援助。同時，日本政府還通過擴大住房貸款減稅額度和向中小房地產企業提供低息貸款等方式激活房地產市場。

　　日本政府的緊急對策能否奏效還有待進一步觀察。不過，日本不動產經濟研究所公布的最新預測報告認為，在全球金融市場動蕩不安的情況下，企業籌資困難的狀況還將繼續，2009年日本房地產市場的不景氣狀況難有大改觀。

　　巴西政府鼓勵中低收入人群購房

　　新華網巴西利亞12月27日電 (記者 趙焱) 巴西雖然是個土地資源豐富的國家，但由于貧富分化較大，無房戶人口比例較高。近年來，隨著經濟好轉，巴西政府陸續出臺了一些針對中低收入人群購買房產的激勵措施，巴西人購買自有住房的熱情開始上升。

　　巴西目前有人口1.9億，城市化水平較高，超過80%的人口

　　生活在城市。據估計，巴西全國住房缺口達800萬套，其中92%來自低收入群體。但是長期以來，由于貸款利率居高不下，而且法律規定還貸比例不得超過月收入的20%，因此巴西人很難以按揭貸款方式購買住房，相當多的巴西人因而被迫選擇租房。

　　2002年以來，隨著巴西經濟好轉，巴西人投資住房的熱情也逐漸高漲，目前住房信貸已經占到國民生產總值的5%，但是跟墨西哥(9%)和智利(13%)相比仍有相當差距，預計未來5年到10年間，這個比例將增加一倍。業內人士認為，巴西高端住宅的數量已經接近飽和，但是小戶型住房的需求則在日益加大。

　　一般巴西人對于住房消費比較理性，大多是剛參加工作時租房，經過約5年時間，開始購買一室一廳的小戶型，然后再擴大為兩室一廳或三室一廳。根據這種需求趨勢，巴西開發商建房時，小區多數是按30%一室一廳(30多平方米)，40%兩室一廳(64平方米)，20%三室一廳(100平方米)和10%四室兩廳(180—200平方米)的比例來建造。

　　為了鼓勵中低收入家庭購房，巴西銀行采取了降低貸款利率、延長貸款年限等措施；同時政府推出了福利房建設和優惠貸款等措施。在專門針對中低收入群體的優惠貸款機制中有住房貸款計劃(PAR)和巴西儲蓄和信貸機制(SBPE)等，此外購買總價不到35萬雷亞爾(約合15萬美元)的住房，購房者可以申請工作年限擔保基金(FGTS)的優惠貸款。其中PAR在最近5年中已經資助修建24萬套住房，全部面向中低收入群體銷售。

　　由于全球金融危機導致信貸緊縮，為了方便公務員購房，巴西政府今年11月17日開始發放公務員住房特別貸款，兩家國有銀行共提供約36.36億美元的低息貸款，還款期最多為30年。

　　此外，金融危機爆發后二手房開始吸引更多投資者。業內人士解釋說，在危機時期，住房投資并沒有從人們生活中消失，很多人為了尋求更安全的投資渠道而選擇二手房市場。因此，隨著新房價格的不斷攀升和其他金融投資的高風險，二手房市場的投資將逐漸增加。