本報記者 敖虹 北京報道

　　廣州富力地產(chǎn)股份有限公司董事長助理、富力地產(chǎn)開發(fā)部總經(jīng)理陸毅去年曾先后四次去越南考察樓市，最后富力做出了暫緩進軍越南樓市的決定。雖然陸毅在考察中就注意到了越南樓市存在的問題，但這一輪越南樓市的暴跌來得還是快了些。

　　就在3月份，還有不少機構(gòu)紛紛表示將加大在越南地產(chǎn)項目的投資。去年年中，越南好的樓盤開盤時甚至需要市長或者書記批條子才能買到,并且是全額付款。

　　然而，在最近的越南金融危機中，樓市亦無法幸免。胡志明市的房價下跌了50%，河內(nèi)受到的沖擊相對較小，也下跌了20%左右。

　　去越南考察過樓市的內(nèi)地開發(fā)商都告訴記者，越南樓市快速下跌的原因還是緣于房價暴漲，越南當(dāng)?shù)氐男枨蟾�本無法支撐動輒2000美元以上的高房價，買房人多是外籍人士或有外匯背景的當(dāng)?shù)厝恕＞薮蟮墓┬杳�盾�?dǎo)致了樓市快速下跌。

　　房價暴跌50%

　　早在上世紀70年代，胡志明市第一郡等中心區(qū)房價就曾達到過5000美元/平方米，隨后經(jīng)過多次調(diào)整。由于越南經(jīng)濟近幾年保持了持續(xù)的快速增長，也帶動了房地產(chǎn)市場不斷升溫。

　　由于越南房地產(chǎn)歷史欠賬的問題，導(dǎo)致房屋需求巨大。尤其是去年放開外籍人士購房后，加上本地部分富有居民，當(dāng)?shù)貥鞘性絹碓交鸨�，去年幾乎達到頂峰。

　　CB Richard Ellis越南專業(yè)不動產(chǎn)管理暨營銷公司曾依據(jù)2007年越南各地區(qū)不動產(chǎn)市場的需求增長趨勢，預(yù)測2008年越南房地產(chǎn)市場將繼續(xù)增長，房地產(chǎn)項目將在河內(nèi)市和胡志明市外向海防、峴港、芽莊、芹苴等地市擴展。

　　然而，來自越南的最新消息顯示，隨著越南經(jīng)濟的惡化，胡志明市和河內(nèi)的房價大幅下挫，房地產(chǎn)市場陷入嚴重低迷。其中下跌最嚴重的就是胡志明市，房價平均下跌達50%以上。河內(nèi)受到的沖擊相對較小，也下跌了20%左右。由于樓價暴跌，許多房地產(chǎn)中介已經(jīng)倒閉，目前樓市整體成交稀少。

　　雖然越南樓市在2005年和2006年都曾出現(xiàn)過回落，但沒有目前慘烈。

　　據(jù)陸毅回憶，去年他曾從胡志明市一路考察至河內(nèi)，當(dāng)時越南的房價漲幅很快，市中心的房價達到了3000美元，最貴的樓盤賣到了6000美元，最普通的商品房房價也超過1000美元，別墅100到300萬美元1棟，市場供應(yīng)量并不多。購買商品房的人到多數(shù)是外籍人士，有購買力的當(dāng)?shù)乩习傩蘸艽蟪潭纫�靠海外越僑每年匯寄的外匯。

　　據(jù)越南官方統(tǒng)計數(shù)字，每年流入越南的越僑匯款大約在20億美元以上，2007年突破30億美元。如此巨大的民間資本，也催熱了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場。

　　事實上，一邊是火爆的樓市，但另一方面，越南房地產(chǎn)市場泡沫的言論一直并沒有停止。

　　高房價的另一面，是越南當(dāng)?shù)厝说牡褪杖搿．?dāng)?shù)匾话愎ば诫A層收入不高，建筑行業(yè)工資大約是人民幣30到50元/天，月收入不會超過人民幣1500元，政府機關(guān)處級干部大約是2000元人民幣左右，工程師在3000元左右。對普通工薪階層而言，他們很難承受這樣的高房價。

　　越南版的海南地產(chǎn)熱？

　　“我去年去越南考察時，發(fā)現(xiàn)幾乎所有越南人都在談投資，談有什么房地產(chǎn)項目要轉(zhuǎn)讓，動輒就涉及到幾千畝土地，我感覺就是一種不正常的市場火熱。因為越南的經(jīng)濟并不發(fā)達，而且當(dāng)?shù)氐幕�礎(chǔ)建設(shè)和市政配套還比較弱，當(dāng)?shù)氐淖》肯�費基本靠外國人，本地需求非常少，但房價卻那么高，市場肯定有問題。”中坤集團董事長黃怒波說。

　　黃怒波認為，越南樓市熱有些類似于當(dāng)年中國的海南和北海房地產(chǎn)泡沫，都是炒地炒房炒熱的，事實上并沒有那么多需求接盤。所以中坤集團堅決放棄了越南市場，轉(zhuǎn)而投資美國的商業(yè)地產(chǎn)項目。

　　陸毅也認為，越南樓市跟15年前的中國很相似，不過越南房價虛高的成分更多，而市場并沒有足夠的需求支撐，越南居民根本無力購買商品房。并且相對于其他國家而言，越南的房地產(chǎn)市場還是一個規(guī)模相對狹小的市場。

　　仲量聯(lián)行在今年初也曾告誡看好越南地產(chǎn)領(lǐng)域的外資謹慎行事。仲量聯(lián)行認為在房地產(chǎn)市場明朗度上，越南等級低于中國和印度尼西亞。該機構(gòu)認為，越南目前的地產(chǎn)投資環(huán)境問題很多，市場上缺乏可靠的投資信息，很難獲得當(dāng)?shù)匕l(fā)展的詳細總體規(guī)劃，應(yīng)對當(dāng)?shù)氐墓倭抛黠L(fēng)也比較困難。

　　不透明、到處充滿暗箱操作等，也是中國開發(fā)商放棄越南市場的重要原因。至今為止，我國知名的開發(fā)商還沒有一家染指越南市場。

　　根據(jù)越南《房地產(chǎn)經(jīng)營法》，外商可獨資或合資建設(shè)和經(jīng)營飯店、寫字樓、商品房等，可確定房地產(chǎn)價格，并提供中介、拍賣、管理等服務(wù)，可獲取所建樓房的所有權(quán)證書和土地使用權(quán)證書。

　　但是由于越南的土地大多集中在當(dāng)?shù)厝耸种校�進入越南開發(fā)往往必須尋找合作伙伴。越南公司提供土地，而國外資本提供資金支持。與上世紀90年代初中國房地產(chǎn)熱的情景相似，越南當(dāng)?shù)毓�司大多沒有任何開發(fā)經(jīng)驗，卻在地產(chǎn)投資熱潮中一夜之間轉(zhuǎn)變成地產(chǎn)企業(yè)。這就造成外資企業(yè)將在項目人員組織和后期管理方面，面臨一系列很難把控的風(fēng)險。

　　“在越南需要與有土地使用權(quán)的當(dāng)?shù)睾献髡吆献鳎�這也與15年前的中國非常相像。但是由于一切都是暗箱操作，讓外資企業(yè)對所有環(huán)節(jié)都很難清楚把握，最后往往只能放棄。”陸毅說。

　　黃怒波也表示，越南市場的不透明阻礙了很多外商投資。就像中國市場經(jīng)濟初期，投資者很容易暈頭，越南的樓市就變成了一場賭博游戲，風(fēng)險自不必說。

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