作為傳統(tǒng)的高地價國家，越南的房價這些年來實際上一直處于恢復期。以胡志明市為例，早在上世紀七十年代，第一郡等中心區(qū)房價就已經(jīng)達到了5000、6000美元/平米，基本是與2007年房價持平。由于越南經(jīng)濟近幾年保持了持續(xù)的快速增長，帶動了房地產(chǎn)市場也在不斷升溫，而且由于越南房地產(chǎn)歷史欠賬的問題，導致房屋需求巨大。

　　據(jù)越南統(tǒng)計數(shù)字，2007年越南房地產(chǎn)市場需求量大約在700～800萬平米，而實際市場供應量只有區(qū)區(qū)100多萬平米，缺口巨大，以至于好的樓盤開盤時需要市長或者書記批條子才能買到,而且是全額付款(越南不存在分期付款，交易基本為現(xiàn)金)，兩年到三年后才能收房，房地產(chǎn)市場異常火爆。加之越南是典型的藏富于民，老百姓的購買力非常強，這其中海外越僑每年匯寄的外匯是一大筆收入。據(jù)越南官方統(tǒng)計數(shù)字，每年流入越南的越僑匯款大約在20億美元以上，2007年將突破30億美元。如此巨大的民間資本，直接催熱了當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場。目前，中國建設集團在越南新開盤的普通公寓，已經(jīng)達到了2000美元/平米。雖然在越南也不時會傳出房地產(chǎn)市場泡沫的言論，但從整體看，越南房地產(chǎn)市場潛力巨大。

　　一、越南重點市場調查情況：

　　1、胡志明市市場分析

　　胡志明市是越南的五個中央直轄市之一，是越南人口最多的城市，是越南最大的港口和交通樞紐，全國的經(jīng)濟商業(yè)中心，號稱“越南的靈魂和心臟”。 位于湄公河三角洲的東北側、由同奈河、西貢河和威古河形成的一個三角洲上,居西貢河右岸。總人口近700多萬,面積1945平方公里，其中市區(qū)面積1845平方公里,人口按當?shù)厝说恼f法胡志明市已經(jīng)超過一千萬人口。華人約占五十萬，聚居在堤岸區(qū)較多。城區(qū)分12個郡，轄6個縣。越南南部的大工業(yè)多集中于此，有機械、水泥、造船、制糖、紡織、卷煙、碾米、釀酒、磚瓦、鋸木等。氣候溫和，年平均氣溫為攝氏27度，各月之間溫差不超過5度，年日照2500小時至2700小時，年降雨量2000毫米左右，平均濕度為75%～78%，全年幾乎沒有臺風。以胡志明市為核心的南部重點經(jīng)濟區(qū)(胡志明市、同奈省、平陽省、巴地—頭頓省、西寧省、平福省、隆安省和前江省8省市)吸引合同資金占全國的58%，項目數(shù)占50%，市場空間極大。

　　2、河內市市場分析

　　河內，越南的國家首都所在地，是越南的五個中央直轄市之一，位于紅河三角洲平原的中央，面積921平方公里，人口267萬，居越南第二。河內位于熱帶平原地區(qū)，距離海邊僅100公里，受南、北季風的影響，同時多河流、湖泊和樹木，因此氣候溫和，四季分明。年均降雨量1678毫米。 河內目前設有7個郡：巴亭、還劍、二征夫人、棟多、青春、西湖、紙橋；5個縣：嘉林、東英、塑山、慈廉、清池。河內市是越南的水陸空交通樞紐：一號公路從河內到胡志明1725公里，五號公路從河內到海防是102公里；鐵路從河內到胡志明市1730公里，河內有兩個機場：內排國際機場和嘉林機場。以河內市為核心的北部重點經(jīng)濟區(qū)(河內市、海防市、海陽省、永福、廣寧省、興安省、河西省、北寧省8個省市)吸引合同資金占全國的26%，項目數(shù)占28.7%，是越南經(jīng)濟的重要組成部分。

　　二、房產(chǎn)企業(yè)投資越南市場風險分析

　　1、資金風險

　　基本上是現(xiàn)金交易，不像國內通常分期月底付款和欠款的做法，加上異國施工，信用及各方面關系沒有完全到位，像在國內常規(guī)尋找材料供應商墊資一兩個月的辦法基本上無法做到。據(jù)介紹，當?shù)貏趧展べY是“七天一結算”的形式，全部采用現(xiàn)金支付，現(xiàn)金流要求非常高。

　　2、人員組織管理風險

　　首先要解決勞務人員短缺的困難，越南作為一個勞務輸出大國，普通勞動力并不短缺，關鍵是缺乏熟練的大量的建筑技術工人，缺少大規(guī)模施工經(jīng)驗和有組織的隊伍和管理人員。據(jù)了解在胡志明市，當?shù)亟M織超過一百工人的勞務隊伍就比較困難，更不用說準備上千人同時施工，按照工程施工經(jīng)驗，三十萬平方米體量的項目，要求三年完成，正常情況下估計要安排1500名工人，高峰時要超過2000人，這還得使用國內熟練工人精心組織安排才能夠做到。且當?shù)卦侥喜僮鞴と怂刭|一般，工作效率低，國內一個熟練工人可以頂三個越南工人。長期受西方管理影響，沒有加班的習慣，像國內晚上長時間加班會受到當?shù)卦侥喜僮鞴と说牡种疲�除非增加不菲的加班工資，這樣做會增加很大一部分成本。第二個要考慮的問題是合適的管理人員，因為需要交流的原因，要求管理人員至少要掌握越南語和漢語，如果再聘用國外設計院的話最好還需要掌握英語，這樣復合型的人才非常難找，即使有代價也會非常大。第三個要考慮的問題是需要專門的翻譯，處理大量的圖紙及文件往來，聘請懂建筑工程專業(yè)技術的翻譯也是非常困難的。

　　3、材料組織

　　目前，越南國內的鋼材達到600美金/噸，比國內高1000元/噸，水泥價格500元/噸左右，木方價格1900元/立方，價格相對國內都比較昂貴，有實力的大型材料供應商基本沒有，大批量的鋼筋采購當?shù)毓�應商可能就無法應付。從國內進口就需要和熟悉越南進出口業(yè)務的貿易公司合作，否則辦理出口退稅和報關，沒有專業(yè)人員操作是無法快速順利完成的。大批量周轉材料無法租賃，像中建需用的鋼管扣件就從國內采購，再長途海運到胡志明市。越南沒有形成自己的建材加工業(yè)，所有裝飾材料全部依靠進口，除了從印度尼西亞、馬來西亞等周邊國家進口外，大部分都是從中國進口，當然檔次最高的還是從歐美進口。按照當?shù)亓晳T做法分為三個裝修標準：優(yōu)先選用歐美國家產(chǎn)品，其次選用日韓國家產(chǎn)品，最次采用中國及東南亞國家產(chǎn)品。