商業地產難逃次貸漩渦 華爾街再陷違約風險

　　穆一凡

　　華爾街的噩夢才剛剛開始，隨著本周二花旗集團股價十多年來首次跌破賬面價值，一種憂慮開始蔓延：住房貸款違約曾被認為是導致這場危機的罪魁禍首，但酒店、寫字樓等商業地產領域內的違約風險正在一一浮現。

　　摩根大通的分析師本周指出，由于經濟形勢不穩以及信貸危機引發融資成本上升，美國商業地產市值可能在未來5到8年內縮水近兩成，即總虧損1200億美元，占未償清商用房地產貸款(3.2萬億美元)的4%。

　　但高盛分析師的悲觀情緒有過之而無不及，他們預計未來2年內美國商業地產價值跌幅就會達到21%至26%；評級機構穆迪則預計，商用地產市場價值將在未來幾年縮減15%~20%，違約率則將升至1%~2%之間。

　　仲量聯行(Jones Lang Lasalle)本周發布的數據則顯示，如果今年融資困難再得不到緩解，將有500多億美元的5年期全息貸款出現“很大程度”的違約。

　　商業按揭違約風險加劇

　　承銷商業按揭證券曾是華爾街最賺錢的買賣之一(去年摩根士丹利的商業抵押證券承銷額位居世界各大投行首位)，市場調查公司Dealogic的數據顯示，2007年全球商業抵押貸款支持證券交易總量達到2948億美元，幾乎是2003年的3.5倍，其中的暴利助長了商業地產的身價。

　　但高盛的統計數據顯示，雖然目前為止商業按揭貸款的違約率只有0.4%，但今年1月美國市場未能發售任何一種商業抵押證券，這是十多年來的第一次。從去年年末至今，商業按揭證券的市值在短短幾個月中平均下挫5%，其中某些債權抵押證券(CDO)去年就縮水了至少一半。對那些持有商業地產貸款，或者持有商業按揭證券頭寸的證券公司來說，這簡直是雪上加霜。

　　摩根大通的觀點是，商業地產貸款總額已經在2007年觸頂，從現在開始到2009年，信貸緊縮將導致房貸市場迅速惡化。由于500多億美元的抵押貸款將在2010年到2012年到期，商業按揭證券的違約問題屆時才會凸顯出來，由此商業地產的受沖擊程度不會像住宅市場那樣強烈。

　　不過，雖然商用房地產市場的下滑步伐較住宅市場而言更為緩和， 但那些持有這些按揭證券或是債務憑證的借貸機構，其資產負債表上反映出的凈虧將在未來5至8年里達到500億美元。

　　經濟疲軟或導致惡性循環

　　高盛分析師預測，商業地產對經濟造成的沖擊將持續兩年之久，這意味著其后續問題持續的時間將大大超過次貸問題。摩根大通認為，美國商業地產潛在風險如果進一步擴大，將導致英國的商用地產價格下跌23%，歐洲和澳洲的商用地產價格則有可能下跌5%~10%。

　　由于美國自1995年以來商業地產貸款中只有28%被打包成證券，相比之下約有80%的次級貸款被證券化，致使金融機構不得不計入大筆沖銷。由于接待機構一方面發放貸款，一方面為商業地產項目、自有資產以及難以找到買家的商業按揭證券作出各項融資承諾，這使得他們自身的風險不斷積聚。

　　穆迪分析師預計，今年第一季度，貝爾斯登、花旗集團、摩根大通、雷曼兄弟、美林以及摩根士丹利將總共沖銷約72億美元，但各大金融機構公布的報告沒有把整體情況描述出來。

　　美國商業按揭證券由多種證券組合而成，它們被分割后作為債券出售給投資者；CDO是二次打包的住房按揭債券組合，按揭投資的損失使CDO的持有者遭受了沉重打擊。高盛分析師認為，其中商業地產按揭證券(CMBS)貶值將占總虧損的四分之一(約300億美元)，這些按揭證券的擔保債務憑證 (CDO)則將造成約400億美元的損失。

　　商業地產的供應過量問題可能不會像美國住房市場那樣嚴重，因此商業地產價格還應保持一段時間；但若經濟疲軟導致的辦公和零售業用地需求減少，商業地產很可能會進一步萎縮，目前加利福尼亞和拉斯維加斯的商用住宅空置率已經開始上升，但這些地區的購物中心、寫字樓停車場等并未出現明顯空置。