自現任總統盧武鉉政府去年收緊政策以來，過熱的韓國房地產一直降溫，卻陷入高房價、低成交額和供過于求并存的困境。

　　盧武鉉政府遏制房價舉措

　　2006年11月14日，建設交通部長官秋秉直和兩名總統政策顧問因房地產市場政策飽受抨擊而表明辭意。

　　11月15日，韓國副總理權五奎說，政府“向無住房平民表示歉意”。

　　當天，韓國財經部、建設交通部和環境部發表聯合聲明，并公布穩定房地產市場的新方案。聲明說：“政府將把政策重點放在以低廉價格供應大量保證質量的住房上，并將從速完成。”

　　11月20日，韓國政府開始實施穩定房地產市場的新方案。

　　房地產市場走向是韓國當選總統李明博的政策關注之一，他在競選期間稱要帶領韓國進入“第二套房時代”。

　　自現任總統盧武鉉政府去年收緊政策以來，過熱的韓國房地產一直降溫，卻陷入高房價、低成交額和供過于求并存的困境。

　　下一屆韓國政府因此面臨嚴峻挑戰，即如何復蘇房地產市場。

　　交易銳減 比上年減少三分之二

　　韓國房地產經紀人鄭斗玄(音)說，自己從事這行30年，從沒見過房地產市場像今年這樣突然陷入停頓。

　　幾年前，韓國房地產市場炙手可熱，隨著成交量上升房價急速攀升。但去年以來，無論買房或賣房的數目都大幅減少，盡管房價終于停止繼續攀升，但韓國的整個房地產市場卻似乎突然陷入停頓。

　　“整個房地產市場達到冰點，”今年65歲的鄭斗玄說，“人人都在觀望。”

　　近一年來，韓國房屋交易量銳減，首爾的情況尤其突出。韓國建設交通部的數據顯示，今年10月首爾公寓買賣成交8680套，比一年前水平減少近三分之二。

　　韓國國民銀行的數據顯示，在2002年到2007年期間，首爾的房價以每年93%的高速持續上漲，今年12月只上漲了3%。在韓國全國，今年房價上漲2.1%。

　　政府打壓 突然降溫樓市陷停頓

　　不少房地產經紀人、開發商和經濟學家認為，持續快速增長的韓國房地產突然降溫，因為盧武鉉政府去年11月對市場的干預有效。

　　在2002年就任總統初期，盧武鉉沒有立即采取措施為房地產市場降溫。但去年11月15日，韓國政府發表穩定房地產市場的方案，收緊政策，打擊房地產投機。

　　為遏制房地產投機，新方案要求，金融機構住房貸款額度不能超過實際市場房價的40%，上調資本稅近六成。此外，新方案還對一些銀行貸款加以限制，設定月供額度不超過月收入40%的貸款條件。

　　為提高普通市民購買能力，韓國政府決定，將住宅金融公社的長期抵押貸款利率下調0.15%。此外，政府還計劃加快新建衛星城，以遏制首爾等大城市房價的急劇攀升。

　　盧武鉉政府的干預措施實施一年來，確實止住房地產市場繼續升溫，但卻好似一劑“猛藥”，令整個市場陷入停頓。

　　房地產經紀人金斗玄說：“盧武鉉向我們投下一枚炸彈。”他說，即使在1997年亞洲金融危機爆發后，生意也比現在好。“在危機當時，至少還有人賣房，”他說，“現在，他們什么都不做。”

　　然而，干預政策并沒有停止人們對房地產市場走向的猜測。韓國KS經濟研究所所長金光秀(音)說，人們仍然懷疑開發商的瘋狂贏利是否會繼續。

　　扭轉不易 總統選舉關注房產政策

　　在剛剛結束的韓國總統選舉中，熱門話題之一是如何令房地產市場恢復正常運轉。但一些經濟學家認為，破除韓國房地產泡沫并不容易。

　　當選總統李明博的競選綱領中出現“第二套房”的關鍵詞。他承諾，當選后將致力于在韓國實現115%的住宅普及率，進入第二套房時代。此外，韓國政府“將向每對平民新婚夫婦義務提供一套面積小于83平方米的住宅”。韓國每年有25.6萬對新人登記結婚。

　　至于房地產市場時下的困境，李明博承諾，將通過降低資本稅和其他相關稅收的手段令市場回溫。

　　然而，不少經濟學家認為，即使調整現任政府的有關政策，韓國房地產市場也難以走出困境，房價飛漲和大幅跌落的可能性同時并存。

　　金光秀認為，問題在于，韓國房地產泡沫尚未完全破滅。隨著經濟持續增長和生活水平不斷提高，韓國最近幾年來“大興土木”，將房地產泡沫越吹越大。

　　即使去年年底以來房地產交易已呈下降趨勢，全國各地仍有不少住房建設項目未完工。在首爾的黃金住宅區，一套三居室住房至今仍然標價200萬美元，是韓國平均國民收入的100倍。

　　金光秀因此說：“這是一個巨型泡沫，早晚要破滅。”

　　前景堪憂 供給過剩復蘇困難

　　一些專家認為，未來短期內韓國將有大批住房上市，供給過剩令房地產市場復蘇格外困難。

　　韓國建國大學房地產專家單行永(音)說，2000年前后有大批房地產項目上馬，將集中在未來5年內完工，因此將出現嚴重的供給過剩。他預計，在2013年之前將有100萬套房屋面市。

　　“我從來沒見過一下有這么多供給，”單行永說，他在首爾待售的房屋也尚無買主。

　　距離首爾40分鐘車程的“天安-牙山新城”就是一個即將完工待售的大型住宅項目。時下，在翻露著紅土的施工現場，開發商的推土機和挖掘機忙碌往來，正在建造這個預計容納4000戶家庭的社區。不遠處，已經有100幢樓房建成，足夠2萬多戶人家居住。

　　大宇工程建設公司負責“天安-牙山新城”的施工。公司一位負責人告訴《紐約時報》記者，如果政府政策有所改變，賣出這些住宅沒問題。他說：“人們有興趣買，但不在當下。”

　　房地產經紀人鄭斗玄卻沒這么樂觀。他說，運氣不錯的時候，一天也就有一個顧客來訪或來電咨詢。去年年底之前，鄭斗玄每天至少接待10個以上客戶，但現在他的生意已滑向赤字。

　　袁原(新華社供本報特稿)

　　延伸 發達國家如何調控房地產

　　他山之石

　　美國 加息征稅平抑房價

　　美國的住房市場比較成熟和完善，主要依據市場規律運行。不過，政府也有自己調控房地產市場的手段，主要是利率和稅收。

　　為了控制通貨膨脹和防止住房市場泡沫化，美聯儲在截至去年6月的兩年里連續17次加息，利率上升增加了新購房者的貸款成本，加重了已購房者的還貸壓力，并擠壓了房地產開發商的利潤空間。在稅收方面，對房地產消費和投資影響比較明顯的是房地產稅。據介紹，美國50個州都已開征房地產稅，稅率一般為1%至3%。

　　法國 廉租房平衡供求

　　本世紀初的幾年中，法國的房價不斷上漲，幾乎增加了一倍。為遏制房價過快上漲，法國政府大力推行廉租房制度，對房產所有者征收重稅，并不斷完善房屋租賃市場。同時，法蘭西銀行還通過加息控制房貸規模擴大。

　　有了廉租房制度，低收入居民在考慮住房時首先考慮的是租房住，從而降低了市場上對住房的需求，遏制了需求量的快速擴大,起到了穩定房價的作用。

　　俄羅斯 增加供應遏制房價

　　近年來俄羅斯房價持續攀升，去年增幅高達60%，高房價使大多數俄羅斯人特別是普通百姓的居住條件無法得到改善。

　　2005年秋，俄羅斯總統普京提出了加快危舊房改造，推動經濟適用房建設，使更多普通百姓能夠買得起房。業內人士認為，新房供應量不足是造成俄羅斯去年房價暴漲的主要原因之一。所以，今年初以來，在政府各項措施的推動下，新房供應量大幅增加，這對遏制房價過快上漲發揮了重要作用。

　　俄羅斯房價明顯過高，部分原因是由于房地產商聯手操控市場價格,人們認為政府應對住房建設用地劃撥進行控制，并通過競拍形式分配住房用地使用權。 (本報北京專電)

　　鏈接 次貸危機累及歐洲

　　英國房價大跌

　　英國房地產價格11月份跌幅可能達到1.1%，為1995年6月以來最大單月跌幅，部分經濟學家和研究機構認為，此次調整將是房地產價格的一次理性回歸。

　　過去11年，英國房地產市場一直繁榮發展。但是在目前全球金融市場動蕩的背景下，英國房地產市場出現越來越多走弱的跡象。

　　英國全國建房互助會11月發表報告說，英國住宅均價已由10月份的每套18.6萬英鎊(1英鎊約合2美元)跌至18.4萬英鎊。英國最大抵押貸款供應商蘇格蘭哈利法克斯銀行的報告也顯示，英國房地產價格11月份跌幅可能達到1.1%，為1995年6月以來最大單月跌幅。11月，英國房地產市場交易量和房地產抵押貸款批放量也出現不同程度萎縮。

　　近年英國房地產市場的繁榮主要是因為需求旺盛，而金融市場的發展起到了推波助瀾的作用。

　　由于經濟發展穩定，英國失業率近年始終維持在較低水平，使房地產市場的潛在需求轉化為有效需求，而大量外國移民和學生的涌入，也導致英國住房需求不斷增長。

　　在房市暴漲的刺激下，眾多金融機構和個人投資者將巨額資金投入該領域，商業銀行和抵押貸款供應商也借勢推出各種針對房地產的信貸產品和金融衍生品，以獲取更多利潤。

　　金融機構深度介入房地產領域，為英國房地產市場提供了大量資金，但也埋下了金融隱患。

　　今年夏天，美國次級抵押貸款危機引發全球金融動蕩，英國資本市場開始出現流動性枯竭的跡象。由于市場利率不斷提高，以資本市場為主要融資渠道的英國抵押貸款供應商面臨融資成本大幅上漲，部分商業銀行財務狀況惡化。

　　據英國銀行業者聯合會公布的數據，10月份英國房地產抵押貸款額降至歷史最低水平，與去年同期相比減少37%，較9月份下降18%。英國房地產抵押貸款領域曾經最活躍的 “買后出租”抵押貸款業務也出現萎縮，而這正是英國居民投資房地產市場的重要資金來源之一。

　　隨著信貸緊縮，投資者情緒發生了微妙變化。因為擔心未來市場衰退，許多個人投資者退出房地產投資市場，并從房地產投資基金撤出資金。

　　英國投資管理聯合會的一份研究報告指出，房地產投資基金的贖回規模今年第三季度增長超過50%，達到9.4億英鎊，是去年同期水平的4倍多。而第三季度資金流入僅8億英鎊，較去年同期下降了一半。一些房地產投資基金已經開始限制機構投資者的贖回。

　　金融和房地產領域的分析人士認為，雖然英國龐大的首次購房者群體以及住房結構性供給不足將在未來對房價形成有效支撐，但在近期，英國房地產市場的走勢將主要受到信貸市場條件以及投資者情緒的影響。信貸緊縮持續的時間越長，英國房地產市場調整的過程也就越久。

　　此外，未來英國資本利得稅制度的改革也將對房地產市場產生深遠影響。

　　英國全國建房互助會在其報告中預測，2008年英國房地產價格的變化幅度有可能在5%至-5%之間。不過部分英國經濟學家和研究機構認為，此次調整將是房地產價格的一次理性回歸。

　　(據新華社電)