新華網華盛頓11月23日專電(記者劉洪)在美國，舊房(或稱二手房)銷售占整個房地產銷售的85%，美國人談到買房，主要就是買二手房。但不管買賣新房或舊房，房地產經紀人發揮著重要作用，成為房地產市場的最直接參與者和維護者。

　　據在美從事房地產交易10余年的經紀人李英英介紹，通常情況下，房地產交易傭金固定，為交易總金額的6%，由賣方支付，買賣雙方經紀人共享。經紀人的重要性從美國許多房屋外“某某房地產公司”的廣告招牌就可看出，這些公司實際都是代理賣方的經紀人公司。也有一些房屋外打出“業主自售”的招牌，但由于風險較大，買房者反而很少問津。

　　經紀人全過程處理，省卻的是買賣雙方對交易過程合法與否的擔憂。按照美國

房地產交易的程序，買賣雙方達成協議并簽訂購買合同后，經紀人會介紹若干個第三方的過戶公司供客戶選擇，以便幫助完成過戶。第三方會仔細查驗房屋的相關文書和記錄，確保賣方擁有100%產權，并幫助買賣方在政府相關部門完成過戶、納稅等一系列手續。

　　過戶代理公司通常既不代表買方，也不代表賣方，費用由買賣雙方共同承擔。如果一方心存擔憂，還可再單獨聘請相關律師對房子或交易對象進行查證，確保交易不會損害到自己的利益。

　　由于美國每一套房屋的相關產權和建造時間信息在法庭都有詳細備案，因此想“一房二賣”或“冒充代賣”都變得很難。李英英舉例說，她本人曾買過一套房子，賣方還是一名律師，他沒說明該房子屬于他和他父親共同擁有，經查找備案發現，他只擁有部分產權。按照規定，在最終交易前，他必須先將父親的產權過戶到自己名下，然后才能將全部產權屬于他的房子對外出售。

　　房屋交易過程中，對買方的審核尤其嚴格。因為美國人買房通常都需要到銀行貸款，銀行在發放房貸時，肯定會查驗貸款人的信用記錄、工作歷史以及銀行存款，并最終決定是否給予貸款。如果貸款人有意詐騙，一般也很難取得銀行貸款，自然也很難購買到房子。近來，美國次貸危機嚴重，主要指房貸公司放松了對貸款者資質的審查，因此現在不得不面臨貸款難以收回的問題，跟賣房人并沒有直接關系。

　　作為房地產市場主導者的房地產經紀人，其本身素質也影響著房地產市場能否有序進行。因此，政府對于經紀人的管理也相對比較嚴格。經紀人都必須參加相關考試，合格者才能取得經營牌照，此后每兩年還必須繼續相關學習才能獲得續營許可。沒有執照就營業是非法行為，后果會相當嚴重。而且，經紀人得到的傭金也并不直接進入他們的口袋，而是先交給經紀人所屬的公司或行會組織，然后通過結算公司分給買賣雙方的經紀人，因此，很難有獨吞傭金的情況發生。

　　經紀人能夠在房地產交易過程中如魚得水的重要原因在于美國的MLS系統，該系統擁有市場上約90%的房源信息，為經紀人所共享。透明的信息既方便了經紀人，也方便了房屋買賣者，如果不滿意某個經紀人，可以另找業績更好、服務更好的經紀人。

　　在房屋交易過程中，一般買賣雙方各有一個經紀人，為他們代理的人謀求更好的交易價格。但也有一些交易存在“雙重中介”，即經紀人既代表賣方，也代表買方，這種“一肩挑”更有利于交易進行，但往往對買方不利，因為代表雙方利益的經紀人很難完全保持中立，在討價還價過程中，可能更傾向于賣方的價格，畢竟，他們的手續費是根據最終價格的比例來確定的。