倫敦“房奴”

　　英國央行行長公開承認，該國的房價過去十多年漲得太快，幾乎肯定需要一次大的修正，才能擠去泡沫

　　天意

　　在倫敦買房才5個月，筆者的朋友W就體會到了“房奴”的感覺。

　　10月下旬，英國《金融時報》刊登了一條關(guān)于英國房價的消息，稱根據(jù)某研究機構(gòu)的報告，倫敦一些地區(qū)的房價已達到居民年收入的16倍，而全英國的平均房價收入比大約為6比1。《金融時報》中文網(wǎng)在發(fā)布這條消息時，用的標題正是“房奴噩夢”。

　　更讓人痛苦的是房價走勢。近兩月來，有關(guān)英國房價下跌的研究報告頻現(xiàn)報端，宏觀經(jīng)濟形勢也在美國次貸危機的攪和下愈加悲觀。W甚至懷疑自己是不是運氣太差，一買房，房價就開始要跌？

　　房價糊涂賬

　　但房價究竟是漲是跌，目前在英國成了一筆糊涂賬。過去一個月來，不同的機構(gòu)和組織發(fā)布了多份房價報告，竟沒有兩份報告完全一致，真可謂“各說各話”。

　　10月31日，英國第二大房屋貸款行Nationwide發(fā)布數(shù)據(jù)稱，10月份英國房價上漲1.1%，折合成年增長率則為9.7%，為今年6月以來最大的月增幅。

　　但一周后的11月8日，英國第一大貸款行Halifax卻公布說，10月份英國房價非但沒漲，反而跌了0.5%，而9月份的跌幅為0.6%，所以這是自2005年春季以來，英國房價第一次連續(xù)兩個月下跌。

　　兩天后，《金融時報》發(fā)布了自己的年度房價指數(shù)。該指數(shù)顯示，如果折算成年增長率，那么10月份英國房價的漲幅為8.9%。由于6月份的數(shù)據(jù)為10.1%，9月份為9.2%，所以總體來看，英國房價雖然仍在漲，但漲幅正在降低。

　　又過兩天，英國皇家特許測量師學會也來湊熱鬧，不過該學會發(fā)布的報告非常悲觀，稱幾乎全英國的房價都在下跌，即使是倫敦也不例外。他們的根據(jù)是：第一，到房屋中介那里垂詢買房的顧客一年來數(shù)量有所下降；第二，在房屋中介那里登記賣房的顧客大量增加，僅10月份就暴漲了8.8%。

　　以上是這些機構(gòu)發(fā)布的實際數(shù)據(jù)，其實在對未來房價的預期上，各機構(gòu)也無法達成一致，數(shù)據(jù)同樣五花八門。

　　10月26日，英國全國住房和規(guī)劃咨詢處表示，到2026年，英國東部和南部的房價將上漲到平均收入的11.3倍和12.9倍之間，超過倫敦市內(nèi)除肯辛頓和切爾西以外的地區(qū)。

　　同一周，英國

房地產(chǎn)貸款者委員會(Council of Mortgage Lenders)預測說，2008年，英國房屋交易數(shù)量將下降15%，同時，房價只會上漲1%。

　　11月3日，著名咨詢公司Capital Economics發(fā)布報告，稱英國房價將在2008和2009年分別下降3%左右。該公司列舉了四條原因：宏觀經(jīng)濟增長放緩，百姓可支配收入降低，因無力還貸而被銀行收回的房屋增多，以及就業(yè)形勢不容樂觀。

　　“保守行長”的警告

　　這些完全不同的數(shù)據(jù)，不僅害得英國老百姓一頭霧水，就連許多專業(yè)的房產(chǎn)投資機構(gòu)、中間商都摸不著頭腦，不知該相信誰的好。

　　不過該評論也承認，房價數(shù)據(jù)看似簡單，其實背后涉及到不同的統(tǒng)計方法。有的地產(chǎn)中介商用的是賣方報價(如英國最大的網(wǎng)上中介商Rightmove)，有的用的是房屋測量師的估價(如前文提到的Nationwide和Halifax)，還有的用的是買賣雙方最終的成交價(如FT指數(shù))。由于從房屋上市到最后成交，一般都需要至少三個月的時間，因此各機構(gòu)得出不一樣的數(shù)據(jù)，也不足為奇。

　　話說回來，雖然不同的數(shù)據(jù)讓人犯暈，但從總體趨勢上看，英國已持續(xù)了11年的地產(chǎn)狂飆就快接近尾聲了。11月15日，英格蘭銀行(英國央行)發(fā)布了最新的季度通貨膨脹報告。在這份報告中，英格蘭銀行行長默文·金罕見地明確表示，英國樓市正在降溫，與此同時，按揭利率正在升高。

　　稍微了解一點默文·金的人都知道，他是一個相對保守的央行行長，很少公開對英國樓市作出評價，以免影響微妙的市場心理和預期。但這一次，默文·金公開承認，英國的房價過去十多年來漲得太快，幾乎肯定需要一次大的修正，才能將樓市中的泡沫擠出去。

　　可以說，這是迄今為止來自英國政府部門的最權(quán)威的警告。但發(fā)出這樣警告的，并不止默文·金一人。就在英格蘭銀行內(nèi)部，一位貨幣政策委員會的成員曾于10月下旬對媒體表示，英國的房價現(xiàn)在遠高于正常價格，若市場對未來的預期出現(xiàn)較大變動，那么整個樓市就可能出現(xiàn)調(diào)整。

　　此外，國際

貨幣基金組織在10月下旬發(fā)布的全球經(jīng)濟展望中也特別提到，在發(fā)達國家中，英國是最有可能出現(xiàn)房價暴跌的國家。這份文件指出，無論從房價與房租的比例看，還是從房價與居民可支配收入之比看，英國都遠遠超過了美國和其他一些歐洲國家。若從10年漲幅看也是一樣，英國平均房價從1996年到現(xiàn)在，上漲了144%，而同期美國房價只上漲了127%。

　　前景難料

　　有了默文·金及IMF的警告，再加上過去幾個月來波及全球的信貸市場危機，越來越多的英國人相信，英國樓市的“黃金十年”即將過去，這也正是為什么到房屋中介那里登記賣房的顧客大量增加的原因，大家都想在房價下跌之前將手中的房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給最后接棒的那個“傻子”。

　　在買方一邊，情況卻正好相反。由于信貸危機造成銀行間借貸市場吃緊，各大貸款銀行紛紛提高按揭利率，以期將資金壓力轉(zhuǎn)移給貸款人。這樣一來，眾多本來兜里錢就不多的首次購房者只好放棄購房打算，繼續(xù)租房度日。當然，也不排除有些本想入場的投資者在信貸危機之后，決定繼續(xù)觀望一段時間，因而推遲購房計劃。一家房產(chǎn)投資集團的老板據(jù)此總結(jié)說，很多人不買房而繼續(xù)租房，會導致房租上漲。另一位專做投資出租房按揭的商人也表示，不排除有投資者重新入場，買房后轉(zhuǎn)手出租，坐地收錢，做起“房東”生意。

　　在全英范圍內(nèi)，倫敦的樓市遭信貸危機打擊尤其嚴重，這是因為倫敦房產(chǎn)的投資者中，金融城的銀行家們歷來占了很大比例。可是今年夏天的信貸危機給金融城內(nèi)的各大銀行帶來了嚴重虧損，不但要在賬簿上注銷掉大筆資產(chǎn)，還要裁掉一些和次貸業(yè)務有關(guān)的部門，致使銀行家們能拿到的年終獎大幅縮水。已有報道稱，今年金融城銀行家們的獎金將至少減少20%，而且將有70%以股權(quán)的形式發(fā)放，只有30%是現(xiàn)金，與往年正好相反。

　　目前，一些專做倫敦高檔房產(chǎn)生意的地產(chǎn)中介已經(jīng)感到了寒意。一家以肯辛頓和切爾西為大本營的中介對媒體透露，銀行家們的電話垂詢與去年同期相比減少了20%，并預計今年倫敦的房價已經(jīng)漲到了頭，明年的前景也不樂觀。這肯定會影響地產(chǎn)中介的收益。難怪當英格蘭銀行本月初決定維持利率不變時，遭到了英國房地產(chǎn)代理商協(xié)會(National Association of Estate Agents)的猛烈批評。

　　不過地產(chǎn)中介們也不用著急。英格蘭銀行在季度通貨膨脹報告中，已經(jīng)暗示將在未來幾個月內(nèi)兩次降息，以避免英國經(jīng)濟陷入全面衰退。果真那樣，英國樓市是否會遭受重創(chuàng)還很難說。

　　但愿如此，W在心里祈禱。

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