英國開發(fā)商必須銷售低價房

　　郝倩

　　之前在國內(nèi)，與一個開發(fā)商探討“地王”的屢屢出現(xiàn)，是否是房價急速上揚的原因之一。和顏悅色的總經(jīng)理當(dāng)即就板起了面孔。

　　這也是很多開發(fā)商的直接反應(yīng)。畢竟，經(jīng)過拍賣或是掛牌，“天價”拿到的土地，可是真金白銀掏出來，拍到政府桌上的，誰不指著土地賺錢。

　　然而，英國的情況是這樣的：

　　從對于“房地產(chǎn)開發(fā)”的英文翻譯就能看出點端倪——speculative development。Speculative是投機(jī)的意思，投機(jī)在中文中有貶義。但是英國人就是樂意在“開發(fā)”前面加這么個詞。

　　既然是“投機(jī)”，自然就不會讓開發(fā)商賺錢那么順利了。

　　在倫敦，土地同樣金貴。可是，按照英國現(xiàn)行的“planning permission”（也許應(yīng)該翻譯成“規(guī)劃許可”），費盡周折拿到一塊地，沒有政府的許可，誰也別想蓋一磚一瓦。

　　我曾經(jīng)問倫敦大學(xué)的Nick：“planning”是什么意思。之所以問這個傻問題，是因為我覺得英國社會住房系統(tǒng)里面的這個作解為“規(guī)劃”的“planning”，還可以翻譯成“計劃”。Nick說，這個的確是“計劃”，只是這個計劃可以與“市場”并行不悖。

　　作為交換，開發(fā)商即使一百個不樂意，也必須要蓋些社會住房出來。這是英國開發(fā)商要賺錢必須付出的代價。政府也明白，這種對于開發(fā)商，或者一些地主利益的犧牲，其實也是政府公共補(bǔ)貼的一種體現(xiàn)形式。大體來說，有20%到50%的可負(fù)擔(dān)住房是通過這種體制實現(xiàn)的。

　　理論上來說，這些占一定比例的社會住房，不管政府拿來是賣是租，都必須要保證與市場出售的房屋同等質(zhì)量，而且可能與市場出售的房子就緊挨在一起。這些住房最終可能移交給管理機(jī)構(gòu)，用以作為社會住房的長久保障。對于土地私有化的英國人來說，這種嚴(yán)格的規(guī)劃限制，事實上也是地方政府手中的尚方寶劍。

　　開發(fā)商要蓋房子，前提就是要和政府進(jìn)行“協(xié)商”（negotiation），這一協(xié)商的過程可能本身比與“地主”談判買地還要麻煩。但是不為社會作貢獻(xiàn)，就別想賺錢。就是這么個道理。

　　以前英國人都是以“Council housing”為主，這種房子，個人感覺與我國之前的公房很像，政府出錢蓋，老百姓住，大家都覺得理所應(yīng)當(dāng)，甚至一些英國人都沒把這種房子作為“福利”來看。這其中當(dāng)然也有一個主要背景，就是在

　　可是現(xiàn)在，政府也不樂意掏那么多錢，慷慨解決住的問題了。在英國部分地區(qū)，一種叫Housing association（房協(xié)）的機(jī)構(gòu)就開始出現(xiàn)了。他們都?xì)w一個非政府機(jī)構(gòu)的Housing corporation管理。Housing corporation每年從政府得到預(yù)算，然后通過RSL（Registered Social Landlord）競標(biāo)政府補(bǔ)貼，之后再網(wǎng)聚更多的社會力量，在自己的土地儲備上，進(jìn)行社會住房的建設(shè)，供給給社會中的Key workers或者其他符合條件的申請者。

　　多方博弈、多空對決，甚至就是社會住房定價這樣的環(huán)節(jié)，都可能由獨立的第三方調(diào)查完成。

　　現(xiàn)行的住房保障體制，讓開發(fā)商和政府以及RSL有了一個不斷協(xié)商的過程。開發(fā)商牟利就不“像賣大白菜一樣”那么簡單了。

　　說說倫敦一個小開發(fā)商，Pocket livings的故事。它一直定位于開發(fā)針對Key workers的“可負(fù)擔(dān)住房（Lower cost/affordable homes）”。套用現(xiàn)今的時髦詞匯，Pocket是對開發(fā)“小戶型”十分在行的。

　　它的主要銷售目標(biāo)是“l(fā)ow-level middle class”，也就是在中產(chǎn)階級中，比較低層次的一些工作者。

　　Pocket設(shè)計的房子中，有一個項目是37.5平方米的一房一廳，以及50平方米的兩房一廳。上市之后，預(yù)計售價可能為市場價格的80%左右，大概每套在15萬到18萬英鎊。

　　Nick認(rèn)為，這種房屋雖然可以“打折”銷售，但是并不是英國傳統(tǒng)意義上的“可負(fù)擔(dān)住房”，最多算是便宜的房子。

　　可是，不論如何由于開發(fā)商規(guī)劃建設(shè)的是這種可供“折價”銷售的房子，所以他們就可以和政府協(xié)商，例如，提高容積率。

　　這家開發(fā)商還對我們解釋說，如果蓋一個擁有24套商品房的公寓，可能要蓋20%的社會住房；但是如果要全部蓋社會住房，則可能容積率提高一倍。這樣一算，即使價格低于市場價，開發(fā)商依然有利可圖。

　　同時，由于這家開發(fā)商在市場上獲取的土地都是面積略小的項目，又是提供有社會住房特征的可負(fù)擔(dān)住房，所以他們可以選擇在交通便利的位置建設(shè)房屋，但不提供車位。

　　“我們需要盈利，希望一個很好的回報。”Pocket的相關(guān)人士說。

　　某種意義上來說，這也是英國規(guī)劃系統(tǒng)變通性的體現(xiàn)。雖然并不包括在英國傳統(tǒng)意義社會住房的體系之內(nèi)。但是，只要開發(fā)商可以為Key workers提供可負(fù)擔(dān)的住房，就可以從政府獲得一定優(yōu)惠。當(dāng)然，這也是開發(fā)商本身在市場生存的保障。