上海報道　本報記者　宇瀚

　　在住房問題和人民福利問題上，他國經驗亦值得分享。

　　與香港地區公屋模式不同，美國政府并未直接提供保障住房，而是通過服務購買的方式讓私人企業來建造。

　　與此同時，美國政府對住房金融市場有比較完善的調控系統，包括提供廉租房租金補貼、購房擔保和發行債券3個部分。

　　必須指出，兩個最重要的因素保證了大部分美國家庭買得起房：一是自由和開放的房地產市場；二是商業銀行和其他私人金融機構提供廣泛的抵押貸款資金。

　　8月30日，中國國家建設部和美國住房和城市發展部(HUD)簽署合作備忘錄。

　　華盛頓時間9月6日，本報就此約訪美國住房和城市發展部(HUD)，HUD負責公共關系的唐娜·懷特(Donna White)女士會同HUD官員共同回答了本報記者提問。

　　68.2%家庭有自己住房

　　＜21世紀＞：HUD部長

杰克遜先生7月訪華提到70%的美國人擁有自己住房，美國人怎么做到這點的？

　　唐娜·懷特：實際上，美國大概99%的住房都是私有的，2007年第二季度美國家庭自有住房率為68.2%，其余的家庭租房居住，大概31.8%的家庭(3500萬戶)靠租房過日子。

　　大部分家庭住房擁有者通常是通過儲蓄、商業銀行貸款或者私人籌借來購買住房的。借款要有抵押擔保，長期借款要用房屋價值來擔保。能夠通過自己儲蓄來一次性支付住房全價，或者繼承房產的家庭比例非常小。同時，大概有1%的住房來源于HUD提供補貼租金的地方政府擁有的住房。

　　美國抵押貸款市場，使得美國能有很高的家庭自有住房率，這個市場的發展已經有很長的歷史。它始于1930年代的聯邦住房管理局(FHA)的建立，FHA的目的就是要確保借款人能夠還得起借債。FHA建立了標準的30年期固定利率／固定付款抵押貸款模式。后來，次級市場機構Fannie Mae，開始作為聯邦政府的一部分成為受到監管的私人公司，以及它的“兄弟機構”Freddie Mac創立，使得出借人可以在二級市場出售他們的抵押貸款，從而增加了抵押貸款市場的資金流動性，私人機構復制了政府行為，進一步擴大了抵押貸款的獲得空間。

　　＜21世紀＞：今天和30年前美國家庭典型住房面積大概多少？

　　唐娜·懷特：1976年，美國每個家庭擁有新建住房(主要為擁有所有權的)面積的均值(統計分布均值)為147.7平米，2006年為208.8平方米。1976年，美國每個家庭擁有的新建住房平均(算術平均值)面積157.9平米，2006年為229.4平米。

　　2005年，其時所有家庭的住房面積均值(統計分布值)為166.8平米，我們沒法同1975年進行比較，但1985年當時每個家庭的住房面積均值(統計分布均值)為152.0平米。因為每年新增和置換的存量住房僅有2%-3%，整個存量住房的均值(統計分布值)增加沒有新增住房的面積變化得快。

　　＜21世紀＞：HUD是如何獲得資金、如何制作預算和執行預算的？

　　華盛頓的預算程序始于美國總統和預算管理辦公室。HUD自己的預算官員與預算辦公室密切配合，尋求足夠的撥款資金以維持HUD的關鍵功能運轉。總統和預算管理辦公室接著為每個聯邦機構提出一個預算，并尋求國會通過預算要求。

　　就2008財年而言，布什總統要求提供352億美元的預算額度支持HUD各種項目，比2007財年增加了16億美元。

　　一旦國會批準了預算，總統簽字，HUD和其他聯邦機構一樣，就有權把這些資金分撥給州和地方政府、地方住房機構以及其他非營利的社區發展和住房供應者。

　　補貼租房客

　　＜21世紀＞：有31.8%的家庭租房子住，美國住房的租金如何確定，政府和市場各扮演了什么角色？

　　唐娜·懷特：租房租金，是通過房產所有者和租房者之間的私人市場談判來確定的。但有幾個大城市，對租金的年上漲幅度進行了控制。有些大企業以提供租房為主營業務，他們有很多出租房；更多的出租房是由小企業或者私人在出租。地方政府大概提供占出租市場3%的房源份額，這部分出租房是由HUD補貼租金的。

　　＜21世紀＞：HUD如何來介入租房市場，提供出租房的呢？

　　唐娜·懷特：HUD并不設定房租價格。當然，HUD以兩種主要方式、通過各種項目為400萬低收入家庭提供房租補貼。

　　一種補貼與租房客直接相關，在這類項目中，HUD允許租房客在市場上自己尋找合適的私人出租房，HUD支付給租房者補貼，額度為主流市場房租價格和租房客的三成收入之間的差額。

　　另外一種補貼同住房項目或者出租房相聯系，在這類項目中，租房客拿出三成收入，差額由HUD補貼給提供房屋的機構。

　　公平住房：買得起的房子

　　＜21世紀＞：美國是如何確保人們可以獲得“買得起的住房”(affordablehouse)？

　　唐娜·懷特：有兩個最重要的因素保證大部分家庭可以買到買得起的房子。

　　首先，自由和開放的

房地產市場。家庭購買者和售房者可以自由競爭和自由談判住

房價格和土地價格。政府并不干預或者設定土地或者房屋價格。州和聯邦法庭只保護私人合同、土地所有權和財產所有權。

　　其次，從商業銀行和其他私人金融機構提供廣泛的抵押貸款資金。因為房地產市場和抵押貸款市場都是建立在自由競爭和消費者選擇的基礎上，住房和土地(私人財產)以及抵押貸款(利息)的價格不可能升高到大部分消費者買不起的水平。

　　＜21世紀＞：即便如此，但總有些家庭買不起或者租不起房子，HUD怎么辦？

　　唐娜·懷特：盡管如此，聯邦政府認識到，有些家庭并沒有足夠的收入來購買住房或者交付每月抵押貸款的還款額，或者由于某種形式的歧視，被不公平地阻止購買房屋。因此，HUD通過許多不同的方式幫助低收入家庭獲得可以買得起的房子。我們支持全國大概3200家當地的住房機構提供公共住房或者私人出租房給大概300多萬低收入家庭。

　　而且，HUD每年提供了數十億美元給HUD的CommunityDevelopmentBlockGrant(CDBG，即社區建設補助)和家庭計劃兩個項目。這些錢給當地政府提供了非常重要的資金來源，滿足他們自己社區發展和提供買得起的房子的需求。

　　＜21世紀＞：法律上如何確保呢？

　　唐娜·懷特：HUD負責住房公平和機會平等的官員協助實施國家公平住房法律——著名的＜公平住房法案＞。這部法律禁止在銷售、出租和提供住房融資、以及其他住房有關交易方面的歧視，不分種族、膚色、國籍來源、宗教、性別、家庭狀況(與法定監護人住在一塊的未滿18歲兒童、孕婦、18歲以下獲得監護的兒童)和智障或殘疾。

　　＜21世紀＞：經過次級債危機，HUD有什么應對之策確保居民買得起房子？

　　唐娜·懷特：FHA幫助提供買得起的住房的機會給美國人。自從1934年，FHA的保險項目就已經為超過3400萬的家庭提供了抵押保險，他們當中很多都是第一次買房或者是少數民族。

　　為了應對最近對次級貸款的過度依賴、確保能夠買得起房子，HUD正在改革FHA的運作，與國會一起修改FHA的治理法律，變革FHA的監管規則和運作程序。這些改革，將提高符合FHA擔保的固定利率貸款申請人的數量，長期而言這種擔保貸款比次級市場的可調節利率貸款更加安全、更加可以支付得起。

　　＜21世紀＞：HUD在房屋建筑市場發揮了什么樣的作用，與私人企業有何區別？

　　唐娜·懷特：HUD不直接建房。實際上，美國的住房都是私人企業來建設的。即便是政府用的房屋，也是通過服務購買的方式來讓私人企業來建造的。HUD提供巨額資金給地方政府，地方政府可以用這些錢來補貼住房建造。地方政府是房屋建造位置和質量的主要監管者。