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　　住房抵押貸款證券化是信貸資產證券化的一種，信貸資產證券化就是起源于美國的住房抵押債券。而資產證券化 是一個涵義較廣的概念，凡是通過在金融市場上發行證券來籌資的行為都可歸于此列。它最早是指通過在資本市場和貨幣市場 發行證券籌資的直接融資方式，如發行股票、企業債券、商業票據等（可稱為“一級證券化”）。隨著金融業的發展，開始出 現通過向市場發行資產支持證券，將信貸資產進行技術處理和市場交易，最終實現融資的方式，這就是后來金融業所稱的信貸 資產證券化（可稱為“二級證券化”）。

　　信貸資產證券化是本世紀70年代最重要的金融創新活動，它是指以融通資金為目的，將缺乏流動性，但具有共 同特征和穩定的未來現金收入流的信貸資產進行組合和信用增級，對該組合產生的現金流按照一定標準進行結構性重組，并依 托該現金流發行可以在金融市場上出售和流通的證券的過程。我們也可以將其簡單地理解為信貸資產的未來收益以證券的形式 預售的過程。

　　信貸資產證券化涉及貸款出售銀行、信貸資產證券化經營公司、證券公司、貸款服務公司、專業服務機構（包括 會計師事務所、律師事務所、評估機構、保險公司）、投資者等市場主體。信貸資產證券化操作過程一般包括資產買賣、債券 發行、資產管理以及利益分配等四個組成部分。下面將就住房抵押貸款證券化公司的主要業務操作，現金流重組與債券產品設 計、風險管理一一闡述。

　　一、主要業務操作　　(一)公司以按揭貸款證券化為主營業務，其操作流程主要為：　　1、有意向公司出售 按揭貸款(以下簡稱貸款)并愿意為公司做售后服務(即貸款出售后的委托管理)的銀行向公司提出資格審查申請。

　　2、公司根據公司標準和程序對銀行進行審查，確認其資格后，將與銀行簽署核準該銀行為貸款出售行和服務行 的合作協議。

　　3、根據上述協議，公司購買銀行持有的，符合公司條件的貸款。

　　4、公司購買貸款后，進行資產組合管理。

　　5、公司對購買的貸款進行定期或不定期的檢查。

　　6、公司發行公司債券，利用自有資金支付貸款對價。

　　7、公司通過銀行將貸款債務人按期歸還的本息過戶到公司的收款帳戶。

　　8、公司以信貸資產組合為保證發行信貸資產支持債券。

　　9、公司以貸款組合產生的現金流支付信貸資產支持債券投資者本息。

　　(二)審查核準銀行資格　　有意向公司出售貸款并為公司提供售后服務的銀行都必須經過一定的審查程序，達 到公司規定的資格標準。

　　(三)貸款購買　　1、購買標準　　銀行意欲售出的貸款只有符合公司的標準，才可能被購買。

　　2、資金結算　　公司按上述標準對欲購貸款進行審查后，認為合格的，則與銀行簽訂《貸款買賣協議》，并通 知銀行辦理結算，并可以要求銀行繼續為公司服務。在結算時銀行應將對貸款的所有權利轉移給公司，如追索權、保險受益權 等。公司將在規定時間內向銀行支付對價。

　　3、購后檢查　　為了督促銀行妥善管理已售出的貸款，以及隨時掌握這些貸款的變化情況，并彌補在貸款審查 中可能出現的遺漏，公司應對定期購買的貸款進行檢查，這種檢查包括日常檢查和年度檢查。檢查的方式可以是抽樣檢查，也 可以是全面檢查。

　　4、貸款回購　　當出現下列情況之一時，公司將要求或同意銀行買回原售出貸款。　　(1)在貸款檢查中發 現異常；

　　(2)合同約定情況出現；

　　(3)銀行要求，經公司同意后回購。

　　5、按揭貸款購買原則和計劃　　根據目前按揭貸款發展迅速、債券市場相對平穩的現狀，公司必須堅持“以債 定貸”的經營原則，即以債券發行的規模，來確定按揭貸款的購買規模。

　　(四)住房按揭債券的發行與交易　　1、債券發行　　住房按揭債券按其發行方式不同，可分為私募發行、貨 幣市場招標發行和資本市場公募發行等。試點初期，住房按揭債券以私募發行為主。業務逐步規范后，可通過貨幣市場招標發 行。條件成熟時，可通過資本市場公募發行。

　　私募發行是指發行人對少數特定對象直接發售住房按揭債券。公司應首先確定債券發行計劃和發行方案，制定住 房按揭債券產品方案與發行方案，向人民銀行總行申請債券發行計劃，申請批準債券產品方案與發行方案。

　　債券產品方案主要包括以下內容：　　①債券產品要素：債券名稱、期限、利率、票面價值、還本付息方式、抵 押擔保品、發行人及其資信等。

　　②債券關系人的權利、義務。

　�、圩》康盅嘿J款組合現金流及銀行服務。

　　④債券發行擔保及信用提高方式，包括政府擔保據以保證的物質基礎、擔保人支付方式與支付條件等。

　�、輦�券交易(權利義務)轉讓條款，追索權條款。

　　⑥債券關系人的法律救濟。

　　債券發行方案主要包括以下內容：　　①發行人基本情況；

　�、趽�保品住房抵押貸款權屬關系，抵押品組合現金流，貸款服務人及貸款追索權；

　　③債券發行方式、發行對象及范圍；

　　④發行價格；

　�、輦�券登記、托管與清算；

　　⑥發行時間；

　�、邠�保人擔保方式；

　�、嘣u級人及發行評級；

　�、醾�券交易轉讓方式；

　　其次應落實債券發行計劃。試點初期，住房按揭債券的私募發行，主要依靠人民銀行利用其協調職能，指導發行 人與發行對象及認購人達成認購協議，落實發行任務。發行對象以貨幣市場交易成員為主，重點是住房按揭貸款的出售行、保 險基金、證券公司、證券投資基金等。

　　中央國債登記公司的登記、托管、結算系統，可為住房按揭債券的發行與交易提供系統支持。(貨幣市場招標發 行和資本市場公募發行略)（《對試行住房抵押貸款證券化可行性的探討（二）》；《對試行住房抵押貸款證券化可行性的探 討（三）》）