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　　作為特大型城市，北京的住宅開發與樓盤項目所在區位有著最直接密切的關聯。經過10余年的房地產開發，北 京住宅建設的格局及走向已基本明確。城區———市區———近郊區居住帶———郊區衛星城這四塊板結構，現已基本定位。 但隨著政府市政投資不同時期有所偏移、經濟適用房開發政策，以及城市住宅建設總體延伸的規模，2000年北京樓市的熱 點區域將會比去年有較大的轉移。

　　東部地區：樓盤相對集中 　　小業主托市

　　2000年東部區域新上市樓盤將主要集中于三環至四環之間，并且有明顯的扎堆兒現象。其中以正東方向的朝 陽路紅廟至十里堡、偏東南方向的東南三環至大望路區段，以及東北方向的望京地區最為集中。

　　正東方向除總開發量近百萬平方米的“老樓盤”———晨光家園、晨曦家園、甜水園小區之外，2000年擬上 市的都會華庭（城市廣場二期）、京棉廠外遷改造、興隆家園北區等項目，其開發量均超過20萬平方米，今年開盤上市總量 估計不低于30萬平方米。這些項目中城市廣場二期有港資介入，京棉廠改造由實力雄厚的中遠集團擔綱，其項目設計品質肯 定會優于前期樓盤。

　　偏東南方向區域內有九龍花園、華騰園這兩個超過40萬平方米大型社區的后續樓盤，有錦繡嘉園、現代城SO HO，以及新近開盤的御景園。預計上述兩區域今年上市樓盤總量將在100萬平方米上下。

　　東北方向的望京地區隨著A5區和大西洋新城的帶動，這里現在已是北京目前最大的工地，在建項目總數近30 個。由于開發項目集中，開發商搶奪客戶的競爭日趨激烈，故上市樓盤都會在設計品質和價格上展開角逐。其中圣馨大地、大 西洋新城二期、銀楓家園、宏源公寓將是最熱門的樓盤項目。

　　從需求角度分析，東部地區購房者將主要是外企員工、私營企業主、外貿及民航從業人員、自由職業者，以及拆 遷戶，燕莎及國貿核心區將會有部分投資戶置業。由于地理位置和區域經濟特征的原因，東部地區東三環沿線及望京、大山子 地區除自用住房之外，投資客會占一定的比例，小業主在這里將會形成一個高密群體。

　　西部地區：高尚社區成市，

　　“高知”人群墊底兒

　　西部地區是繼東三環、亞運村之后京城樓市的又一“后起之秀”。隨著近一年來IT業以迅猛之勢侵入人們的工 作、生活等各個領域，預計2000年西部地區，特別是西北部地區樓市會從中直接受益。

　　今年西部地區新增樓盤，將主要集中于西四環路五棵松路以北至西黃莊路東一側，以及西南三環和地鐵路向西沿 線，中關村地區將只是現有項目中新開盤的樓座。該區域今年能夠形成市場熱點的樓盤除中關村的項目之外，將主要集中于西 四環路五棵松以北、以東的位置上。這其中以美麗園最具代表性，作為2000年第一個正式開盤的項目，元月8日首次正式 簽約，簽約數達83套。這一數字預示著以美麗園代表的多層時尚住宅，將成為繼恩濟里小區之后，西部又一具有典范性的“ 品牌社區”。

　　除上述區域外，今年以今日家園為代表的西長安街地鐵沿線、價位適中的樓盤仍會受到購房者的熱情關注。“地 鐵置業”的位置概念現已延至古城大街。

　　廣外大街是西南部地區樓盤集中的區域。但由于以往少有有名氣的樓盤項目，因此，這里的市場今年很大部分將 會拱手讓于春節后將上市的在原“北鋼”廠址上開發的超大型社區，該項目的投資方包括大名鼎鼎的香港長江實業。

　　另外，西部地區新打通的豐益路，為豐臺區內的樓盤掃平了交通障礙，作為與長安街平行的主干道，其交通狀況 的改觀，使得以莊維花園為代表的豐臺區內商品房在位置概念上改變了其原有的“郊區房”形象，從豐臺環島至南二環路5分 鐘的車程，使得這一區域商品房的價位顯出優勢。

　　城南地區：溫泉、地鐵、低價位

　　“好房子”依然有市場

　　眾所周知，由于北京人傳統的居住觀念，城南樓市除方莊小區等個別樓盤外，始終不如其它地方火熱。去年下半 年，北京市宣布近期內將正式建造地鐵5號線，南四環路也已開工，市政的巨大投入無疑為進入2000年的城南地區住宅市 場提供了很好的發展機會。

　　由于項目多而分散，南城可以形成熱點的樓盤也將呈點狀分布，熱賣區域恐難形成，因此哪家樓盤能熱賣，關鍵 就看其個性品質。去年，城南熱賣的樓盤在二環路當屬清芷園，三環路當屬同仁園，再向外則有九龍家園、大雄城市花園、興 濤社區等。這些樓盤各具風格，各有特征，這也說明城南是一個靠個性化創建物業品牌的地區，今年該地區住宅市場的形勢仍 將延續這一發展規律。

　　從客觀條件和發展商的主觀因素看，今年城南地區的熱點項目形成基礎一是地鐵5號線沿線地區物業，但這要看 5號線今年能否加快啟動；二是地下溫泉的獲取；三是樓盤個性品質極佳，它處物業不可取代；四是看樓盤價位是否有絕對的 優勢。

　　地鐵5號線規劃將從銅廠起，沿宋家莊、劉家窯、玉蜓橋一直向北打通。因此去年下半年上市的同仁園、方南家 園等樓盤，以及成壽寺、方莊、洋橋地區的進入銷售期的樓盤將會有很好的銷售前景。

　　地下溫泉是城南樓盤具有的一大特色，恒松園、鵬潤家園、洋橋溫泉居等都先后開采出高熱地下溫泉。由于南城 一直因水質問題影響物業銷售，因此有溫泉的房子更會引起購房者的青睞。

　　縱觀城南地區市場總體情況，目前制約城南市場發展、樓市人氣不足的原因主要還是市場有效需求相對不足。從 這點來看，南北地鐵的建設對城南樓市是最利好的消息，而在地鐵開通仍有待時日的當前，對發展商來說最“取巧”的方式， 則是讓自己的樓盤富有個性。但這又不是所有發展商所能具備的。因此，樓盤“冷熱不均”，2000年在城南地區將表現得 尤為充分。

　　城北地區：降價、掃尾

　　經濟適用房與高檔住宅并舉

　　即便不包括中關村和望京，以亞運村為核心的城北地區仍然是北京人公認的樓市旺銷區。但由于去年經濟適用房 殺入市場，其造成的市場“轉型”使2000年之后的北部商品房市場很難樂觀。

　　亞運村地區商品房市場今年主要受北部經濟適用房左右。回龍觀、天通苑去年半年時間已分別售出3000—5 000套，在不提價的情況下，這兩個樓盤今年仍將繼續霸占市場，吞噬大批商品房的準客戶。而亞運村地區的其它樓盤都必 須面對這一現實，制定相應的對策，以促進銷售。

　　從現有樓盤情況看，亞運村地區（含芍藥居、健翔橋附近）現上市樓盤總量保守的數字也在200萬平方米以上 ，而且按北京各方位地區樓盤的位置———價格比衡算，該地區樓盤價位顯然是最高的，可以斷言，2000年的北部市場“ 降價”、“掃尾”將是市場主旋律。發展商誰能適時、適當推出切合實際的銷售策略，誰的項目才有可能熱賣，否則的話，后 果不堪設想。因為現在的買房人早已不是先前那種糊里糊涂的狀態。

　　不過，由于房產本身畢竟有明顯的高、中、低檔次區分，不同檔次樓盤有其相對特定的購買群，因此北部地區給 眾多購房人帶來“實惠”的經濟適用房的出現，也刺激加快了物業項目檔次的結構性合理區分，促進了開發商的優勝劣汰。這 使得北部地區設計獨特、內外環境品質俱佳的優質物業出現速度會進一步加快。依此理論推斷，今年北部地區有望被看好，并 有可能熱銷的樓盤將會是楓丹麗舍、萬科星園、華清嘉園、華馨公寓，或有同等品質層次的新開樓盤。

　　總之，今年人們會看到樓市最欣喜無憂的開發商產生在北部地區（天通苑、回龍觀），最慘淡、最憂心絕望的樓 盤和它的開發商也同樣會出自這一地區。 　　■文／蔡鴻巖摘自(北京青年報)