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　　市場的概念是以商品的有價交換為前提的。市場是由商品的生產者(賣方)，商品的需要者(買方)和商品交換的場所、中介服務(交易規則和方式)共同組成。

　　改革開放之前中國致力于將所有的房屋歸為公有并用分配的方式來解決住房問題。這個政策已被證明是失敗了。1978年首次提出建立“房地產市場”的意見。1988年修改憲法之后房地產市場才被法律所承認，經過10年的發展，已使市場開始形成規模，并在許多重點城市解決了50%以上的居民住房問題。這是靠計劃經濟的手段根本不可能實現的。1986年開始的“公房補貼出售”和“提高租金”的房改工作只是在存量的房屋資產上和非商品市場的房屋上進行有計劃的改革，因此并未對房地產造成過多損害。這十多年房地產業的發展和解決住房的成果，就是依賴于市場機制的建立所取得的。

　　但近期的23號文件卻是要使已經基本形成的房地產市場化，重新回到計劃的老路上，將真正的房地產市場局限于“其他收入高的家庭”范圍之內。致力于建立以經濟適用房為主的住房供應體系，不但將市場切分成不同種類，將市場的供房方式分成不同種類，同時將市場的消費者限制于不同條件下，還用申報、審批的方式將消費者用計劃的手段嚴格控制，并使土地由劃撥方式向出讓方式轉讓的市場過程中斷。在經過多年的改革并結束了外匯和商品價格雙軌制以后，再造一個房地產市場的三軌制，使二級市場的開放更加困難和混亂。

　　如果我們認真研究一下23號文件，就會發現其內容與指導思想有相背的現象。一、一級建設市場中的三種供房方式：

　　1、廉租住房由政府或單位出資興建，租金由政府定價，由政府和單位以住房實物分配的方式分配給低收入家庭居住。文件中并沒有限制住房實物分配，只限制了住房實物分配給低收入家庭。這與原有的實物分配只是換了個方式，任何單位都能做到將工資降低而將住房提高的分配。

　　2、用優惠的扶持政策，加快經濟適用房的建設。這種房屋的建設首先限制了房屋的利潤，沒有進行土地的出讓，又將開發商限制在投招標方式中確定，同時又將開發商所面對的客戶群限制在政府申報審批的條件下，使開發商不了解客戶，客戶無法選擇開發商，房屋又沒有實施出讓的非市場情況之下。同時按照法律規定沒有土地出讓的房屋是不能轉讓、租賃、抵押的。是否要在一個國家中建立兩種法律和制度呢？

　　3、被冷落和孤立的交納了土地出讓金的市場化商品房。這本應成為支撐市場的主體，但在房改政策中卻成了被排擠、冷落和孤立的對象。首先商品房不能獲得任何優惠和扶持政策，又只能面對高收入的家庭。同時又要承擔商品房建設過程中的各種政府限定以及市政基礎建設和配套設施建設的重負，使原來就房價過高的市場競爭加劇。如果再與享受了政策而降低了價格的經濟適用房并列于同一個市場中競爭，其結果只能是使市場化的商品房情況惡化。北京市有關領導已經告誡開發商，經濟適用房的推出將會打垮一大批開發公司。那么是否意味著這次的房改政策是為了終止國家的土地制度和取消房地產市場？

　　1992年以來中國的房地產業高速發展，城鎮的面貌改變和城市基礎設施的建設主要靠房地產市場的拉動，并在國民生產總值中的份量不斷加大。許多市場機制建立較好的城市中，居民個人所擁有的住房比例已不斷加大，個別城市已達到了60%。這說明沒有今天的房改政策并非不能解決居民的住房問題，關鍵在于是否建立了良好的市場機制而不是房改機制。計劃經濟的36年并沒有能解決居民的住房問題，到1985年全國還在為實現城市人均面積5平方米而奮斗。而建立房地產市場體系之后的十年時間就使城市人均面積超過了9平方米。1998年上半年北京的房地產市場銷售大增，但70%是被進行實物分配的單位購房，但在上海1998年上半年居民購房超過5萬套(每天277套)，個人購房占總量89%，單位購房只有11%，原因并非來自房改文件，更不在于建立經濟適用房，而在于上海市本身所采取的市場化支持政策。

　　許多城市的住房私有化程度已達到了70%，遠遠高于世界發達國家平均的房屋私有化程度。那么這些城市是否還要建經濟適用房去擠占市場的份額呢？北京市1998年8月28日的展銷會上，共完成銷售8.5萬平方米，銷售額約5億元。房屋價格在4000元以下的項目有23個，占展銷會項目總數的1/4以上。同時這些項目均是按市場的方式，交納了土地出讓金后銷售的。這些項目的平均價格都已低于北京市擬定的經濟適用房價格。許多人認為這些房屋不錯，價格相對合理，但位置較遠。那么是否經濟適用房的結果是為了中低收入的人用較低的價格占優惠政策的便宜，而購買好地點的好房屋呢？

　　二、二級市場交易中的多種價格

　　前一段的房改重在兩個方面，一是小步提租，使租金不但不能符合市場的要求，同時低于物價上漲的幅度，所謂的提租變成了提租的壓制。二是以成本價、標準價、優惠價購房的轉化，結果出現了大批的國有資產的流失和低價售房，使全國平均購房價每平方米只有300元，同時加大了分配的不公平。

　　而這次文件對二級市場的開放增加了準入制度，原因就在于市場中的商品房已交土地出讓金的可以自由交易。而原有老辦法中的房改購房有標準價、成本價，又無土地出讓，實際房屋又可能好于經濟適用房與商品房(因為它是商品房轉化為成本價購房的，有些是交了出讓金的)，這就使這些房屋本身產生了多種情況，就可能適用一種準入制度，并可能重復征收出讓金，同時也無法在同一法律制度之下交易。

　　經濟適用房是比房改購房高得多的價格購買的房屋，同時未交出讓金，這些房在二次交易時的準入也會難以確定，因為購這些房屋的人有的享受了政府財政或單位的補貼，有的沒享受政府財政或單位的補貼，這又該如何處理呢？

　　假如這幾類房屋同時在一個二級市場中交易，也只能是對真正的商品房進行打擊，尤其是執行不同的法律制度造成了不公平，同時在個人收入所得稅的征收中更是不公平。

　　三、新的房改政策加劇房屋在市場中的畸形消費

　　1980年1月蘇星同志在《紅旗》雜志中發表的《怎樣使住宅問題解決得快一些》一文中指出，住宅是個人消費品的重要組成部分，應該走商品化道路。但至今的房改政策仍然是將房屋做為一種政府用優惠政策審批分配的消費品。

　　中央三令五申查干部的住房問題，是要糾正住房分配中的不合理成分，但房改文件除了將實物改為貨幣之外，仍未能消除不合理的分配。財政、單位原有住房建設資金可轉化為住房補貼的地區，可以對無房和住房面積未達到規定標準的職工實行補貼，這中間的問題是：

　　①文件規定的房價比是以經濟適用房的平均價格為標準的，但如果地區的商品房有些已低于經濟適用房房價時和誰比，北京就有這類的房屋，這本身就是畸形的發展；

　　②住房消費以規定標準為補貼依據，其標準是按干部級別來確定的。那么在補貼時并非按家庭人口和現職，而是按干部級別的調整而調整，這仍然會加大不合理成分；

　　③消費資金的來源加大住房畸形發展。住房消費的資金來源主要有四種：A、政府優惠政策的補貼成為確定價格的重要條件；B、財政的建房資金轉化成為公職人員的重要補貼來源；

　　C、單位的建房資金轉化為單位職工的重要補貼來源；

　　D、職工工資和住房公積金，這本來就是其根本來源，不同在于：高收入的高公積金(已被排除在經濟適用房之外)、低收入的低公積金(根本解決不了購房支付問題)。

　　從上述四項消費資金的情況可以看出：政府經濟適用房的優惠政策只提供給經批準有資格購買經濟適用房的居民享受，而并非全體公民享受。而房屋的補貼也只有財政和單位可轉成為建房資金的職工享受，這部分能享受了住房補貼的人等于同時享受了國家所給予的雙重優惠，從而造成收入和住房問題的更大不公平。

　　低收入和中等收入的職工是這次房改過程中重點解決住房問題的主要群體，但中、低收入的人過去未能解決住房問題恰恰是由于單位無能力提供建房資金和今后不能將建房資金轉化為房屋補貼發放給職工，這就必然在房改政策出臺后使窮的人更窮，仍無能力獲得購房補貼，也就談不上用現有財力購經濟適用房，甚至低收入的人可能付不起提租后的廉租房租金，享受不到政府的任何優惠。而另一些靠財政撥款的人本來就大多能享受分房，這次又能享受補貼和優惠政策購房。這種由房改政策而加大的住房畸形消費并未能從根本上解決社會中極不公平的住房公配體系。

　　這中間還不包括利用審批權加大的不公平成份，嚴格說經濟適用房和住房補貼是對原來就可能實物分房的這部份人的再次優惠。

　　除了購房上的畸形消費之外，房改政策中重點強調家庭工資收入與房價的比例問題，卻從來沒有在房改文件中看到強調租金在工資中的消費比。從國際上看，如果房價與家庭平均收入的比值在4至6倍時，其住房消費的比例在工資中最少占30%-50%的比例，租金大約在工資中占30%以上的比例，是目前我國房租消費占工資比例的10倍以上。中國的低租金制度同樣是造成畸形消費的重要因素，也是造成市場無法啟動的根本原因。

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