本報(bào)記者 丁凱 北京報(bào)道

　　在退掉通用時(shí)代的“小定”之后，去年7月至今，張洋女士先后在珠江帝景購(gòu)置了6套住房、1間底商，金額總計(jì)1500萬元。她透露，會(huì)將3套住宅投入租賃市場(chǎng)，瞄準(zhǔn)長(zhǎng)線投資。“因?yàn)槲野l(fā)現(xiàn)在這個(gè)項(xiàng)目周圍的新盤逐漸拔地而起，未來這里將是一個(gè)非常擁擠的商圈，生活反而不便。”張洋這樣解釋她放棄距離長(zhǎng)安街僅200米、地處北京黃金地段的通用時(shí)代的

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原因。相比之下，位于西大望路與廣渠路路口西南方向的珠江帝景的位置則完全談不上顯赫，而張洋說，她選擇珠江帝景的首要原因正是地段。考察周圍的環(huán)境和租金水平之后，張洋估算其住宅租賃投資的收益“在7%以上”。

　　從國(guó)外歸來的一年間，張洋一直在北京看房子。最終，她成為珠江帝景目前半數(shù)以上外來買家中的一員，在CBD的棕櫚泉和新城.國(guó)際二期兩個(gè)項(xiàng)目的境外和港臺(tái)買家甚至超過六成。這些數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期北京住宅物業(yè)的平均水平——來自北京市房地局的數(shù)字顯示，2004年上半年，北京外來購(gòu)買力量占總成交量的24%。

　　據(jù)珠江帝景策劃總監(jiān)胡本宇和新城.國(guó)際總經(jīng)理張九紅的介紹，除了尋找居所，聚集在兩個(gè)項(xiàng)目的外來買家更多地是將這些項(xiàng)目視為長(zhǎng)線投資的目標(biāo)。

　　“投資要買五成熟”，珠江帝景總經(jīng)理劉斌說。“五成熟”，即這個(gè)區(qū)域尚未被完全開發(fā)，交通、公建、物業(yè)處于待開發(fā)的“青澀”狀態(tài)，投資于此可分享公共投資帶來的環(huán)境增值收益。

　　“五成熟”的CBD東南區(qū)

　　東長(zhǎng)安街以南、南磨房路以北，東三環(huán)與東四環(huán)之間的一塊土地就是被胡本宇等稱為CBD東南區(qū)的地方。這里聚集著富麗城、珠江帝景、蘋果社區(qū)、風(fēng)度柏林、金港國(guó)際、FESCO國(guó)際公寓等樓盤。

　　這個(gè)區(qū)域脫胎于工業(yè)區(qū)，西大望路和廣渠路貫穿該區(qū)域的南北東西。無論是去年激烈競(jìng)爭(zhēng)的北京吉普車廠，還是今年掛牌轉(zhuǎn)讓的北京化工廠，皆位于此。胡本宇形容CBD東南區(qū)為“沒有歷史包袱的土地”——開發(fā)商們一個(gè)重要的利好在于不必承擔(dān)高昂的危改建安成本和危改項(xiàng)目可能引起的土地貶值風(fēng)險(xiǎn)。然而工業(yè)區(qū)的本來面目也在交通規(guī)劃和市政配套方面形成掣肘，但從另一個(gè)方面來說，問題的改善正是這個(gè)區(qū)域由“五成熟”走向成熟的過程。

　　盡管市政府始終沒有對(duì)該區(qū)域進(jìn)行明確的功能定位，但卻發(fā)布了很多利好的道路規(guī)劃消息。拓寬改建西大望路和通惠河北路的工程始于2003年。規(guī)劃中的西大望路�摮�陽(yáng)北路至通惠河北路�旈L(zhǎng)2.5公里，寬40米，道路紅線內(nèi)的拆遷量約為23000平方米，整個(gè)工程投資預(yù)計(jì)5.04億元。廣渠路的建設(shè)工程隨即被納入北京市2004年政府投資道路交通項(xiàng)目初步方案。

　　除去早先進(jìn)入該區(qū)域的燕莎outlets，進(jìn)入該區(qū)域不久的家樂福和百安居等零售企業(yè)也許將在一定程度上提升區(qū)域的商業(yè)氣氛。而對(duì)這種商業(yè)氣氛的預(yù)期，也為張洋的上司所接受：張洋在珠江帝景購(gòu)置的商品用于經(jīng)營(yíng)國(guó)際著名家具品牌Ashley，她打算在北京東西南北四個(gè)方向同時(shí)開設(shè)四家店鋪，而10月開張的珠江帝景店將成為其旗艦店和辦公總部。“我們的選址也受到美國(guó)總部的多次考察并得到認(rèn)可。”張洋表示。

　　張洋認(rèn)為，尚有其他因素催熟這個(gè)區(qū)域：“東三環(huán)與四環(huán)之間，駐扎在CBD內(nèi)的企業(yè)和電視臺(tái)的員工形成了對(duì)該區(qū)域租賃市場(chǎng)的實(shí)際需求。此外，規(guī)劃中周邊有巨大的拆遷量，以前可能影響土地價(jià)值的破敗局面不久之后將被新城的面貌代替。”

　　如果將CBD東南區(qū)域視為“五成熟”的標(biāo)準(zhǔn)，胡本宇認(rèn)為，北京同樣具有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域還應(yīng)該包括太陽(yáng)宮、萬柳、紫竹橋-車道溝等區(qū)域。

　　CBD也是“五成熟”？

　　CBD東南區(qū)被視為“五成熟”，言外之意即CBD已然像是一只熟透了的蘋果，這樣的認(rèn)識(shí)事實(shí)上普遍存在于本地投資者的意識(shí)之中。但對(duì)于境外投資者而言，這里連青蘋果也算不上。

　　“外國(guó)和港臺(tái)投資者看待CBD與我們本地人的視角是不同的，香港投資者往往把北京CBD與香港中環(huán)相比，臺(tái)灣人更喜歡將其與臺(tái)灣信義計(jì)劃區(qū)相比，從這些區(qū)域以前的發(fā)展脈絡(luò)來分析北京CBD的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，目前北京CBD的房?jī)r(jià)僅相當(dāng)于臺(tái)灣信義計(jì)劃區(qū)的1／4到1／3，臺(tái)灣投資者回想10年前信義計(jì)劃區(qū)的面貌就可以預(yù)測(cè)北京CBD的未來”，張九紅說。

　　“旁觀者清，我們是從外面看，跟你從里面看不一樣。”北京仲達(dá)同創(chuàng)投資管理有限公司董事陳廷鈞說道，陳是較早接觸北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的香港人。整整十年前，他運(yùn)作了現(xiàn)在位于嘉里中心對(duì)面的數(shù)碼01大廈，而當(dāng)時(shí)，北京還完全沒有CBD的概念。

　　“在北京CBD，有高檔公寓180平米的戶型我買了兩套，最近剛剛租出去，一個(gè)單位的租金有3700美元，在香港找不到這種回報(bào)的，沒可能。同樣的買價(jià)，回報(bào)率比香港起碼要高一倍。”陳廷鈞說道，他深信北京CBD目前仍然有著巨大的升值空間，在這個(gè)香港人眼里，北京的CBD不過是“五成熟”。“早晚北京和上海的樓價(jià)要越來越接近香港，你們的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)跌呢？短期來看有可能，但是長(zhǎng)遠(yuǎn)看一定是上升的，特別是住宅項(xiàng)目。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，最后會(huì)接近世界五大城市的水平——北京的樓價(jià)即使不超過它們，起碼也會(huì)非常接近。而現(xiàn)在比起香港、倫敦、紐約、三藩市(舊金山)、東京都有很大的差距。”

　　張九紅認(rèn)為來自香港和境外的買家在投資方面比開發(fā)商“更專業(yè)”，而就是這些專業(yè)的投資者們“不少人甚至沒有看過房，看到香港置地的LOGO，在香港就直接簽了合同。”難道香港置地的品牌足以抵消投資者們必須面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)？陳廷鈞告訴記者：“HKland(香港置地)在香港CBD是第一品牌，最大的業(yè)主。人們信賴香港置地，是因?yàn)橛��?guó)的房地產(chǎn)管理方面的專業(yè)人士是全世界水平最高的。這個(gè)也反映在英國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，價(jià)錢總是非常平穩(wěn)地上揚(yáng)，而不像美國(guó)的波浪式前進(jìn)，現(xiàn)在倫敦房?jī)r(jià)貴得不得了。”

　　即便如此，難道我們一直在爭(zhēng)論的CBD飽和、泛化甚至外溢仍不足以說明北京CBD的成熟程度？陳廷鈞認(rèn)為：“這一切香港都發(fā)生過。香港的CBD是在中環(huán)，后來發(fā)生了東移，在鍘魚涌、北角附近出現(xiàn)了新的CBD。隨著大型跨國(guó)財(cái)團(tuán)的發(fā)展，他們要使用的面積特別大，如果在中環(huán)的話，貴得不得了，所以才出現(xiàn)CBD東移。與原來在CBD里的小房間不一樣，在新的CBD幾乎都是總部大樓。”

　　“周邊的區(qū)域肯定會(huì)對(duì)CBD形成分流，就像中環(huán)的樓價(jià)和租金會(huì)被北角的新CBD影響。但是要了解，金融企業(yè)、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等等，一定是在CBD最方便。現(xiàn)在我在北京有幾個(gè)辦公地點(diǎn)，但是坦白地講我最喜歡的還是CBD，大家找大家，非常方便。”陳廷鈞笑著說，“正是因?yàn)橛型鈬�的新CBD制衡，CBD內(nèi)部才會(huì)平穩(wěn)，不會(huì)太不健康，不會(huì)發(fā)展過速，租金售價(jià)不會(huì)太過分。香港中環(huán)的寫字樓過去每平方英尺100-200港元月租，也就是每平方米月租1000-2000港幣，因?yàn)橛辛诵碌腃BD，這個(gè)價(jià)格才被平抑。現(xiàn)在在香港中環(huán)五星級(jí)的寫字樓也就是30-70港幣／平方英尺，也就是300-700元人民幣每平方米，這個(gè)是比較合理的水平了。”