房地產開發資本金比例不低于35%規定比此前有關“控險”文件更為嚴格

　　隨著《商業銀行房地產貸款風險管理指引》的發布，說明漸趨強大的銀監會已正式把控制該領域風險當成一項重要工作。本報記者韓萌攝

　　雖然房地產商和銀行對《指引》的可操作性或可執行性仍持一定的保留態度，但是《

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指引》明確地傳達了這樣一個信號：監管層對商業銀行在房地產領域授信的監管決心已是十分堅定。

　　本周四晚，銀監會發布《商業銀行房地產貸款風險管理指引》。雖然銀監會主席劉明康對該《指引》的出臺早有暗示，但其出臺還是令諸多行業內人士感到有些突然。昨日，包括國有銀行和股份制銀行在內的所有接受記者采訪的相關部門負責人均表示，目前尚未收到《指引》的正式文件。

　　雖然房地產商和銀行對《指引》的可操作性或可執行性仍持一定的保留態度，但是《指引》明確地傳達了這樣一個信號：監管層對商業銀行在房地產領域授信的監管決心已是十分堅定。

　　和121號文件的關系尚不明確

　　對于房地產信貸業務的管理，業界人士記憶猶新的是去年6月央行頒布的121號文件。而此次頒布的《指引》和該文件到底有什么聯系，監管層并未做出回答。

　　將《指引》和121號文件進行對比，記者發現，121號文件明確規定房地產開發企業申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權益）應不低于開發項目總投資的30%.而《指引》第四章第十六條規定，商業銀行對申請貸款的房地產開發企業，應要求其開發項目資本金比例不低于35%.35%的新要求是否表明央行的121號文件已經失去其原先的約束力？記者和銀監會取得聯系，但相關人士出差在外，未能做出解答。

　　京城一家房地產公司的董事總經理表示，“現在只能看申請貸款時，銀行怎么要求了。”而一股份制銀行公司業務部負責人表示，現在只能聽命行事。

　　一位接近監管層的不具名專家表示，去年央行的121號文件一定程度上欲達到“迅速制冷”的目的，面對房地產市場潛藏風險不得不馬上控制的情況下，央行不得不強力出手。而當時，銀監會剛剛成立不久，尚無精力和人力著手制定這樣一套完備的規定。

　　翻看資料，央行121號文件頒布的時間在去年6月，而銀監會是于去年8月著手起草《指引》，央行不得已“越俎代庖”也在情理之中。

　　個人房貸風險凸顯

　　此次《指引》的一大特點是加強了對個人住房貸款的風險管理。《指引》規定，借款人住房貸款的月房產支出與收入比應控制在50%以下，月所有債務支出與收入比應控制在55%以下。一向被各家銀行競相爭奪的個人房貸業務，此次為何成為重點監管的對象？

　　“原因很簡單，就在于住房按揭貸款的風險已經凸顯，”深發展北京分行有關負責人昂朝文表示，“特別是用于投資的個人房貸，使房產行業的泡沫在迅速增大，銀行的風險也因此而急劇增加。《指引》旨在擠出這些泡沫。”

　　昂朝文指出，《指引》規定不會影響到消費者正常的住房貸款申請。“如果購房者的收入不能達到房貸支出的兩倍以上，說明其提前消費本身就是不合理的。”

　　能否真正控制風險還得看銀行

　　《指引》中還有一條非常醒目，即銀監會及其派出機構根據非現場監管情況，每年至少選擇兩家商業銀行，對房地產貸款的六個事項進行全面或者專項檢查。

　　“短期來看，《指引》是國家宏觀調控政策的一部分，而長遠來看，如果能夠順利執行，將有望規范整個房貸市場。”民生銀行北京分行機構業務處有關負責人表示。

　　但是，一些業內人士對《指引》的可操作性表示懷疑。

　　一家房地產公司的總經理更直言不諱，“上有政策，下有對策”已是司空見慣，“121號文件頒布后，銀行在房貸市場上還是在惡性競爭！”

　　一位不具名的商業銀行人士認為，此次《指引》在非現場監管上的可操作性仍值得商榷。特別是個人征信系統尚未建立，銀行缺乏便捷的渠道了解客戶的信用情況。如果想找借口，銀行是很好找的。

　　該人士說，“風險控制住了，業務增長很可能就會受影響。風險控制的關鍵在于銀行，在于銀行能否平衡眼前利益和長遠利益。”

　　本報記者周揚