洪曦 文

　　最近有朋友問我，為什么有的有錢人明明買得起房，卻不買房住，甘愿做一名租客，住著屬于別人的房子呢？

　　我給他算了一筆帳：假設2003年初，你買進一套價值100萬的房子居住，享受著寬敞

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的客廳和舒適的臥室。到了年底，這套房子市值增加了30%，你很高興，準備繼續(xù)享受這套房子，并等待它繼續(xù)升值。但是我告訴你：你可能吃了大虧。

　　愈有錢愈沒房的理由

　　如果你繼續(xù)擁有并居住著這套房子，它屬于你，但是它隨時就會貶值，這對你來說是不確定的危險。如果你年底賣出房子，扣除系列交易成本(契稅、裝修折舊)，大概可獲得凈利25萬。

　　也許你會問：賣出去了我就沒有房子了，那怎么辦？

　　我要是你，我會跟買我房子的人簽定合同：我把房子賣給他，但是他得答應把這房子租給我。

　　這樣，就可以繼續(xù)使用著“自己的”房子，客廳還是那個客廳，臥室也還是那個臥室，但是，事實上已經賺了一大筆了。

　　以4%的租金計算，你每月要支出的月租是4000元，一年滿打滿算12個月，你要付出的是4.8萬年租金，這樣，賣房賺到的25萬扣除年租金支出，剩余20.2萬。

　　這樣有人會擔心：等我賣了房子，房價繼續(xù)上漲，我豈不是拋出過早，如果我捂一捂，還能賺到更多的利潤呢。

　　這個問題可以解決。

　　從投資的角度，房產有使用價值和投資價值的雙重性：房產首先是一種可以投資，帶來回報的資產，其次才是一種消費品。因此決定其在房產買賣及租賃市場行為的原則就是投資回報預期的比較。由此可以推論與市場風險不相關的單個風險在資產定價中不起作用，起作用的是有規(guī)律的市場風險，或者說系統(tǒng)風險。無論一個房產采取何種方式投資，長線還是短線，無論投資者個體對其房產投資回報率的預期如何，其當前價格遵循整個市場對其回報率及風險的預期。

　　三個不同的市場可以融會貫通

　　不同對象的買賣就可以定義一個市場，在市場經濟的高級階段，不動產的各項權利是可以分割的。不動產市場交易可以引申出買賣、租賃和REITs三個不同子市場。據(jù)此，房屋交易的買賣市場交易的是產權，或者說所有權。租賃市場交易的對象則是使用權。REITs市場交易的是收益權。

　　雖然擁有權、使用權和收益權構成三個獨立市場，但三者的價值依托都是房產，因此買賣、租賃和REITs市場的運行并非完全不相關，這就意味著其中必然存在套利空間。

　　首先來了解房租和房價的關系，房產價格體現(xiàn)的是當期市場的普遍估價，作為資產，理論上這個估價來源于未來現(xiàn)金收入現(xiàn)值的總和。如價值50萬的住房，目前年租金可能為4萬，其收益率是 8%。5年以后由于折舊等各方面的原因，其年租金可能只有3萬，當年收益率為6%。當然也不排除5年以后的年租金為5萬，其收益率為10%。

　　由于未來租金收益的不確定性，利率和貼現(xiàn)率的不同使得房產年租金收益率不同，將帶來套利空間大小的不同。假設你擁有一處目前市值100萬的房產。在租金看漲，房價看跌的情況下，應當買進房產，持有消費或出租，用租金收入再買房，就是“以房養(yǎng)房”。如果情況相反，房價上漲，租金下跌，特別當租金收益率下降到預期收益率以下，就可如賣出房產再租回使用，就等于在當下租金收益率和預期收益率之間套利了。

　　用信托維護收益

　　雖然目前REITs市場還沒形成，但已經存在REITs的初級產品房地產信托。它與房地產不動產投資高度相關，房地產金融投資工具在很大程度上可以替代房地產實物投資。

　　另外，信托產品最大的好處在于可以對收益權進行設計，利用結構融資提供的選擇權，利用杠桿提高自己的受益。風險偏好或對項目投資有自信的投資者，可以選擇劣后受益權的品種。

　　比如一個1億元的信托計劃，簡單地設計為90%普通收益權和10%劣后收益權兩種品種，可以約定為無論項目受益如何，普通收益權的信托產品收益率為5%。由于劣后收益權享有第二分配權，因此，如果項目若盈利450萬，則全部利潤歸普通收益權所有，劣后收益權未獲分文；若盈利超出450萬，剩余部分則全部歸劣后收益權所有，普通收益權仍然只享有5%回報率。反之，若虧損500萬，由劣后收益權承擔，即返還1000-500＝500萬元的本金，普通收益權則獲得全部資本金返還。只要虧損額不超過1000萬，對于普通收益權是沒有本金損失的。根據(jù)各自的資金規(guī)模與風險承受能力，投資者可以選擇不同的收益權品種。

　　在賣掉房產又擔心繼續(xù)漲價時，房產信托是一個很好的風險對沖工具。賣掉房產，就可以獲得120萬的資金，用這120萬購入信托產品，假設該信托項目的 回報率是5%，將獲得6萬的利潤，這樣不僅可以避免房價繼續(xù)上升帶來的收益損失，同時大大提高了資產的流動性。如果你自信眼光好，還可以買劣后受益享受杠桿效應。

　　說到這，答案就出來了，與單純投資物業(yè)相比，房地產信托具有更好的流動性，降低風險成本的同時獲取房價上升的收益。如果偏好風險型的信托博取更高的回報，還可以選擇風險品種。有錢人買房投資的同時自己租房住是合理的投資行為。

　　信息塊：

　　REITs (Real Estate Investment Trusts)的全稱是“不動產信托投資基金”，是指通過發(fā)行收益憑證的方式募集投資者資金，然后進行房地產或房地產抵押貸款的投資。