121文件幾個(gè)要點(diǎn)：1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30％。2．對土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款的，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價(jià)值的30％，貸款期限最長不得超過2年。3．承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動(dòng)資金貸款用于購買施工所必需的設(shè)備。4．商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)淖》堪l(fā)放個(gè)人住房貸款。無疑，這幾點(diǎn)都切中了當(dāng)前房地產(chǎn)商的“要害”。

　　房地產(chǎn)是資金高度密集的產(chǎn)業(yè)，有關(guān)人士認(rèn)為房地產(chǎn)對于銀行資金依賴程度在70%以上，而更為悚人聽聞的觀點(diǎn)則認(rèn)為依賴程度在90%以上。上半年央行出臺(tái)了“121號文件”，對房地產(chǎn)企業(yè)驟然縮緊了銀根，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛開始尋求新的融資渠道。

　　萬科A（000002）近日發(fā)布公告稱，其子公司深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司擬向新華信托投資股份有限公司申請總額不超過人民幣3億元、期限不超過2年、利率為年4.5%的貸款,用于深圳大梅沙萬科東海岸項(xiàng)目的開發(fā)。

　　采用信托貸款融資的方式在我國還并不流行，像深圳萬科這樣的地產(chǎn)大鱷選擇融資方式并不完全成熟的信托貸款，不免讓人感嘆目前房地產(chǎn)商們的融資窘境。

　　對此，萬科公司董秘肖莉認(rèn)為，由于目前我國房地產(chǎn)行業(yè)可供選擇的融資方式有限，而貸款主要渠道為銀行，此舉是萬科進(jìn)行多種融資方式的一種嘗試，符合萬科一貫的融資策略。

　　可以看出，121文件即使沒有使大地產(chǎn)商受到嚴(yán)重的融資影響，但也為各地產(chǎn)商敲響了融資的警鐘，地產(chǎn)融資再也不能單純寄希望于銀行貸款，他們正在尋求更多的資金“補(bǔ)血”渠道。

　　121文件后遺癥

　　針對房地產(chǎn)投資增長明顯高于銷售的增長，商品房空置面積大幅度增長的現(xiàn)象，中國人民銀行在今年6月5日出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸的通知》，也就是人們常說的121號文件。該文件規(guī)定各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)資金貸款、個(gè)人住房貸款和土地儲(chǔ)備貸款進(jìn)行嚴(yán)格的審批限制。

　　盡管121文件出臺(tái)后，各大商業(yè)銀行并沒有出臺(tái)相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則，但都對自己在房地產(chǎn)行業(yè)的貸款進(jìn)行了“自省”，開始注意對地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施緊縮銀根政策，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)受到了121文件明顯的影響。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于這幾年房地產(chǎn)熱，一部分房地產(chǎn)企業(yè)大規(guī)模的圈地?cái)U(kuò)張，而房地產(chǎn)又是資金密集型產(chǎn)業(yè)，需要大量的資金作為支持，企業(yè)擴(kuò)張的資金基本都是通過銀行貸款，這樣對房地產(chǎn)業(yè)的影響是不言而喻的。有調(diào)查顯示，今年“十一”黃金周的地產(chǎn)廣告比去年同期降低了30％。

　　121文件有以下幾個(gè)要點(diǎn)：1．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30％。2．對土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款的，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價(jià)值的30％，貸款期限最長不得超過2年。3．承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動(dòng)資金貸款用于購買施工所必需的設(shè)備。4．商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)淖》堪l(fā)放個(gè)人住房貸款。無疑，這幾點(diǎn)都切中了當(dāng)前房地產(chǎn)商的“要害”。

　　“雖然萬科采用信托貸款融資，有資金緊張的可能，但這是其融資的正常選擇。象萬科這樣的地產(chǎn)大腕，融資并不會(huì)困難”，武漢證券的一位分析師這樣認(rèn)為，但是“121文件對整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)融資的影響還是很大的”，這位分析師說。

　　地產(chǎn)寄望信托

　　121文件的出臺(tái)，給中國地產(chǎn)業(yè)的融資渠道提出了一個(gè)難題。當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道主要是來自于銀行貸款。121文件迫使各大商業(yè)銀行對地產(chǎn)業(yè)采取緊縮銀根政策，地產(chǎn)商們?nèi)谫Y的主要渠道銀行貸款受到了嚴(yán)格的限制，紛紛尋找其他的融資形式。

　　金融專家孫飛博士認(rèn)為，在121文件出臺(tái)之前，銀行貸款和信托都是房地產(chǎn)融資的主要渠道。的確，在今年4月和6月就分別有中煤信托和北京國際信托在運(yùn)作車公莊小區(qū)和三環(huán)新城的信托項(xiàng)目，去年年底就有人�？萍甲庸�司擬以信托方式融資投向地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　目前的地產(chǎn)信托在我國還處在剛剛起步階段，從去年7月開始出現(xiàn)，今年下半年才逐漸被各地產(chǎn)商所重視。一位信托業(yè)內(nèi)人士說，房地產(chǎn)投資信托通過集中化專業(yè)管理和多元化投資組合,選擇不同地區(qū)和不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù),能有效降低投資風(fēng)險(xiǎn),并取得較高投資回報(bào)。中小投資者通過房地產(chǎn)投資信托在承擔(dān)有限責(zé)任的同時(shí),可以間接獲得大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益。另外，房地產(chǎn)投資信托也可以保證集中大量社會(huì)資金、具有較高投資回報(bào)和較低投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　但是對地產(chǎn)商融資而言，當(dāng)前信托融資的成本還比較高，國內(nèi)對信托的規(guī)范法規(guī)還不夠健全，還存在很大的風(fēng)險(xiǎn)性�！暗禺a(chǎn)基金由于各種原因很難迅速推出”，一位證券界人士這樣對記者說。地產(chǎn)融資的渠道現(xiàn)在實(shí)在有限，銀行門檻又大大提高。看來，考驗(yàn)中國地產(chǎn)商融資能力的時(shí)候到了。本報(bào)記者喬曉會(huì)（來源：新京報(bào)）