來源：翠鳥資本

　　在人氣冷清的紅星美凱龍，買東西的人甚至都沒有看店的人多。

　　作為紅極一時的家居賣場老大哥，紅星美凱龍近期爆出商戶因為商場顧客流量少要求減免租金而停業(yè)的鬧劇。而作為背后的上市公司，美凱龍（601828.SH）的控制權(quán)也被轉(zhuǎn)手賣出。

　　1月8日，美凱龍發(fā)布關(guān)于籌劃控制權(quán)變更事項的進(jìn)展公告稱，其控股股東紅星美凱龍控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱紅星控股）正在籌劃股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，或涉及公司控制權(quán)變更。

　　1月13日晚，建發(fā)股份（600153.SH）發(fā)布公告稱，公司經(jīng)過審議并表決，通過了《公司關(guān)于現(xiàn)金收購美凱龍29.95%股份并簽署股份轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議的議案》。

　　根據(jù)公告，建發(fā)股份同意公司按以下條件實(shí)施收購美凱龍A股股份，并與紅星美凱龍控股集團(tuán)有限公司、車建興簽署《股份轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》。

　　此前就有分析指出，美凱龍目前最核心的問題是母公司紅星控股債臺高筑，且面臨明顯的流動性危機(jī)。而作為紅星控股旗下最重要的子公司，美凱龍亦將受到母公司危機(jī)的沖擊。

　　即將易主控制權(quán)的美凱龍，目前的難題是沉重的債務(wù)。即使有建發(fā)股份接手，但如果美凱龍的商業(yè)模式才是核心束縛，如果經(jīng)營情況依舊，短期來看，仍難擺脫困境。

　　擴(kuò)張模式難繼

　　業(yè)績下降明顯

　　買地、蓋房、出租，靠著這個模式，紅星美凱龍的擴(kuò)張持續(xù)了20年。

　　早在1999年，紅星美凱龍的創(chuàng)始人車建新自己買地，自建商場，并在2000年開設(shè)了第一家紅星美凱龍國際家具廣場。

　　在接下來的時間里，靠著模式復(fù)制，紅星美凱龍持續(xù)通過自建物業(yè)、并購重組、管理輸出等模式加速擴(kuò)張。

　　但這種買地建商場的模式，一個弊端就是資產(chǎn)太重，現(xiàn)金流問題會對公司產(chǎn)生極大拖累，一單遇到行業(yè)寒冬，或是經(jīng)濟(jì)低迷，亦或是現(xiàn)金收緊，就會遭受到較大沖擊。

　　“三條紅線”政策下地產(chǎn)開發(fā)無法再通過高杠桿模式拿地，業(yè)務(wù)模式無以為繼。同時，隨著近年地產(chǎn)行業(yè)的連番調(diào)控，以及疫情對線下實(shí)體店帶來的影響，美凱龍的賣場生意也開始遭受沖擊。

　　2022年12月23日，武漢市裝飾建材家居發(fā)展商會發(fā)布的《告紅星美凱龍賣場通知書》顯示，紅星美凱龍位于武漢的五大賣場，自12月24日開始統(tǒng)一關(guān)停店面，不再營業(yè)。安徽阜陽紅星美凱龍的商戶同樣效仿武漢的做法，要求商場給予支持。

　　商戶停業(yè)原因很簡單，就是生意慘淡，希望紅星美凱龍能為商戶降租減壓，但溝通無果，因此選擇停業(yè)。

　　近年來，美凱龍的業(yè)績整體處于下滑態(tài)勢。由于2019年下降幅度較大，2021年業(yè)績稍有回升，但并不明顯。2019年至2021年，美凱龍分別實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入164.69億元、142.36億元和155.13億元，分別實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤44.8億元、17.31億元和20.47億元。

　　2022年三季報顯示，美凱龍前三季度營收為104.84億元，同比下滑7.67%；凈利潤為13.18億元，同比下滑36.17%。、

　　其實(shí)，美凱龍也意識到了重資產(chǎn)模式的弊端，并提出“輕資產(chǎn)、重運(yùn)營、降杠桿”戰(zhàn)略，積極轉(zhuǎn)型經(jīng)營模式，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，但效果并不明顯。

　　羊毛出在羊身上。

　　美凱龍面臨的最大難題，主要集中在商場客流量不行，商戶掙錢效應(yīng)不佳，自然難以形成正向循環(huán)。

　　此前，為支持商戶及家居建材行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，美凱龍曾在去年8月底主動發(fā)布減免自營商場商戶租金及管理費(fèi)的公告，彼時公司測算對營業(yè)收入的累計影響不超過5億元。

　　去年10月底，美凱龍披露公司自有商場租賃及管理費(fèi)收入環(huán)比出現(xiàn)下滑。公司表示2022年9月自有商場的合計合同租賃及管理費(fèi)收入較較8月下滑5300余萬元，下滑比例為8.81%。下滑的原因主要是公司自2022年9月初起對部分減免符合條件的自營商場部分商戶相應(yīng)減免了租金及管理費(fèi)，引起租金下滑。

　　負(fù)債規(guī)模高累

　　車建興選擇“斷臂”

　　主營業(yè)務(wù)乏力，讓美凱龍的現(xiàn)金流狀況趨緊。

　　公司三季報顯示，截止2022年9月30日，美凱龍的總資產(chǎn)1336.35億元，總負(fù)債760億元。其中，貨幣資金為57.38億元，短期借款22.75億元，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債73.42億元，短期償債存在一定缺口。2022年前三季度，美凱龍僅利息費(fèi)用就高達(dá)18.99億元，接近毛利總額。

　　作為美凱龍的創(chuàng)始人，車建興的紅星控股面臨壓力更大。

　　截止2022年上半年末，紅星控股總資產(chǎn)為1874.88億元、總負(fù)債1229.18億元；其中，一年內(nèi)到期的流動負(fù)債為662.25億元，貨幣資金僅87.57億元。

　　紅星控股的資金短缺已有時日，兩年前便開始出售資產(chǎn)。

　　紅星控股先后以40億元出售了旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要運(yùn)作平臺紅星企發(fā)70%的股權(quán)，以23.12億元出售7家物流子公司全部股權(quán)給遠(yuǎn)洋集團(tuán)，以6.96億元出售美凱龍物業(yè)80%股權(quán)給旭輝永升服務(wù)。

　　可見，將美凱龍的控制權(quán)轉(zhuǎn)出，是車建興的無奈之舉。

　　根據(jù)協(xié)議，建發(fā)股份擬收購美凱龍13.04億股A股股份，占美凱龍總股本的29.95%，收購對價不超過63億元，收購方式為通過協(xié)議方式現(xiàn)金受讓標(biāo)的股份。

　　本次簽署的協(xié)議僅為框架協(xié)議，本次交易最終交易價格等具體事項將由交易各方進(jìn)一步協(xié)商確定。

　　同時，美凱龍表示，本次交易各方未簽署正式股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，尚處于意向協(xié)議 階段。最終能否簽署正式股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議及具體交易方案內(nèi)容仍存在重大不確定性， 請投資者注意相關(guān)風(fēng)險。

　　然而，即使控制權(quán)易主，美凱龍的業(yè)務(wù)難題依然待解。

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