雷遞網 雷建平 1月21日報道

上市剛滿一年的華潤萬象生活（01209.HK）展開大手筆收購動作，對象是中南服務商業有限公司（簡稱“中南服務”），收購代價不高于22.6億元。

據中南服務聆訊后版招股書，以2020年稅后凈利粗略推算，本次收購代價與稅后凈利潤比值約為34倍，以2021年稅后凈利推算，則為14倍左右。

業內人士認為，這是一次雙贏的交易。在物業服務行業集中度快速提升的背景下，本次交易或可助力華潤萬象生活加速挺進第一梯隊；

對中南集團而言，則可能有利于其更加從容面對市場調整，同時更有條件聚焦主業，提升經營質量。

華潤萬象生活收購中南服務背后，也體現出，物業行業集中度在提升，可以預見未來的市場屬于幾家綜合實力雄厚的頭部玩家。

主動選擇 擁抱新的發展

中南服務是一家深耕長三角并已建立全國性戰略布局的綜合物管服務商，服務于中國江蘇省、山東省、浙江省及四川省等多個地區，合計擁有5147萬平方米的在管面積，合約面積和在途面積共計3941萬平方米，預計五年內在管面積將達到9000萬平方米以上。

中南服務已向港交所遞交招股書。招股書顯示，中南服務2018年、2019年、2020年營收分別為5.52億元、6.82億元、8.63億元；年度盈利分別為1795萬元、2705萬元、6675萬元。

中南服務2021年除稅前利潤為2.35億元，除稅后利潤為1.76億元。

中南服務已通過聆訊，可以自由選擇在香港上市。此次中南集團出售中南服務背后，最大原因可能是房地產行業環境發生變化，中南集團有了新的選擇。

此次轉讓中南服務股權，現金可能還不是最重要考量。從本次交易的支付條款可以看出，首筆支付僅為總對價的44%，而余下部分需要根據在管面積的實際交付進度逐筆支付。短期中南收回的現金有限。

而根據中南集團近期的工作總結會議精神來看，中南正進一步聚焦建筑大產業鏈，向制造業本行回歸，聚焦建筑、產業園區等制造業主體進行優質資源整合，開拓EPC、代建等優勢業務。放棄物業服務，可能是為了自身新的發展。

物業估值泡沫快速褪去 行業集中度將進一步提升

當前，物業估值處于下降趨勢，估值分化導致非頭部物企上市受阻。過去一段時間資本市場追捧物業服務公司概念的局面難以持續。

而隨著萬科、龍湖物業上市，物業服務公司估值的泡沫將快速褪去，行業將迎來新的整合。

2021年以來，物業賽道動作頻頻。2021年3月，龍湖集團全資附屬公司龍湖嘉悅物業服務有限公司以12.73億元收購億達物業服務集團有限公司；2021年6月，合景悠活集團控股有限公司以4.98億元收購上海申勤物業管理服務有限公司80%股權。

2021年12月，繼收購上航物業后，招商局積余產業運營服務股份有限公司（簡稱“招商積余”）再度以2.3億元收購中國南航集團物業管理有限公司（簡稱“南航物業”）95%股權。

最大手筆的是碧桂園。2021年2月，碧桂園服務以54.32億元收購四川藍光嘉寶服務集團股份有限公司股權；9月20日，碧桂園服務發布公告稱以不超過100億元收購富力物業；9月28日，碧桂園服務發布公告稱以不超過33億元收購彩生活服務核心資產鄰里樂控股。

此前，合生創展集團有限公司（00754.HK，簡稱“合生創展”）也曾尋求并購恒大物業。

物業管理公司的高估值來自與海量客戶高頻接觸后的新的可能性，來自于規模經濟的大藍海市場，來自于成為行業龍頭的想象力，這和絕大多數中小物管公司關系不大。物企股權置換或轉讓成為非頭部物企上市外的主要退出途徑。對于他們而言，直接上市可能不是當下最好的選擇。

此次收購中南服務的華潤萬象生活是華潤集團旗下物業管理及商業運營服務提供商，也是中國最大的住宅物業組合之一。

華潤萬象生活2020年12月在香港上市，當時發行價為22.3港元，募資資金122.65億元。華潤萬象吸引7名基石投資者，包括新加坡政府投資公司（GIC）、高瓴資本、中國平安、Cephei（潤暉投資）、Matthews（銘基國際投資公司）、中國國有企業結構調整基金及GLP。

華潤萬象生活正實施積極拓寬物業管理服務范圍及規模的策略。收購事項將擴大集團服務范圍，加強集團于上述地區的物業管理組合，并透過提供更多物業管理服務獲得額外收入來源。

可以預見的是，物業行業集中度在提升，未來的市場屬于幾家綜合實力雄厚的頭部玩家。

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