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　　文/冒詩陽 編|王一粟

　　來源：商業(yè)數(shù)據(jù)派

　　市場和投資者失去信心后，長租公寓還有什么故事可講？

　　長租公寓的“雷聲”，沒有最大只有更大。

　　10月14日，社交網(wǎng)絡(luò)出現(xiàn)蛋殼公寓“破產(chǎn)跑路”的傳聞，雖然當(dāng)日下午蛋殼官方即出面否認(rèn)，稱“經(jīng)營活動正常”，但同時(shí)也承認(rèn)，“與部分合作方存在商業(yè)糾紛”。事實(shí)上，與蛋殼公寓存在糾紛的，既包括合作商，也包括業(yè)主、物業(yè)、租客等，拖欠房租、拖欠付款，是聲討者集結(jié)的原因。

　　實(shí)際上，外界對于長租公寓業(yè)者跑路的消息似乎已不奇怪。今年以來，長租公寓頻繁“爆雷”，從今年7月的品程優(yōu)居、優(yōu)客逸家等，到8月的友客公寓、嵐悅公寓、沃客公寓等，再到9月的寓意公寓、適享公寓，以及不久前的小鷹，長租公寓品牌中僅有名可考的“爆雷”名單就多達(dá)二十余家，且隨著時(shí)間的推移，出現(xiàn)財(cái)務(wù)問題的長租公寓品牌由小及大。

　　除了萬科泊寓、自如寓等少數(shù)集中式長租公寓項(xiàng)目外，大多數(shù)長租公寓采用分散式的“二房東”模式，即規(guī)避自持物業(yè)，從個(gè)人房東手中收房，簽訂委托協(xié)議，后扮演運(yùn)營商的角色，對房屋進(jìn)行簡單裝配后再出租給租客，簽訂租房合同。正常模式下，運(yùn)營商向業(yè)主支付租金，同租客收取租金，從中賺取差價(jià)。

　　如此來看，即便正常經(jīng)營，長租公寓本質(zhì)上也是一門低回報(bào)的長周期生意。一方面是裝修的一次性投入，另一方面卻是個(gè)人房東違約等風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致成本攤銷周期較短，此外房租的波動又使盈利不確定性增加。綜合來看，資金壓力、房源成本、盈利問題等始終困擾著長租公寓行業(yè)。

　　在上述困難下，大量長租公寓品牌失去耐心，在實(shí)際經(jīng)營中違背商業(yè)邏輯，“高收低出”、“長收短付”，以高價(jià)收房低價(jià)出租，試圖以時(shí)間差周轉(zhuǎn)資金，一旦周轉(zhuǎn)不靈，即面臨資金鏈斷裂的危險(xiǎn)，這是大量長租公寓“雷聲陣陣”的根本原因。

　　根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計(jì)，2020年上半年，有七成經(jīng)營不善的長租公寓，都是因?yàn)榇朔N“高收低出”模式。疫情影響下，這些長租公寓品牌的資金鏈問題更是被急劇放大。

（數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院）

　　但無論如何，長租公寓仍是一門有市場需求的生意。導(dǎo)致長租公寓正常經(jīng)營困難的最大原因，在于土地價(jià)格、委托租金高企。隨著政府監(jiān)管加強(qiáng)，以及金融、稅收優(yōu)惠政策的出臺，這些問題有望得到緩解。

　　今年長租公寓的集中爆雷，一定程度上是由經(jīng)營者高風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營行為，以及疫情等市場波動共同作用的結(jié)果。隨著不良經(jīng)營者相繼退出，長租公寓市場長期需求仍在。

　　長租公寓是一門怎樣的生意？

　　被“討債者”圍堵之前，蛋殼曾是長租公寓領(lǐng)域的佼佼者。招股書信息顯示，從2015年至2019年，蛋殼公寓旗下運(yùn)營的房間數(shù)量從2434間增長至43.83萬間。與此相應(yīng)的，隨著蛋殼規(guī)模的擴(kuò)大，各項(xiàng)費(fèi)用也急劇攀升。

（數(shù)據(jù)來源：蛋殼招股書、財(cái)報(bào)，制圖：商業(yè)數(shù)據(jù)派）

　　按照可出租房間數(shù)量排序，蛋殼目前是國內(nèi)第二大長租公寓運(yùn)營商，僅次于未上市的自如；此外，另一家上市長租公寓運(yùn)營商青客排名第三。

　　今年1月，蛋殼成功登陸美股，在此之前五年的成長道路中，共獲得近60億元的融資。其中，老虎環(huán)球基金為最大機(jī)構(gòu)投資人，上市前占股20%；愉悅資本上市前持股15.7%；螞蟻金服為戰(zhàn)略投資方，上市前占股7.8%；此外，CMC資本、高榕資本、春華資本等知名投資機(jī)構(gòu)都是其投資人。

　　雖然是互聯(lián)網(wǎng)背景的長租公寓，蛋殼的商業(yè)模式實(shí)際仍然類似于傳統(tǒng)的中介機(jī)構(gòu)，通過租金差與服務(wù)費(fèi)盈利。

　　然而，伴隨著蛋殼規(guī)模擴(kuò)張的，卻是虧損的持續(xù)加劇。根據(jù)蛋殼登陸美股后的首份一季報(bào)，公司當(dāng)季實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約19.4億元，同比增長62.48%，但同期虧損為12.3億元，虧損幅度比上年同期凈增長約4.1億元。

（數(shù)據(jù)來源：蛋殼招股書、財(cái)報(bào)，制圖：商業(yè)數(shù)據(jù)派）

　　實(shí)際上，長租公寓蓬勃發(fā)展的背后，是一二線城市剛性的市場需求。以北京為例，根據(jù)萬科此前的調(diào)研，2017年北京租房需求為860萬人，但可供租賃的合規(guī)房源僅有250萬套。如此巨大的差距，導(dǎo)致租房成為絕對的“賣方市場”，房屋環(huán)境普遍惡劣，租客處境充滿著不確定性。對于中高端租客而言，長租公寓本是提高產(chǎn)品質(zhì)量，降低租住不確定性的一項(xiàng)解決方案。

　　即便源于正常的市場需求，但長租公寓這門生意卻并不好做。正如蛋殼的難題的一樣，“增收不增利”是長租公寓普遍面臨的困境。這背后，資金壓力、房源成本、盈利問題等始終困擾著這個(gè)行業(yè)。

　　為此，自如一位工作人員告訴《商業(yè)數(shù)據(jù)派》，以北京傳媒大學(xué)地鐵站附近的一套51平米獨(dú)立一居室為例，該房從房東手中收房的委托價(jià)格為4260元，委托期兩年；自如為該房一次性投入裝修改造、家電配置費(fèi)用合計(jì)約為2.1萬元。按此粗略計(jì)算，兩年周期內(nèi)，自如將為該房源合計(jì)投入成本10.2萬元。

　　然而，由于近期北京租房價(jià)格普遍下降，該房源參加促銷活動后，實(shí)際每月出租價(jià)格為4490元，按此價(jià)格計(jì)算，自如實(shí)際收入約為10.8萬元，不計(jì)算服務(wù)費(fèi)等其他收入，兩年合同期內(nèi)，自如單從房租中賺取的租金差僅有6000元，期間，自如還需承擔(dān)房屋空置、業(yè)主毀約等風(fēng)險(xiǎn)。

　　“今年行情發(fā)生變化，很多房東都因?yàn)橘u房而提前毀約。”上述自如工作人員告訴《商業(yè)數(shù)據(jù)派》，此外，由于今年房租價(jià)格普遍下降，自如手中又囤積了大量房源，其中不乏是在房租較高時(shí)收來的委托房，這些房源往往隨行就市，虧損出租，“對于虧損房源，自如會跟房東重新談委托價(jià)格，談不攏的話，自如寧愿毀約賠付一部分錢。”

　　為規(guī)避此種不可控的市場變化，目前自如新簽下的委托房，大都開始縮短委托周期，合同期以兩年為多。然而，縮短周期面臨的又一個(gè)問題在于，成本分?jǐn)傊芷谧兌獭Ｒ淮涡酝度氲难b修、電器費(fèi)用原本可分?jǐn)傇谌晟踔粮L周期內(nèi)，現(xiàn)在只能分?jǐn)傇趦赡曛泻怂悖@大大降低了經(jīng)營的靈活度，也讓長租公寓在高端產(chǎn)品的打造上投鼠忌器。

　　此外，縮短周期的做法，也一定程度上削弱了長租公寓產(chǎn)品的競爭力。相較于個(gè)人房東租房，長租公寓的優(yōu)勢在于確定性，租客“長租長有”，不致于面對無理調(diào)價(jià)和頻繁搬家。但委托周期縮短后，此種優(yōu)勢不再。

　　為何長租公寓頻繁爆雷？

　　據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，截至2020年上半年，媒體公開報(bào)道陷入經(jīng)營困境的長租公寓就多達(dá)84家；此前，2019年已有52家長租公寓面臨不同程度的資金鏈斷裂、跑路或倒閉。

　　這背后，面臨上述困難，大多長租公寓運(yùn)營商無心正常經(jīng)營，而是借用“高收低出”、“長收短付”的經(jīng)營方式，從房東處高價(jià)收取房源，再低價(jià)租賃給租客，但要求租客一次性付清較長周期的房租，但在支付房東租金時(shí)按短周期支付，試圖在時(shí)間差中經(jīng)營現(xiàn)金流，由此出現(xiàn)不同程度的“龐氏騙局”。

　　以不久前傳出“爆雷”的深圳小鷹找房為例，該公司成立于2019年，業(yè)務(wù)主要在廣東地區(qū)，已拓展至深圳、廣州、東莞、珠海、佛山等多個(gè)城市，旗下分公司15家。據(jù)媒體報(bào)道，經(jīng)過小鷹找房僅在深圳市場就擁有約5000套房源。

　　根據(jù)《財(cái)經(jīng)》雜志報(bào)道的一個(gè)案例，一位深圳業(yè)主通過小鷹找房托管出租房屋，每月的租金為7100元，然而，他的租客每月的租金僅為6100元，但要享受更多優(yōu)惠方案，租客可以選擇短時(shí)間內(nèi)支付9個(gè)月的租金，獲得一年的居住權(quán)。如此計(jì)算，租客實(shí)際每月租金僅為不到4600元。

　　然而，在此案例中，小鷹找房可以短期內(nèi)從租客手中獲取約5.5萬元的資金，再加上押金等，小鷹找房實(shí)際獲得的現(xiàn)金更多。此后，小鷹找房再按每月7100元的委托價(jià)格支付給房東，由此在時(shí)間差中形成資金沉淀。

　　通過長租短付擴(kuò)大資金池，再通過“高收低出”擴(kuò)大盤面，收入大量房源的同時(shí)短時(shí)間出租出去，小鷹找房等長租平臺不僅能在市場上快速擴(kuò)張，搶占房源和租客，還期望通過經(jīng)營現(xiàn)金池，套取更多利益。

　　然而，風(fēng)險(xiǎn)在于，一旦長租公寓資金鏈斷裂，這場“龐氏騙局”即轟然倒地。最終房租無法支付，房東利益受損。此外，從目前的案例來看，被違約支付的房東大多希望收回房源再次出租，以降低損失，由此就帶來大量租客無家可歸。

　　更為嚴(yán)重的是，這種模式還經(jīng)常伴隨著“租金貸”，大量租客由于無法一次性拿出過高的租金，在同長租公寓運(yùn)營商簽訂合同時(shí)，同運(yùn)營商指定的金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合同，由金融機(jī)構(gòu)替租客一次性支付房租，再由租客按周期算利息向金融機(jī)構(gòu)還付房租貸款。此種模式下，即便租客居所被房東強(qiáng)行收回，其仍然要向金融機(jī)構(gòu)還付貸款。這本質(zhì)上是長租公寓運(yùn)營商轉(zhuǎn)借租戶信用，借貸搭建資金池，進(jìn)一步提高了風(fēng)險(xiǎn)。

（制圖：商業(yè)數(shù)據(jù)派）

　　本就高風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營行為，在今年更被加劇。由于疫情影響，不僅加劇了長租公寓運(yùn)營商的資金鏈的危機(jī)，還使得租房市場預(yù)期生變， 最終導(dǎo)致接二連三“爆雷”。

　　長租公寓運(yùn)營商的高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營行為一旦破產(chǎn)，最終后果往往轉(zhuǎn)嫁給社會。在多起長租公寓“跑路”事件中可以看到，房東驅(qū)趕房客斷水?dāng)嚯姡靠蜑楹葱l(wèi)權(quán)利則，甚至威脅破壞房屋設(shè)施，此種案例時(shí)有發(fā)生。

　　●長租公寓的長期價(jià)值何在？

　　面對長租公寓市場的亂象，政府部門已然介入。

　　今年9月，住建部發(fā)布《住房租賃條例（征求意見稿）》，其中監(jiān)管措施多達(dá)60余條，將長租公寓“高收低租”“長收短付”“租金貸”等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營行為納入監(jiān)管。

　　在此之前，廣東、杭州等地也相繼出臺涉及長租公寓經(jīng)營的規(guī)范措施。今年8月，杭州出臺政策規(guī)定，8月31日起，住房租賃企業(yè)向房東支付的租金以及向租客收繳的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金，應(yīng)繳入租賃資金專用存款賬戶管理；專用存款賬戶中的部分資金須凍結(jié)作為風(fēng)險(xiǎn)防控金。

　　除了監(jiān)管外，政策也在給予長租公寓以扶持，監(jiān)管之外，《住房租賃條例（征求意見稿）》提出，應(yīng)給予住房租賃企業(yè)一定的金融政策支持，可以按照國家有關(guān)規(guī)定享受金融、稅收、土地等方面的優(yōu)惠。

　　從各地監(jiān)管措施來看，對于“高收低租”“長收短付”“租金貸”等經(jīng)營方式，并未一味禁止。事實(shí)上，在業(yè)內(nèi)人士看來，在合理范圍內(nèi)，一定程度的“高收低租”“長收短付”是企業(yè)的靈活經(jīng)營方式，而“租金貸”本質(zhì)上是一種消費(fèi)貸，合理范圍內(nèi)并無不可。

　　綜合來看，今年的集中爆雷，一定程度上是由高風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營行為，以及短期市場波動共同導(dǎo)致的結(jié)果。隨著不良經(jīng)營者相繼退出，監(jiān)管政策逐步補(bǔ)齊，長租公寓市場長期需求仍在。

　　今年的集中爆雷，一定程度上是由高風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營行為，以及短期市場波動共同導(dǎo)致的結(jié)果。隨著不良經(jīng)營者相繼退出，監(jiān)管政策逐步補(bǔ)齊，長租公寓市場長期需求仍在。

　　此外，除了“分散式”長租公寓的二房東模式外，“集中式”長租公寓也是解決方案之一。為促進(jìn)，各地方政府相繼釋放出一批集體用地，這大大降低了土地成本。此外，在集體土地長租公寓這一模式下，由于使用年限較長，項(xiàng)目可以在40到50年的周期中攤銷成本，從而大大增加了經(jīng)營的持續(xù)性。

　　無論如何，長租公寓依然是一門有需求的新興行業(yè)，經(jīng)過一輪淘汰，行業(yè)商業(yè)模式和經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)將進(jìn)一步得到歷練。此外，政府的監(jiān)管與扶持，也將促進(jìn)長租公寓行業(yè)脫離“野蠻生長”，向更規(guī)范的軌道上行駛。

（聲明：本文僅代表作者觀點(diǎn)，不代表新浪網(wǎng)立場。）