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經(jīng)濟適用房，是國家為了解決城市中低收入者住房困難，采取減免地租、稅收等政策降低住房成本，從而使中低收入者能夠買得起的一種房子，這樣的工程被人們稱為“民心工程”。這個政策在各地實施以來，對解決中低收入者住房困難、刺激房地產(chǎn)市場降價等方面產(chǎn)生了積極作用，但在一些城市，由于政策執(zhí)行不力，也出現(xiàn)了一些不正常的現(xiàn)象，招來普通百姓、房地產(chǎn)商等的怨言。
普通百姓：富人占了窮人的便宜
北京回龍觀文化居住區(qū)是全國最大的經(jīng)濟適用房小區(qū)。記者4月21晚7時在這個小區(qū)一區(qū)看到，隨著夜幕的降臨，一輛輛小汽車似倦鳥歸林，陸續(xù)駛入小區(qū)。走進小區(qū)，首先映入眼簾的是一排小汽車，已經(jīng)占滿了停車場。在甬路左側，還有長長的一排，桑塔納、捷達、奧迪、富康，記者看到奔馳也隱藏其中。臨街的樓應有48戶居住，但只有30多戶的窗戶有亮光透出，其余的看不到光亮。
據(jù)了解，該小區(qū)一期工程已經(jīng)全部售罄，而且于去年5月底入住結束。住戶有車，說明收入不菲。早已入住的樓盤,有許多人家未亮燈，說明房主還有其他安榻之所。回龍觀文化居住小區(qū)作為北京市最早建設的經(jīng)濟適用房之一，最高售價是每平方米2600元，以房子80平方米計算，需要花費20多萬元。再加上物業(yè)費、子女入學費及家庭日常開支，很難相信中低收入家庭能夠擁有兩套以上的住房，同時還買得起和養(yǎng)得起汽車。
京城一項調(diào)查顯示：市民中42%的購房人可承受總價20萬元的房子，27%的購房人能夠承受總價20萬至30萬元的房子。而經(jīng)濟適用房項目的政府最高限價在每平方米2350元至4450元之間，每套30萬元左右，市民基本能夠承受得起。京城中低收入家庭占全市家庭的70%至80%，這些人基本上都是經(jīng)濟適用房的購買對象。經(jīng)濟適用房在樓市上火氣十足，甚至一度出現(xiàn)“爆棚”現(xiàn)象。在去年4月13日國貿(mào)房展會上，通達花園4天登記認購達1450套，大大超過了604套的物業(yè)總數(shù)。
據(jù)了解，買房人大致可分為兩種：拆遷戶和年輕夫婦，他們購房的目的是為了解決居有其所的問題；投資者，他們看中了經(jīng)濟適用房的升值潛力和比較低的價格，購房為了贏利。經(jīng)濟適用房是政府為了讓更多的中低收入者能夠買得起、住得上房子而實行的一項優(yōu)惠政策，由于高收入者的加入，一些經(jīng)濟適用房項目越蓋越大，甚至出現(xiàn)豪華復式戶型，與普通百姓的購買力相去甚遠。難怪有人說經(jīng)濟適用房住進了大款，羊群里出了駱駝。
近日北京春季房展會上的情況進一步證實了這種說法。房展會讓開發(fā)商們賺了個盆滿缽滿，尤其是為中低收入家庭開辟的低價位住宅及經(jīng)濟適用房專區(qū)受到許多參觀者的歡迎，但美中不足的是，展會上經(jīng)濟適用房依然敞開賣。
低價位住宅及經(jīng)濟適用房專區(qū)是今年展會的一大賣點，它們雖只占全部參展項目的1／3，卻人氣十足，在為期4天的展會中，有不少人進門就直奔這里。但這個展區(qū)讓人們多少有些失望，一是其中的經(jīng)濟適用房項目少，只有北潞園、誠苑小區(qū)、青年路小區(qū)等8個，可供挑選的余地小；二是這些經(jīng)濟適用房并沒像政府要求的那樣只賣給中低收入家庭。
此次房展會的熱門項目之一——長安新城就是個經(jīng)濟適用房項目。它位于長安街延長線上，交通便利，再加上3950元／平方米的平均售價，對參觀者有很強的吸引力。由于許多人排隊搶購，售樓人員采取抓號中簽的辦法決定賣給誰，而不是核實購房者是否來自年收入在6萬元以下的家庭。一位排了半天隊卻沒買到房的女士說，誰都知道經(jīng)濟適用房是政府給中低收入者蓋的，享受許多優(yōu)惠，這樣的房子到最后誰都可以買，實際上是“讓富人占了窮人的便宜”。據(jù)組委會和中房信網(wǎng)統(tǒng)計，長安新城最終成交923套，成交金額4.12億元，高居此次展會成交榜首位，但其中究竟有多少房子為中低收入家庭所購買，則不得而知。
早在今年“兩會”上，幾位全國政協(xié)委員就對此提出了批評。民建上海市委副主委王宇平說，上海一位機關公務員花了一生積蓄買到一套經(jīng)濟適用房后，發(fā)現(xiàn)樓上幾套房子賣給了一位“大款”，這位“大款”并不住這里，而是把房子出租給別人住了。曾任國家土地局副局長的全國政協(xié)委員劉文甲就此提出，我國應建立住房面積上限制度，限制富人占有大量房產(chǎn)，防止貧富過度分化。
房產(chǎn)商：經(jīng)濟適用房怎能和商品房一樣
為了確保經(jīng)濟適用房能分到中低收入者手中，北京市出臺了經(jīng)濟適用住房的限購規(guī)定，其中有購房者家庭年收入在6萬元以下這一規(guī)定。但實際上這一規(guī)定難以落到實處。京城樓市的資深人士、北京華遠房地產(chǎn)集團董事長任志強日前接受首都媒體記者的采訪，談了他對目前北京經(jīng)濟適用住房的看法。
記者：自從年初北京市有關部門出臺了有關經(jīng)濟適用住房的限購政策后，業(yè)內(nèi)對此看法不一，爭論最大的是，應不應對經(jīng)濟適用住房進行“限購”，作為房地產(chǎn)資深人士，您怎么看？
任志強(以下簡稱任)：我一直認為經(jīng)濟適用住房應該搞，但前提是必需列入到住房保障體系，根據(jù)經(jīng)濟學上的“二八”定律，80%的人應購買商品房，另外20%的人應納入到住房保障體系中，其中10%的人購買經(jīng)濟適用住房，另10%的人租住廉租房。而現(xiàn)行的政策是把經(jīng)濟適用住房當作商品房的一種，列入到商品房體系里。
早在1994年，建設部第761號文件就下發(fā)了《城鎮(zhèn)經(jīng)濟適用住房建設管理辦法》。該辦法中明確提到“為了建立以中低收入家庭為對象，具有社會保障性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房供應體系……制定本辦法”，文件中規(guī)定了經(jīng)濟適用住房建設主體、資金來源、供應對象、生產(chǎn)方式、房屋標準以及限制條件、優(yōu)惠條件等一系列有關問題。1995年建房第110號文件更明確了經(jīng)濟適用住房(安居工程)的實施細則。但1998年下發(fā)的新的23號文件的指導思想是“不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求”，目標是“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系”，將經(jīng)濟適用住房介于社會保障體系和市場商品房體系之間，國家給予優(yōu)惠政策以降低成本，使住房價格與中低收入家庭的承受能力相適應，促進居民購買住房，但沒有嚴格地執(zhí)行購買經(jīng)濟適用住房和承租廉租房實行申請、審批的制度，使經(jīng)濟適用住房成為市場上任何人都可以購買的一種特殊的商品房。
政府在經(jīng)濟適用住房之中給予的優(yōu)惠實際上是政府解決城鎮(zhèn)住房的投入，但這種投入如果不列入保障體系，而進入市場體系，則與大眾化的社會福利沒有差別，不僅減少了國家的應有收入，而且對維持國家對社會保障的再投入并非是可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略。同時，不對經(jīng)濟適用住房的標準進行限制，會使中低收入者無能力承受過大面積標準的總價壓力，使高收入者更多地占了國家優(yōu)惠政策的便宜而浪費了國家資源，侵害了中低收入者應享受的權利。
既然是保障房，就是為解決低收入家庭的住房問題。從目前北京房價看，能夠購買經(jīng)濟適用住房的家庭年收入應在3萬元以下，而不應該是6萬元以下。同時，因為保障房是解決居住問題而不是提高生活品質(zhì)，因此建設面積上也應該控制。
記者：許多老百姓反映，新出臺的經(jīng)濟適用住房限購政策規(guī)定，6萬元的家庭年收入界限還是太高。您既然認為應該把經(jīng)濟適用住房列入到社會住房保障系統(tǒng)里，那么，您認為目前北京年收入在多少萬元的家庭才適合購買經(jīng)濟適用住房？
任：大多數(shù)國家———不論是發(fā)達國家或發(fā)展中國家，都對社會保障體系中的住房供應有嚴格的限制條件。既保護國家的財力資源，又起到調(diào)節(jié)社會分配的作用，同時解決住房的最低保障，并將這種政府優(yōu)惠的住房列入到社會保障體系。如新加坡政府就規(guī)定：高收入者不許購買和租用公有住宅，而必須購買市場上的商品房，低收入者限定購買1到3居一套的住宅，政府給予補貼，但不能購買超標準的公房。
北京中低收入者的家庭購買經(jīng)濟適用住房的收入承受能力是多少呢？以一套總價為30萬元的經(jīng)濟適用住房為例，假設申請30年的貸款，這個家庭每年承擔的購房款加上銀行利息大約要在1.5萬元左右，假設這個家庭每年要拿出一半的收入來付房款的話，那么他的家庭年收入應在3萬元，還剩1.5萬元，每個月1000多元用做生活，一家三口應該夠用。由此看，6萬元的家庭年收入還是定得太高，家庭年收入在3萬元以下的就能買得起經(jīng)濟適用住房。但前提是，必須對經(jīng)濟適用住房的面積予以控制，以此降低經(jīng)濟適用住房的總價；此外，工資里必須包含住房成分。
記者：但業(yè)內(nèi)有一種不同的看法是，如果把經(jīng)濟適用住房建成小面積的房子，不僅是浪費，而且也是落后的，因為生活水平在提高，經(jīng)濟適用住房也是21世紀的房子，就應該建成21世紀的標準，您怎么看這個問題？
任：面積和標準是兩碼事。標準是現(xiàn)代化程度，小面積的房子照樣可以建高標準的現(xiàn)代住宅。過去蓋的像前三門地區(qū)那樣的房子，今天看來是落后的———沒有廳，衛(wèi)生間很差，這是設計上的落后，是設施不齊全，不是面積標準的落后。經(jīng)濟適用住房既然是住房保障體系，就不是享受，因此，在面積上，對三口之家而言，50平方米一套的兩居室就比較適宜———人均居住面積已經(jīng)達到16平方米多。幾十年后，住宅水平提高了，把它改成一居室來用也不會落后。另一方面，經(jīng)濟適用房的建設標準應該是現(xiàn)代的，無論是環(huán)境、綠地還是施工材料、節(jié)能技術以及裝修材料等方面，都應該是現(xiàn)代的。而不應該像目前已建的經(jīng)濟適用住房那樣，只是把面積放大，而在新材料的運用、革新等方面，考慮得不是很多。
作為住房保障體系的經(jīng)濟適用住房，開發(fā)量應該在商品房的10%，才不會影響商品房而又能保證住房保障體系的落實。
記者：那么，如果把經(jīng)濟適用住房納入到住房保障體系，您認為北京經(jīng)濟適用住房的開發(fā)量應該在多少平方米為宜？
任：現(xiàn)行的經(jīng)濟適用住房政策盡管與最初出臺時的概念和做法有點出入，但畢竟是住房私有化的一部分。同時由于這種政府所給予的優(yōu)惠并未對實際收入不同加以限制，因而經(jīng)濟適用住房在改善現(xiàn)有住房條件和加大住房私有化上都起到了極大的推動作用；由于這種大量無準出準入限制的經(jīng)濟適用住房進入市場，對平抑和穩(wěn)定北京商品房價格起到了積極作用，但非完全產(chǎn)權和非限制性的購買在進行二次購房置換、擴大收入分配差距上，以及合理使用和保護國家資源上起到了相反的作用。
北京經(jīng)濟適用住房的開發(fā)量應該在多少平方米為宜？我個人認為，作為住房保障體系的經(jīng)濟適用住房，開發(fā)量應該在商品房的10%，才不會影響商品房而又能保證住房保障體系的落實。但具體開發(fā)多少平方米為宜，還要看北京到底有多少家庭年收入在3萬元以下。從中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會主辦的經(jīng)濟適用房有關問題的座談會上獲悉：自從中國開始實行經(jīng)濟適用住房起，到目前為止，購買經(jīng)濟適用住房的人中有84%為中低收入家庭，63%的家庭使用了貸款。商品房是商品經(jīng)濟的必然產(chǎn)物，能夠買得起商品房的人只占中國人口的10%至20%，于是國家在一步步減少福利分房的情況下，即時推出了能滿足低收入的老百姓住得起的房，政府限制最高價，這一舉措，拉動了經(jīng)濟的發(fā)展。房產(chǎn)界專家：“補磚頭”還要“補人頭”
中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長顧云昌談到這個問題時說，經(jīng)濟適用房其實就是商品房，只是面對的購房對象不同而已。政府在每個地區(qū)的經(jīng)濟適用房都采取了最高限價，政府對開發(fā)商開發(fā)經(jīng)濟適用房時也給予了許多優(yōu)惠條件，保證有微利，刺激開發(fā)商的積極性。在設計規(guī)劃方面，政府也將完善關于經(jīng)濟適用房的有關政策法規(guī)，并且在危舊房改造中，也采取以建經(jīng)濟適用房的方式開發(fā)，減少其開支。
他說，經(jīng)濟適用房的特點就是經(jīng)濟實惠。但隨著商品經(jīng)濟的發(fā)展，經(jīng)濟適用房大有被擠出去的勢頭；因為利小，許多開發(fā)商不愿意開發(fā)經(jīng)濟適用房，相應地也沖擊了商品房；經(jīng)濟適用房仍然存在年度計劃下達有點晚，給開發(fā)帶來不必要的浪費，影響實施進度；在開發(fā)中，存在建設計劃與土地供應計劃不協(xié)調(diào)的問題，優(yōu)惠政策落不到實處，管理部門太多，各種費用的攤派也令人招架不住，其政府規(guī)定的房價也存在具體問題不具體分析的局面，導致經(jīng)濟適用房的開發(fā)依然存在良莠不齊。
經(jīng)濟適用房的房價是一個比較敏感的問題，如何優(yōu)惠與補貼？顧云昌認為：從目前情況看，經(jīng)濟適用住房主要體現(xiàn)在“補磚頭”上。而從實際需要來看，有的城市需要“補人頭”，就是按人發(fā)放住房的基本補貼。在現(xiàn)實中，最好采取二者并舉。有條件的企業(yè)可利用自用土地，在符合總體規(guī)劃中，建經(jīng)濟適用房，可減少不必要的支出，也算是一種補貼。在有地價補貼時，政府可實行指導價。要想使經(jīng)濟適用房良性發(fā)展，房價補貼至關重要。各項補貼措施要落到實處，才能保證其正常健康發(fā)展。
經(jīng)濟適用房在全國許多地方銷勢很旺，可見人們對住宅條件的改善和對住房的要求是相當迫切的。顧云昌說，一個國家的住房政策是否完善，考慮的不是某一小部分高收入者，而是普通老百姓的收入情況，這樣才會制定出相應的住房供應政策。我們是社會主義國家，任何時候都會存在高、中、低的收入家庭，特別是在中國這樣一個經(jīng)濟發(fā)展不平衡、收入差距愈來愈大的情況下，解決中低收入家庭的住房，保證居者有其屋，是中國政府的職責工作之一，并且，停止住房實物分配以后，要想讓個人買房，就一定得讓他們買得起。現(xiàn)在的住房政策，就整個體系來說，是以經(jīng)濟適用住房的基準價格來測算對職工的住房補貼的，就目前職工拿工資、公積金、住房補貼，應該說買得起經(jīng)濟適用房。因此也只有大力發(fā)展經(jīng)濟適用住房。發(fā)展經(jīng)濟適用住房政策是住房舊體制問題向新體制穩(wěn)妥轉換的關鍵環(huán)節(jié)。如果突然停止實物分配，不搞經(jīng)濟適用房，大家都去購買商品房，不但國家補不起，而且又有幾個人買得起呢？本報記者冀文海
所屬專題：誰買走了經(jīng)濟適用房？
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