由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和搜房研究院共同組建的“中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組”，根據(jù)截至2004年4月30日公布的2003年上市公司年報(bào)的客觀數(shù)據(jù)，評(píng)價(jià)產(chǎn)生了2004年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司“綜合實(shí)力10強(qiáng)”、“財(cái)富創(chuàng)造能力10強(qiáng)”和“持續(xù)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量10強(qiáng)”。

　　房地產(chǎn)上市公司研究綜述

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　　“中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組”對(duì)滬深兩市 76家房地產(chǎn)上市公司及中國(guó)在香港上市的房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行研究分析認(rèn)為，房地產(chǎn)上市公司整體呈現(xiàn)四大特點(diǎn)：

　　中國(guó)房地產(chǎn)上市公司整體綜合實(shí)力增強(qiáng)，而股市表現(xiàn)與綜合實(shí)力增長(zhǎng)及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展背離。

　　一方面，房地產(chǎn)上市公司隨著房地產(chǎn)行業(yè)的增長(zhǎng)而整體綜合實(shí)力增強(qiáng)。2003年，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了高速的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)上市公司同期總資產(chǎn)、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、利潤(rùn)總額分別上漲13.3%、9.4%、14.8%；另一方面，滬深兩市2003年總市值為42458億元，同比增長(zhǎng)10.77%，而2003年房地產(chǎn)上市公司市值總和為1764.9億元，較2002年相比下降22.3%。相對(duì)于綜合實(shí)力增強(qiáng)及房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)上市公司股市表現(xiàn)差強(qiáng)人意。

　　從房地產(chǎn)板塊整體經(jīng)營(yíng)績(jī)效看，與2002年相比，中國(guó)房地產(chǎn)上市公司整體財(cái)富創(chuàng)造能力有所下降。

　　在2003年財(cái)富創(chuàng)造能力(EVA)評(píng)測(cè)的76家房地產(chǎn)上市公司中，EVA為正值的公司僅18家，占全部房地產(chǎn)公司的23.7%，同比下降了5.3個(gè)百分點(diǎn)。2003年房地產(chǎn)上市公司的稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)總和較2002年平均增長(zhǎng)了140.8萬(wàn)元，但房地產(chǎn)上市公司的資本成本較2002年平均增長(zhǎng)了950萬(wàn)元，上漲幅度超過(guò)了稅后凈營(yíng)業(yè)利潤(rùn)上漲的幅度。

　　中國(guó)房地產(chǎn)上市公司運(yùn)營(yíng)質(zhì)量穩(wěn)定性差，現(xiàn)金流波動(dòng)幅度大。

　　對(duì)76家房地產(chǎn)上市公司近三年平均每股現(xiàn)金凈流量研究表明，在76家房地產(chǎn)上市公司中，88.2%的公司在近三年中出現(xiàn)了每股凈現(xiàn)金流為負(fù)的現(xiàn)象。

　　大陸在香港上市的房地產(chǎn)公司與滬深兩市房地產(chǎn)上市公司相比，綜合實(shí)力相當(dāng)，財(cái)富創(chuàng)造能力略勝一籌。

　　綜合實(shí)力方面，大陸在香港上市的房地產(chǎn)公司與滬深兩市房地產(chǎn)上市公司10強(qiáng)在資產(chǎn)總額、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、利潤(rùn)額、市值方面相差無(wú)幾，實(shí)力相當(dāng)；財(cái)富創(chuàng)造(EVA)方面，大陸在香港上市的房地產(chǎn)公司略勝一籌，第一名高于滬深兩市房地產(chǎn)上市公司第一名近5億元。

　　滬深兩市房地產(chǎn)公司10強(qiáng)研究

　　房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力10強(qiáng)根據(jù)截至2003年12月31日房地產(chǎn)上市公司的總市值、總資產(chǎn)、利潤(rùn)總額、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入四個(gè)指標(biāo)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。具體結(jié)果詳見(jiàn)下表?一?：

　　2003年房地產(chǎn)上市公司10強(qiáng)綜合實(shí)力大幅度增強(qiáng)。綜合實(shí)力10強(qiáng)房地產(chǎn)上市公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入總和為236.11億元，與2002年綜合實(shí)力10強(qiáng)的房地產(chǎn)上市公司相比增長(zhǎng)22.53%，利潤(rùn)額總和及總資產(chǎn)總和分別同比增長(zhǎng)28.81%和14.3%。

　　房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力10強(qiáng)公司采用不同的策略促進(jìn)其業(yè)務(wù)的發(fā)展，一類(lèi)公司如萬(wàn)科(資訊 行情 論壇)和金地集團(tuán)(資訊 行情 論壇)，這類(lèi)公司以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為主，堅(jiān)持專(zhuān)業(yè)化和市場(chǎng)化，實(shí)現(xiàn)了主營(yíng)業(yè)務(wù)收入高增長(zhǎng)；另一類(lèi)公司如陸家嘴(資訊 行情 論壇)、中華企業(yè)(資訊 行情 論壇)、張江高科(資訊 行情 論壇)、金融街(資訊 行情 論壇)，2003年轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)思路，由土地一級(jí)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)為一、二級(jí)連動(dòng)開(kāi)發(fā)，促進(jìn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入提高，從而使主營(yíng)業(yè)務(wù)收入大幅度上升；還有一類(lèi)如招商局(資訊 行情 論壇)通過(guò)對(duì)自身業(yè)務(wù)的重組，2003年逐步剝離石化業(yè)務(wù)，形成以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房屋租賃為主營(yíng)的業(yè)務(wù)架構(gòu)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入同比增加100%，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)的76%以上，整個(gè)公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)25.55%。

　　房地產(chǎn)上市公司財(cái)富創(chuàng)造能力(EVA)10強(qiáng)根據(jù)76家房地產(chǎn)上市公司2003年年報(bào)公布的客觀數(shù)據(jù)、結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)，通過(guò)對(duì)76家房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行EVA計(jì)算，研究結(jié)果詳見(jiàn)下表(二)：

　　房地產(chǎn)上市公司運(yùn)營(yíng)質(zhì)量10強(qiáng)根據(jù)76家房地產(chǎn)上市公司2003、2002、2001年年報(bào)公布的客觀數(shù)據(jù)，10強(qiáng)房地產(chǎn)上市公司運(yùn)營(yíng)質(zhì)量(三年平均每股現(xiàn)金凈流量)。

　　在運(yùn)營(yíng)質(zhì)量10強(qiáng)上市公司中，9家公司都曾在三年中出現(xiàn)負(fù)的每股現(xiàn)金凈流量，其中2003年有5家公司出現(xiàn)負(fù)的每股現(xiàn)金凈流量，占10強(qiáng)公司的50%。從運(yùn)營(yíng)質(zhì)量10強(qiáng)房地產(chǎn)上市公司與綜合實(shí)力10強(qiáng)房地產(chǎn)上市公司比較來(lái)看，在綜合實(shí)力10強(qiáng)房地產(chǎn)上市公司中僅有2家進(jìn)入了運(yùn)營(yíng)質(zhì)量10強(qiáng)，這表明具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)的公司運(yùn)營(yíng)質(zhì)量未必占優(yōu)勢(shì)。難以保持平穩(wěn)的現(xiàn)金流幾乎困惑了房地產(chǎn)公司的發(fā)展。

　　在港上市房地產(chǎn)公司研究

　　考慮到大陸內(nèi)地和香港兩地在統(tǒng)計(jì)口徑和財(cái)務(wù)報(bào)表上的差異性，TOP10研究組單獨(dú)對(duì)9家中國(guó)在香港上市的房地產(chǎn)公司進(jìn)行了“綜合實(shí)力”和“財(cái)富創(chuàng)造能力(EVA)”評(píng)價(jià)。

　　綜合實(shí)力根據(jù)截至2003年12月31日中國(guó)在香港上市房地產(chǎn)公司的總市值、總資產(chǎn)、利潤(rùn)總額、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入四個(gè)指標(biāo)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，中國(guó)海外位列綜合實(shí)力第一名，合生創(chuàng)展和百仕達(dá)分別名列第二和第三(詳見(jiàn)表四)。

　　通過(guò)對(duì)中國(guó)滬深兩市房地產(chǎn)上市公司與中國(guó)在香港上市的房地產(chǎn)上市公司的比較研究發(fā)現(xiàn)?

　　一是在綜合實(shí)力上，中國(guó)海外、合生創(chuàng)展、百士達(dá)和首創(chuàng)置業(yè)等公司與中國(guó)滬深兩市房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力10強(qiáng)公司規(guī)模相當(dāng)。中國(guó)海外在2003年實(shí)現(xiàn)了良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，其中主營(yíng)收入高達(dá)76億，同比增長(zhǎng)19%；總資產(chǎn)超過(guò)164億，同比增長(zhǎng)14%。在總資產(chǎn)、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入、利潤(rùn)總額和市價(jià)總值等4個(gè)指標(biāo)上中國(guó)海外都高于深圳萬(wàn)科，顯示了較強(qiáng)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。

　　二是為了保持公司良性可持續(xù)發(fā)展，在土地儲(chǔ)備上，在香港上市的中資地產(chǎn)公司具有明顯優(yōu)勢(shì)。合生創(chuàng)展土地儲(chǔ)備的建筑面積高達(dá)1228萬(wàn)平方米，其中廣州和天津分別占44%和34%的份額；而中國(guó)海外發(fā)展中和短期待發(fā)的土地儲(chǔ)備也高達(dá)450萬(wàn)平方米，都遠(yuǎn)高于內(nèi)地上市公司。上海復(fù)地在香港二次上市成功的經(jīng)驗(yàn)更表明大陸公司境外上市關(guān)鍵在于有形凈資產(chǎn)，與其土地儲(chǔ)備有較大的關(guān)系。

　　財(cái)富創(chuàng)造能力中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組對(duì)9家中國(guó)在香港上市的房地產(chǎn)公司財(cái)富創(chuàng)造能力(EVA)評(píng)價(jià)結(jié)果表明，財(cái)富創(chuàng)造能力最強(qiáng)的是百仕達(dá)，中國(guó)海外次之，隨后是合生創(chuàng)展、首創(chuàng)置業(yè)、北辰實(shí)業(yè)等(見(jiàn)表五)。

　　與在滬深兩市上市的房地產(chǎn)公司相比，大陸在香港上市房地產(chǎn)公司的財(cái)富創(chuàng)造能力(EVA值)明顯占優(yōu)。第一名百仕達(dá)的EVA值高出滬深兩市上市房地產(chǎn)公司EVA排名第一的陸家嘴近5億人民幣。第二名中國(guó)海外所創(chuàng)造的最終財(cái)富是招商局A的4倍，第三名合生創(chuàng)展以及第四名首創(chuàng)置業(yè)的財(cái)富創(chuàng)造能力也2倍于招商局A。在9家香港上市企業(yè)中，EVA值為正的企業(yè)有6家，占總數(shù)的60%，而滬深兩市房地產(chǎn)上市公司中EVA值為正的企業(yè)僅占總數(shù)的23.7%。這說(shuō)明香港上市的大陸房地產(chǎn)公司在提高稅后凈利潤(rùn)和降低融資成本方面表現(xiàn)突出。

　　(資料來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組）