何曉晴

　　5月25日，浙江廣廈(資訊 行情 論壇)(浙江廣廈股份有限公司，600052)公告稱，與其有互保關系的�漇T比特(資訊 行情 論壇)(000621)拖欠中國農業銀行總行營業部貸款5000萬元和相應利息147萬元未能償還，被要求履行連帶清償責任。早前，公司還通過了為控股子公司浙江天都實業有限公司(天都實業)向中國農業銀行申請1.5億元抵押貸款提供擔保的提

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案。如此種種跡象表明，這家“樓花”玩技頗高的公司，看來麻煩已經不小了。

　　事實上，浙江廣廈近兩年主業連連虧損，而給投資者看到的卻是盈利的年報，究其原因，不過是通過玩弄“樓花”在做秀罷了。

　　收入微薄買“樓花”

　　2002年上半年，公司主營業務收入10616.92萬元，較2001年同期的110160.37萬元減少90.36%；凈利潤為-3092.55萬元，比上年同期的3426.41萬元巨減6518.96萬元，減幅高達190.26%。可是不要緊，公司早就“未雨綢繆”。2001年12月10日，公司股東大會批準實施與大股東的資產置換方案，主營業務進一步集中到房地產業。置入資產中，公司累計共花費25843萬元從大股東廣廈建設集團有限責任公司(廣廈集團)手中收購杭州國商地產投資有限公司(杭州國商)50%的股權等三項資產。其中，杭州國商可是大股東喂給上市公司的一塊肥肉。該公司截止2002年12月31日凈利潤高達15548.95萬元。

　　為了做靚報表，公司特別變更會計政策，擴大合并報表范圍，將杭州國商納入合并報表之列。這樣一來，到2002年底，公司主營業務收入突然增加到91400.90萬元，凈利潤猛增到10101.90萬元；每股收益達0.21元，比上年增長40%。

　　杭州國商原執行《外商投資企業會計制度》，但自2002年1月1日起改為執行《企業會計制度》。而企業有關會計準則規定，母公司直接或間接擁有被投資企業持股50%以上股權的子公司才能納入合并報表合并范圍。但公司將持股剛好50%的杭州國商納入合并報表范圍，有打政策擦邊球之嫌。杭州國商的另50%股權為金信(香港)國際投資有限公司持有，屬中外合資企業。有關企業會計準則又規定，“對公司的控制權受到限制”，“子公司的生產經營活動不完全受母公司的管理和決策”，“受所在國外匯管制及其他管制，資金高度受到限制的境外子公司”不能納入合并范圍。顯然，浙江廣廈將杭州國商納入合并報表范圍與上述規定是矛盾的。

　　主業虧損賣“樓花”

　　公司2003年三季報顯示，1-9月凈利潤為-4469.37萬元，每股收益-0.09元，比上年同期下降200%。如不采取非常規措施，2003年必然大虧無疑。于是，公司又拿杭州國商大做文章，將往年的“買樓花”變為“賣樓花”。這一招果然見了神效。2003年報顯示，凈利潤為4409.76萬元，每股收益0.09元，但扣除非經常性損益后的凈利潤為-1147.43萬元。

　　2003年6月，公司將持有的杭州國商2%的股權轉讓給自然人陳其華。這年10月，公司又將持有的杭州國商48%的股權轉讓給浙江金科創業投資有限公司(金科創業)，出讓金額為19800萬元。此兩次股權轉讓取得投資收益4569.32萬元，占2003年度凈利潤的104%。

　　公司稱，金科創業是非關聯方。確實，“表面上，看不出浙江廣廈和金科創業之間的關系，但現在市場的這種行為都是有關系的。”金科創業原投資經理透露，盡管在公司股權上沒有關聯，但實際上雙方是有歷史淵源的。這從下面的分析可以看出。

　　截至2002年9月30日，杭州國商賬面資產總計5.01億元，負債3.57億元，凈資產為1.44億元。根據資產評估報告書，杭州國商評估資產總計6.5億元，凈資產2.89億元，公司持有其48%的凈資產價值1.39億元。如果以凈資產進行交易，公司的該項長期投資大致虧損1500萬元，而交易的結果是盈利4318萬元。

　　那么，金科創業為何要當冤大頭，賠進去5800多萬元呢？工商資料顯示，廣廈集團是金科創業2000年10月30日成立時的原始大股東，以3000萬元出資占30%的股份。后來廣廈集團雖然不再持有金科創業股份，但轉讓都是在關聯人之間進行。

　　孤注一擲賭“樓花”

　　公司主業轉換成房地產，希望有驚世之作一鳴驚人。早在1999年4月，公司掌門人樓忠福就規劃在余杭星橋鎮建造常住人口達10余萬人的衛星城——天都城，并由浙江廣廈全資子公司天都實業進行運作。

　　2000年10月，天都實業雖與杭州市有關部門簽署了受讓星橋開發區6579畝土地的意向性協議，但并非浙江廣廈已經購得全部土地，天都城只是作價約2億元購買了首期1500畝土地。

　　2002年7月1日，國家土地招標政策正式實施，規定經營性用地必須公開招標。隨著國家政策的改變，原有的土地購買意向不具備法律效力，必須全部掛牌競標，這對天都城的二期開發造成很大影響。土地拍賣價格會要比協議轉讓價格高得多。

　　事實上，2003年7月8日，杭州市余杭區政府已作出決定，收回已協議出讓的85宗共計4203.96畝經營性用地，退還27家房地產商已繳納的5.2676億元土地出讓金。此次被處理的，就包括廣廈集團的天都城項目。應該說，這對公司是一個不小的沖擊。

　　除了后續用地成本將大幅度提升，杭州地鐵線路的變更對天都城的影響也相當大。浙江廣廈當初宣傳說，杭州二期地鐵將從天都城附近通過。但是，國務院2002年已暫停了杭州地鐵申報項目。有業主反映，“當時杭州人預定天都城的房子就是沖著地鐵來的，現在地鐵沒了，好多人要求退房。”公司2004年一季報也反映出公司樓盤預售遭遇障礙，報表顯示，公司經營活動產生的現金流量凈額為-6548.50萬元，較上年同期減少84.04%。

　　目前，天都實業資產負債率高企，至2004年3月31日，資產總計93075.56萬元，負債總計79255.31萬元，資產負債率高達85.15%。浙江廣廈原先的如意算盤是，一期50萬平米房子售出后，至少能回籠8億～10億元資金，但目前預收賬款只40200.49萬元，回籠資金大打折扣。而且，2003年5月開始，建設銀行總行又規定禁止向以大學城、旅游度假區、主題公園等各種園、區的名義取得土地變相進行房地產開發的企業貸款。而浙江廣廈的主要貸款正是來自建設銀行。這樣，天都城不得不向農業銀行申請抵押貸款。

　　由于資金緊缺，打破了公司原有的施工計劃。公司于2001年8月20日完成配股，配股價高達10.12元價格，募集資金總額59838.80萬元，陸續投放在天都城香榭花園與愛麗山莊項目上。但投資6.4億元、原計劃于2001年12月開工，2004年底前全部竣工的香榭花園，公司稱由于征地拆遷工作緩慢，項目主體開工推遲，至去年底尚有23942.18萬元土建施工未能完成。而投資1.6億元、原計劃于2001年12月開工，2004年3月底前全部竣工的愛麗山莊，至去年底尚有5664.01萬元土建施工未能完成。公司稱基于銷售策略的考慮，準備待周邊環境成熟，房產氛圍形成后再推出。

　　原先預料不到的新問題接踵而至，致使天都城項目連年虧損。截止2002年12月31日，天都實業凈利潤虧損1260.99萬元。而2003年初，樓忠福親手將18萬元獎金遞到原為集團行政副總裁后主抓天都城項目的鄭某手上。按理說，重獎之下，天都實業的經營應有所改善，然而，到2003年12月31日，天都實業凈利潤虧損增加到2840.57萬元。不僅天都實業，浙江廣廈整體虧損也呈加劇之勢。2004年一季度，公司凈利潤虧損3381.24萬元，每股收益-0.07元。

　　看樣子，為了使2004年不出現虧損，浙江廣廈又得想出玩“樓花”的高招。將會如何玩呢？投資者不妨拭目以待。