撰稿/顧嘉健(記者)

　　物業稅的開征是一種更趨合理的稅收制度，政策在制定過程中也會考慮多方利益和區別對待，況且現在政策還沒譜，犯不著為此惴惴不安。

　　該買房的買房

　　在上海某政府機關就職兩年多的小徐終于在中環線附近的大華住宅區內覓得了一套自己買得起的房子。80平方米的兩室戶單價為7000元左右，一年零四個月之前，這個區域的房價不到現在的一半。一個星期前，他去房產商那里付了1萬元的定金，并對記者說房子正對著一個公園，2007年地鐵也將鋪到門口，自己的房產估計還有升值空間，現在不買，以后更買不起了。一個星期后，他又開始擔心了。“本來準備首付30萬，余款按‘等額本金’的方式還清，每月還2000多元，逐月遞減，壓力也會越來越小，現在據說要開征物業稅了，而且每年都要根據房產評估值繳納一筆稅費，如果我的房子升值的話，會交得更多。”小徐覺得平添了不少壓力，他甚至搞不清，自己的房產究竟是升值好還是貶值好。

　　2月16日，建設部政策研究中心的某位權威人士在電話那頭告訴記者：物業稅的事兒還沒開始研究呢，相關政策什么時候出臺更是沒譜，這只是一個基本方向而已。

　　但是前不久央行行長周小川關于開征物業稅的表態確實已引起了房產業內外不小的波動。其間，因為政策不明朗所引發的各種猜想，讓不管是已購房者還是未購房者都惴惴不安。

　　按照常理，征收物業稅的政策應該由建設部和財政部牽頭。而本刊記者已經了解到，建設部還沒開始行動，稅務總局的有關官員也說，今年的工作也只是為開征物業稅作準備。因此在這段足夠長的“緩沖期”內，該買房的就去買房。“況且政策肯定會對文件出臺前后購買的房產區分對待，決不會愚蠢到‘雙重征稅’，更不會把好不容易發展起來的房地產業‘一棍子’打下去。”建設部這位人士說。有些報章援引一位地方財稅官員的話，認為物業稅政策將在5小時內擊落房價，真不知道這5小時是怎么計算出來的？如此精確。

　　目前國內所購的住宅屬于把50年至70年的財產稅(地租和稅費)一次性交齊。如果生怕房產增值，導致所付物業稅逐年增加，倒不如現在果斷買房。

　　稅費的真相

　　仔細研究去年年底十六屆三中全會公布的《中共中央關于完善市場經濟體制若干問題的決定》，不難發現“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費”等字眼，但當時并沒有引起多大的反應。

　　今年2月初周小川表態“中國將在適當時機試點實施物業稅”，而適逢此時，廣東省財政廳負責人在省財政工作會議上透露：“廣東有可能在今年對不動產開征統一規范的物業稅。”物業稅的征收進程似乎加快了許多，一時間，山雨欲來風滿樓。

　　有一點需要明確的是，現在老百姓購房時，雖然名義上只交1.5%——6%(各地不等)的購房契稅，但是在房價中已經包含了幾乎全部的稅費。比如用100萬元購置一套100平方米的房產，要繳納1.5萬元的契稅，但實際上購房者交的稅遠不止1.5萬元。

　　房產開發過程中，房產商需要向政府上繳土地出讓金、市政配套費等建設費用。全國工商聯住宅產業商會輪值主席、華遠集團總裁任志強分析了北京的情況：“這些費用再加上房產開發商上交政府部門配套建設的實物，將全部計入房產商的開發成本，最終攤薄在每個購房者的房價中，這部分稅費一般要占商品房價格的40%。”也就是說，老百姓在購置上述100萬元的房產時，還交了40萬元的稅費。

　　“這樣的稅賦實在太高了”，上海財經大學房地產研究中心主任印堃華教授評論說，“比如市政配套費應該由財政補貼解決，否則最終吃虧的還是購房者。降低房地產在開發和流通環節當中的稅賦，而把有些稅收放在財產保有階段時(購房者持有該房產時)征收的觀點早在20世紀90年代就提出過。”

　　有關學者認為，不一次性征完房產稅賦，就能將土地財富平均分配到每一屆政府、每一代人手中，當屆政府的賣地積極性就會受到抑制，這可以避免某些官員的短視行為，而更多地考慮改善投資環境，讓土地增值。

　　“房產中某些稅種是固定的，但有些是變動的，比如土地增值稅。規劃的完善、交通的改善、周邊配套設施的跟進都會使土地增值。所以每年或者每幾年通過評估后征收相應的物業稅，是合理的，我也是贊成的，但基礎是必須把之前的稅賦降下來，而且物業稅不應該是‘高稅賦’，否則會打壓好不容易健康發展起來的房地產市場。”

　　物業稅，是許多國家都征收的稅種，有高有低，高福利國家的物業稅率較高，比如北歐地區；低的國家征收稅率為3年內不動產平均值的0.5%。究竟借鑒哪種模式，建設部有關人士稱尚無明確答案。

　　“但至少有一點老百姓可以放心，就是肯定不會重復征稅。應當注意的是，對不同的房產也要區別對待，比如對獨立別墅或豪宅和對售后公房的標準就應該不同，考慮到工薪階層的實際情況，對后者的物業稅收取可以象征性地少收。”這是印堃華教授的建議。

　　誰來公正評估？

　　既然要每年或者每幾年根據評估價格確定物業稅，那么誰來評估？誰來監督評估機構？根據國際慣例，這樣的工作應該由知名的建筑師和評估師來完成。

　　“他們一般沒有政府背景，私人掛牌，靠的是個人信譽。如果評估不當，砸的是他們自己的招牌。另外在新西蘭和澳大利亞，這樣的評估機構都是非營利性組織，有嚴格和專業的測量師確保公正。”有過國外考察經驗的印堃華對中國評估機構的現狀并不滿意。“國內的專業評估公司很少，而且大多從政府有關部門剝離出來，從業者也不夠專業，評估機構選擇評估師的時候也不考慮專業，只重政府背景，如果脫離不了這層關系，評估很難客觀公正。”

　　房產是購房者的財產，強制性政策制定不當，也是對個人財產的一種褻瀆，物業稅的開征應該在稅制改革和評估機構改革并重的基礎上審慎而行，專家們的建議是：稅基的面要寬一點，稅率要低一點。