畢羽

　　實力強的房地產(chǎn)公司有機會

　　6月13日，央行發(fā)布了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等7個方面提高了信貸

門檻。該《通知》將對房地產(chǎn)行業(yè)防范金融產(chǎn)生積極影響，對房地產(chǎn)上市公司和相關(guān)行業(yè)上市公司的業(yè)績也將產(chǎn)生一定影響。

　　據(jù)統(tǒng)計，目前深滬兩市有房地產(chǎn)上市公司72家，其中專營商品房開發(fā)建設(shè)的公司有55家，開發(fā)區(qū)企業(yè)有17家，占全部上市公司總數(shù)的6.47 %。除此以外，還有32家其它行業(yè)的上市公司，其房地產(chǎn)開發(fā)利潤占到公司總利潤的25%以上。

　　眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行貸款的依賴程度一向比較高。提高貸款門檻，無疑使開發(fā)商不能輕易獲得銀行貸款。

　　《通知》再次強調(diào)了對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的規(guī)范：房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須滿足兩個條件：即“四證”齊全(《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程施工許可證》)，以及自有資金達到30%。

　　從房地產(chǎn)開發(fā)項目的資金構(gòu)成來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金占30%，從商業(yè)銀行獲得的貸款占30%，還有占用建筑施工企業(yè)的資金，以及個人住房貸款。而建筑施工企業(yè)的資金也多是向銀行貸款，這樣，實際上，房地產(chǎn)項目中60%以上的資金是直接和間接來自銀行。

　　對達不到貸款要求的企業(yè)，銀行不可能再貸款了，這就使得資本金小的企業(yè)面臨資金鏈斷裂的風險。相對來說，房地產(chǎn)上市公司規(guī)模較大，抗風險能力較強。

　　《通知》對商業(yè)銀行的貸款作了明確規(guī)定，嚴禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放貸款，明確建筑施工企業(yè)的流動資金貸款用途只能用于購買施工所需要的設(shè)備，嚴禁轉(zhuǎn)為墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目，以及商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)木用癜l(fā)放個人住房貸款和公積金管理等。這就對房地產(chǎn)公司的資金實力和綜合實力提出了很高的要求。

　　對于全國3萬多家房產(chǎn)公司來說，有不少公司自有資金嚴重不足，完全靠貸款開發(fā)房地產(chǎn)項目，這就使得其在拿不到貸款得情況下，只能把手中項目轉(zhuǎn)讓出去，甚至面臨被市場淘汰的風險。這對于資金實力雄厚的上市公司來說，不失為一個獲得好項目和擴展市場的好機會。

　　天房發(fā)展、陸家嘴、新黃浦和珠江實業(yè)等公司資產(chǎn)負債率都不到50%，顯示公司負債結(jié)構(gòu)較為合理，并且有息負債也不高。銀行貸款的收緊并不會對他們的經(jīng)營產(chǎn)生很大影響。

　　而海鳥發(fā)展、中華企業(yè)的資產(chǎn)負債率相對較高，世茂股份的負債率雖不高，但有息負債比例很高，說明對銀行貸款依賴度較高，風險也就相對增加。一旦銀行對他們停止貸款，或提高貸款門檻，他們都將面臨項目停工的局面。

　　深振業(yè)A、ST深物業(yè)、*ST珠江等公司，其有息負債高于公司凈資產(chǎn)，說明銀行貸款比例過高，銀行貸款收縮，將會影響公司的正常運營，財務(wù)風險也不可忽視。

　　《通知》調(diào)高了購買高檔商品房、別墅或第二套以上(含第二套)商品房地首付款比例和貸款利率水平，這將抑制個人投資性購買高價房和商用房的熱情，這對像世茂股份、華僑城、沙河股份、金地集團以開發(fā)高檔商品房、別墅為主的上市公司，其負面影響不可避免，預(yù)料會出現(xiàn)銷售放緩，資金回籠速度放慢的情況，進而影響公司整體效益。

　　《通知》規(guī)定，商業(yè)銀行對土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。這也就使得以靠土地批租為主營的上市公司必須要有很強的資金實力才能獲得更多的土地儲備。另一方面，靠銀行貸款獲得土地儲備后，也要讓土地盡快產(chǎn)生效益。但由于《通知》對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款收緊，并規(guī)定商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款。這將使得市場對土地的需求量呈下降趨勢，客觀上造成土地批租類上市公司的效益下降。

　　現(xiàn)有房地產(chǎn)上市公司普遍面臨的土地合理儲備和項目開發(fā)規(guī)模之間的資源配置矛盾、利潤結(jié)算與工程進度之間的業(yè)績波動矛盾、擁有優(yōu)質(zhì)收租物業(yè)與新項目開發(fā)之間的利潤結(jié)構(gòu)矛盾等，這些問題的解決都直接取決于優(yōu)秀的開發(fā)商能否獲得商業(yè)銀行的政策傾斜扶持。如果沒有商業(yè)銀行的支持，房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展將遭遇困難。

　　銀行收益減少

　　《通知》對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款收緊，同時也影響到銀行的直接利益。資料顯示，截至2003年4月，我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款余額達到18357億元，占商業(yè)銀行各項貸款余額的17.6%，其中個人住房貸款余額為9246億元，占商業(yè)銀行各項貸款余額的8.9%。雖然銀行對房地產(chǎn)貸款的比例不算高，但這些貸款的利息收入構(gòu)成了銀行的重要利潤來源。

　　另外，商業(yè)銀行的住房貸款質(zhì)量也是所有貸款種類中較好的。特別是個人住房按揭貸款一直是商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這方面貸款的總體壞賬率只有0.5%左右。信貸緊縮政策雖然會一定程度上化解銀行的風險，但銀行貸款的業(yè)務(wù)量也會減少，盈利的下降也是可以預(yù)料的。

　　根據(jù)2002年年報，4家上市銀行中民生銀行房地產(chǎn)貸款比例最大，其次是深發(fā)展、浦發(fā)銀行、招商銀行，因此此次房貸緊縮對民生銀行的負面影響更大一些。

　　波及相關(guān)行業(yè)

　　應(yīng)該看到，《通知》不僅對房地產(chǎn)企業(yè)有影響，同時還將波及到與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)度比較高的企業(yè)，如建材、鋼鐵等行業(yè)。

　　近年來，房地產(chǎn)投資對促進固定資產(chǎn)投資快速增長起到了重要作用。1999年以來，房地產(chǎn)投資增長速度一直高于固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重保持在20%以上的水平。今年前4個月，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重高達27.3%。

　　房地產(chǎn)投資的加大，也拉動了相關(guān)行業(yè)的增長。2003年一季度，鋼鐵行業(yè)主營業(yè)務(wù)收入增長40.9%，同時鋼材價格的上漲也令鋼鐵行業(yè)的利潤率上升。

　　根據(jù)第一季度報告統(tǒng)計，主營建筑用鋼的鋼鐵上市公司業(yè)績初顯鋒芒,馬鋼股份、韶鋼松山、杭鋼股份、安陽鋼鐵、華菱管線凈利潤增長率分別為639%、316%、121%、108%、57%。

　　據(jù)估計，《通知》對過熱的房地產(chǎn)投資將起到冷卻作用，房地產(chǎn)投資的增長速度減緩，隨之鋼材的需求也將減少。鋼鐵上市公司下半年利潤的增長速度也將不會那么高了。

　　據(jù)分析，鋼鐵行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)度最大的是生產(chǎn)螺紋鋼、線材的的企業(yè)，鋼鐵企業(yè)該部分業(yè)務(wù)將所受影響。年內(nèi)建筑用鋼供不應(yīng)求格局將得到緩解，首鋼股份、馬鋼股份、唐鋼股份、酒鋼宏興、安陽鋼鐵、承德釩鈦等生產(chǎn)螺紋鋼、線材的上市公司將受到一定影響，但影響有限。

　　建材與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度很高。據(jù)統(tǒng)計，我國每年鋼材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中，房地產(chǎn)業(yè)對這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能起到1:1.17促進作用，即每100元的房地產(chǎn)銷售能帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)117元的銷售。

　　今年一季度水泥、玻璃、建筑衛(wèi)生陶瓷等市場需求都出現(xiàn)增長，主營收入與去年同期比較，增長顯著的建材類上市公司有西水股份(167%)，國光瓷業(yè)(100%)，海螺型材(74%)等等。預(yù)計下半年，這些公司的增長速度也會因《通知》而放緩。

　　房地產(chǎn)業(yè)的收縮將使部分建材類上市公司業(yè)績增長放緩，大部分公司業(yè)績將出現(xiàn)下降的現(xiàn)象。

　　房貸政策的調(diào)整，使得受到影響的大多數(shù)上市公司的業(yè)績不如預(yù)期的好，投資者對此要保持清醒認識，并關(guān)注是否有進一步細化政策的出臺，全面考慮政策對投資的影響。由于房地產(chǎn)市場的降溫，促使一部分社會資金流入股市，從而可能帶動股指上揚，也帶來了投資機會。