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宏源證券研發中心陳新莓
在宏觀經濟平穩發展，住房制度改革不斷深化的背景下，2001年我國房地產行業保持了較快速度的發展。同時，隨著房地產市場化機制的逐步建立，相關交易、金融管理制度的出臺，開發商在經營決策上進行了相應的調整，如今，房地產業已成為一個重要的行業，消費領域中的黃金產業。而2001年房地產類上市公司年報更具特點。業績增長低于行業整體水
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截至3月29日，已經有15家房地產類上市公司公布了年報，無一虧損，其中深華源、天創置業、世茂股份3家實現了扭虧，金融街、深萬科等6家公司業績有不同程度的增長，業績下降的公司除天鴻寶業外下降幅度都比較小，平均凈資產收益率達到11.70%。
上市公司業績的普遍增長是與去年行業整體發展趨勢相一致的。2001年1-12月，全國完成房地產開發投資6245.5億元，同比增長25.3%，實現商品房銷售4625.7億元，其中住宅銷售3825.3億元，均比上年增長29.4%。已公布年報的15家公司平均凈利潤只增長20%，而公布年報早的公司往往是業績較好或實現扭虧的，因此可以預計，上市公司業績的增長速度低于行業的整體水平。上市公司表現平平的主要原因是由于房地產上市公司在地域上過于集中，上市較早的公司素質參差不齊，又經過了90年代初的經濟過熱，而新公司業務有待發展，整體水平還需提高。另外，一些公司業績增長的速度趕不上股本的擴張，比如天鴻寶業、天房發展；另一些由于重組進入房地產行業不久，項目正在建設或房屋銷售結算工作延后影響了當期收益，比如天創置業。非經常性收益貢獻大
16家公司平均每股收益0.35元，扣除非經常性收益后平均每股收益0.28元，非經常性收益對業績的貢獻比例達到20%。世茂股份每股收益0.182元，扣除非經常性收益后幾乎為0，轉讓恒源祥7家子公司獲得股權轉讓收益5052.04萬元，占利潤總額的106.61%。萬科A每股收益為0.592元，扣除非經常性收益后只有0.302元，低于上年的0.445元，通過出售萬佳百貨的股權就獲得投資收益21103萬元。金融街收到補貼收入2000萬元，天鴻寶業獲得稅收優惠1786.71萬元。大量非經常性收益的出現說明了主營業務的盈利能力仍然不夠，企業為了保持較好的業績或實現扭虧不得不用非經常性收益填補業績的不足。對于存在大量非經常性收益的公司，應當具體分析造成主營業務盈利能力下降的原因，是在建項目銷售前景良好，只是尚未達到確認收入的條件，造成暫時的盈利減少，還是已經沒有新的開發項目，靠消化存量房苦苦支撐，如果是后者，就不再具有真正意義的投資價值了。資產結構出現新的變化
用已公布的年報數據與上年相比，資產負債率水平由55%提高到58%，其中深華源、海鳥發展、天創置業均超過了70%。存貨占總資產的比例由平均34%增加到49%，其中金融街達到76%，新黃浦達到75%，萬科為73%。在土地出讓市場化改革使土地成本不斷提高的趨勢下，由于對房地產行業發展的良好預期，各上市公司紛紛擴大經營規模，大量購置土地，實施新的開發項目，增加銀行借款和存貨，這是導致資產結構出現變化的基本原因。比如，萬科待開發土地面積由上年的450萬平米猛增到980萬平米，翻了1倍多，擬開發土地價值21.35億元，占存貨的45%；金融街獨家獲得了金融街區域的開發權，新增了占地面積達50公頃，可銷售建筑面積達100萬平方米以上，這些舉措增加了企業的負債和存貨。資金壓力大大增加
經營性凈現金流量多數為負值成為2001年房地產類上市公司年報的鮮明特色，15家中9家公司每股經營性凈現金流小于0，平均為-0.59元，其中金融街高達-4.12元，這在所有上市公司中也屬罕見，萬科為-1.91元，海鳥發展為-2.24元。如此之高的經營性現金流出額，對企業資金回籠造成沉重的壓力。海鳥發展為合作項目支付開發資金2.44億元，金融街增加了土地拆遷、開發和區域配套設施的投入，另外富凱大廈已完成投資3億元，尚未發售，報告期內購買商品和勞務所支付的現金高達9.58億元。
大量經營性現金流出與企業規模擴張，存貨和負債的增加是相輔相成的，而經營性現金流量出現大額負值則說明多數房地產上市公司的盈利能力還跟不上規模的擴大。另外，2001年6月中行發布的《關于規范住宅金融業務的通知》，提高了項目貸款和辦理按揭的門檻，推遲了項目預售的時間，在客觀上阻礙了企業的現金收入。投資者應當持續關注經營性現金流量出現大額負值公司的項目進展和銷售情況，如果現金回籠出現問題或有大額的銀行貸款，就很可能造成經營上的危機。派現公司明顯增多
15家公司中除4家以外都提出了或多或少的派現方案，派現率達到73%，這一比例比上年提高了38%。其中萬科、深長城、金融街、中遠發展連續兩年實施了派現。這說明在增發、配股與現金分紅相關聯的政策指導下，上市公司正逐步增加對投資者的真實回報。經營性凈現金流量為負的公司絕大多數都提出了派現的預案，其實這正說明他們資金壓力的增加和再融資的迫切性，萬科、金融街和深長城2002年都有再融資計劃。
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