彭蘊亮：房地產(chǎn)股寒流到底有多冷

　　上海證券 彭蘊亮

　　日前中國人民銀行宣布上調(diào)住房貸款利率，按揭比例可由現(xiàn)行的20%提高到30%。在這種情況下，房地產(chǎn)板塊股價受到重創(chuàng)。海鳥發(fā)展(資訊 行情 論壇)、銀基發(fā)展(資訊 行情 論壇)、名流置業(yè)(資訊 行情 論壇)、恒大地產(chǎn)(資訊 行情 論壇)等紛紛暴跌，成為市場各方關(guān)注的焦點。央行調(diào)控政策對房地產(chǎn)板塊影響幾何？投資者應(yīng)重點回避哪些個股的風(fēng)險？ 我們從以下方面進行分析：

　　一、政策調(diào)控開始

　　本次央行調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策，意味這國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控正式開始，無疑標(biāo)志著房地產(chǎn)板塊行情的終結(jié)。在政策面影響下，該板塊步入長期調(diào)整的可能性較大。以5年期以上個人住房貸款為例,其利率下限為貸款基準(zhǔn)利率6.12%的0.9倍(即5.51%),比現(xiàn)行優(yōu)惠利率5.31%高0.20個百分點。從表面上看，這一政策不具強制性，商業(yè)銀行有一定活動空間，并且有些地區(qū)的房貸按揭本來就是付三成，但其對房地產(chǎn)行業(yè)帶來的方向性影響將十分深遠，對房產(chǎn)過熱需求的抑制作用非常大。因為央行這一舉措已經(jīng)放出強烈的訊號，如果這一招還不奏效，下一步可能是按揭比例提高到四成了。

　　同時，我們發(fā)現(xiàn)炒房資金對利率變化不敏感，但對按揭比例十分敏感。 本次提高按揭對過熱的房地產(chǎn)需求起到了“釜底抽薪”的作用，盡管今年華僑城(資訊 行情 論壇)、萬科(資訊 行情 論壇)等房地產(chǎn)股走勢均創(chuàng)出新高，但政策面調(diào)控將促使其股價見頂。

　　二、板塊估值下降

　　在央行發(fā)布政策之前，房地產(chǎn)板塊的估值基本上是依靠市場對行業(yè)基本面的信心所支撐的。而本次房貸利率上調(diào)無疑對市場信心構(gòu)成較大打擊，房地產(chǎn)板塊的行業(yè)估值和股價重心都將會呈現(xiàn)下降趨勢。本次政策調(diào)整是從需求方入手，使其對未來資金價格形成較合理的預(yù)期。而將商業(yè)銀行個人住房貸款利率納入正常貸款利率管理，有利于商業(yè)銀行加強風(fēng)險管理，完善定價機制，房地產(chǎn)行業(yè)的估值也將回歸到市場平均水平。

　　而隨著估值的下移，房地產(chǎn)板塊的股價將會展開結(jié)構(gòu)性調(diào)整。一些項目多、投機成份偏大的公司，其二級市場價格將受到較大影響。而一些細(xì)分市場工作做得好、客戶源穩(wěn)定的房地產(chǎn)企業(yè)，特別是一些全國布局、風(fēng)險分散的籃籌股股價，其下跌空間較為有限。

　　三、回避兩類個股風(fēng)險

　　在政策調(diào)控措施出臺的情況下，投資者需要重點回避兩類個股風(fēng)險。一是上海地區(qū)的房地產(chǎn)股，如海鳥發(fā)展、浦東金橋(資訊 行情 論壇)、新黃浦(資訊 行情 論壇)等。因為上海是全國房價最高的地區(qū)之一，在國家調(diào)控當(dāng)中，該地區(qū)的個股受到的影響首當(dāng)其沖。同時，上海房屋交易稅負(fù)的大幅提高。個人購買上海市行政區(qū)域內(nèi)普通住房不滿一年轉(zhuǎn)售的，銷售時按銷售價減去購入原價后差額的5%稅率征收營業(yè)稅、按應(yīng)繳納的營業(yè)稅稅額計算征收7%的城建稅、3%的教育費附加和1%的河道整治費。這些稅都是新增稅賦，旨在提高炒房者的成本。在調(diào)控和稅收兩方面壓力下，上海房產(chǎn)股面臨雙重利空，投資者應(yīng)首先回避風(fēng)險。

　　同時，一些主力樓盤正在熱銷的房地產(chǎn)股，其銷售將受到本次調(diào)控的的嚴(yán)峻考驗，投資者還是以回避風(fēng)險為宜。如銀基發(fā)展公司的項目銀基地王國際花園進入了主銷售期，五里河?xùn)|方威尼斯項目也開始大舉銷售。央行措施將對其銷售產(chǎn)生較大打擊，其股價也隨之出現(xiàn)大幅跳水。

　　從操作上看，昨日房地產(chǎn)股在大幅下跌之后，不排除會有一個技術(shù)性反彈的過程。由于中期趨勢向淡，投資者還是不要盲目搶反彈，保持觀望態(tài)度為宜。